租地开发：大沥专业市场的升级瓶颈

    在黄岐大转弯装饰材料市场后面，漂亮的建筑效果图就如墙一般，将一块正在紧张施工的地围起来，这里将要崛起的是一座180米高的大厦。项目负责 人刘秉华说，这座名为和华环球贸易广场的高楼，是以第六代专业市场为模版打造，集购物、贸易、办公、超五星级酒店于一体，“即使到汽车在天上飞的时代都不 会OUT。”

    经过此番华丽升级的和华环球贸易广场，未来不但将成为大沥专业市场升级的典范，还将成为“广佛黄金走廊”的大沥甚至是南海区的城市新地标，这样的景象在专业市场密集的广佛路并不多见。

    一 条16.5公里的广佛路，聚集着38个各类专业市场，2010年官方统计成交额374亿元，业内人士估算实际年成交额已超过千亿元，与如此庞大的交易额不 对等的，是其低端的建筑形态和交易形态，尽管政府一直想主推专业市场升级，但显然这几年的效果并不明显，“五年来这里基本上没什么变化。”熟悉大沥专业市 场的人如是说。

   在广佛同城与沥桂一体战略指引下，城市化无疑是大沥目前最迫切的任务。然而，在全国大型专业市场突起、电子商务大行其道的当下，与城市化关系最紧密的专业市场，为什么不着急进行升级？是什么困扰着大沥专业市场升级？大沥专业市场应如何提升自身竞争力？

   爬行建筑里的巨大交易

    上 周，在深圳某品牌服装公司做设计师的黎江，慕名来到位于广佛路边的华丽布匹市场，各式各样的花条格布让她甚是喜欢，而相对低廉的价格又使得成本降了，她随 即与公司的采购合计下了一个大单。“这里的产品比广州一点都不差，就是环境相对差点，个个铺子像地摊似的，连坐下来洽谈的地方都没有。”黎江说，幸好有价 格优势使她不虚此行。

     在华丽布匹市场开档有些年头的陈少忠告诉记者，这里每日除了像黎江这样的国内客户外，还有不少棕色皮肤的人来 谈生意，巴基斯坦、马来西亚、阿拉伯等国家的客商较多，接待的外国客商多了，陈少忠自己也能进行一些简单的英语交流。“这里有一多半的生意都是国外的，不 少客商都是合作很多年的。”陈少忠说，尽管这几年的经济形势不好，每年几百万米布的量还是有的。这里主要是承接广州的辐射，但是有价格优势和地缘优势，时 间长了在业内也有了一定名气。

??记者在现场看到，华丽布匹市场大多是一层建筑，有的是自己隔成的两层，一楼摆满了展示的布匹，楼上就 用来做仓库或办公。“一间并不起眼的档口，一年的交易额上千万也很正常。”华丽布匹市场投资方联诚公司总经理邱华斌说，从档口的物业成本来推算，市场一年 的交易额不低于100亿元。

    沿广佛路走一趟，大大小小的专业市场有38家，广佛国际机电五金城、大沥桂江农产品综合批发市场、广东 南国小商品城、广佛大转湾夹板装饰材料市场……大都是“爬行建筑”的形态，只有一两层，超过三层的已经极少，而且装修也极为简单，就像农村集市上的摊档， 是典型的“马路经济”产物。大沥专业市场协会秘书处金杰透露，就是这样的38个专业市场，每年创造了1000多亿元的交易额。

    典型的马路经济产物

    “大 沥最初的商贸业发展，与广佛公路是密不可分的。”大沥供销企业集团有限公司董事长黎绍英说，上世纪80年代时，广佛之间还没有通高速公路，广佛公路是来往 两座城市的必经之路，来自四川、广西、重庆甚至海南的汽车都通过广佛公路前往广州，大沥成了广佛之间最重要的一个节点。

    也正是如此，那些从外地来的货车在广州卸完货后，为了不空载回去，也都喜欢来广州边上的大沥拉点货物带回去。在此带动下，大沥广佛公路、广云公路两旁自发地形成了一些从事烟酒、副食品买卖的个体户，他们大多在家里辟出一块空间，从事简单的商品买卖。

    后来在黎绍英建议下成立南海烟草调剂中心，并在广云路旁的一个二楼店面中从事烟草批发、零售业务，这也成为了大沥专业市场最早的一个雏型。进入上世纪90年代，政府将广佛公路由原来的沥青路改造成了水泥路，广佛公路变得更加繁忙，来来往往的货车能把整条路塞满。

    大量的人流、信息流让不少商家嗅到了这里的商机。南国小商品城董事长叶伟清也是在这个时候从广州跑来大沥，陆续投资建起了平地电器城、沥北(旧)电器城、广佛塑料城和南国小商品城。

    张 丽燕就是南国小商品城的首批掘金者，此前在广州打工的她已接触餐具行业多年，原来在广州洛溪有一个小档口，看到崭新的南国小商品城崛起，租金又相对低廉， 她将自己的铺子转来。“当时第一年只赚了5万块钱，现在每年的销售额都有六千多万。”张丽燕说，如今她在山东、东莞等地拥有自己的四间小工厂，小商品城的 档口就扮演着销售中心的角色。但现在的这里并不能让张丽燕满意，“8年来这里变化不大，但是我们都已经成长起来了，我们需要更好的销售中心。”张丽燕告诉 记者，她正在对自己的铺位进行装修，也盼望着小商品城自己升级。

    开发商为何不着急升级

    与老板张丽燕盼望的一 样，大沥镇政府也一直希望专业市场能升级。在广佛同城和沥桂一体战略下，对于地处广佛黄金走廊、与中心区桂城紧密接壤的大沥镇而言，城市升级已然成为最紧 要的任务，熟悉大沥的人都会晓得，其城市形态、经济规模与综合实力太不相符，同样大沥专业市场的建筑形态与其交易额也不相称。

    近年来，大沥镇通过“一脊两翼 东改西拓”、“一脊两翼 南联北延”战略，使得区域内产业布局得到调整，并在沥桂中轴线上拉开了城市更新的骨架。大沥镇也一直拟在专业市场升级上做文章，但是近年来并未取得什么明显的效果，究竟是哪里出了问题呢？

    以 南国小商品城为例，占地50万平方米的该专业市场，全部是租赁经联社或者经济社的土地，涉及到15个土地权属单位。南国小商品城副总经理梁展鹏坦言，由于 是租地开发，租赁年限有限，分别在5到40年不等，且投资商必然要考虑投资的回报率和时间，“如果投入过大，租期到了还没有回本，就得不偿失了。”

    “很多时候不是开发商不愿意做，而是受客观条件的制约太多。”邱华斌说，华丽布匹市场某块地租期快到了，重新续约之后将考虑对那里升级，初步计划做成六层楼高，算是对升级的一次试水。

    金杰告诉记者，大沥这38个专业市场绝大多数是租地开发，土地资源的瓶颈问题是制约其升级的主要问题。而且，这些市场都是在集体所有的土地上建立的，政府不是土地的所有人，所以很难介入到市场发展的许多环节中，从而使得专业市场发展缺乏规划。

    要 真正提升大沥的专业市场，不但要构筑专业市场提升转型淘汰机制，还要创新专业市场土地流转使用机制，解决土地问题瓶颈。中山大学中国第三产业研究中心专家 表示，同时还要继续强化市场主导，构建专业市场风险投资融资体制，同时导入CI系统，整合营销传播，提升“大沥市场”品牌价值，使之真正成为大沥的又一支 柱产业。珠江时报记者/赵艳丽  通讯员/梁景萍

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