“售后返租” 听上去很美罢了

   “专业批发市场策划”系列专题
   编者按：  目前，中国专业批发市场风起云涌，而专业批发市场成功繁荣发展又何其艰难！为了帮助支持全国专业批发市场投资举办者、运营管理者解难释惑，商成专业市场研究所联合义乌最强势的专业批发市场运营策划咨询机构——商兴成市场投资管理（义乌）有限公司，陆续推出“专业批发市场策划”系列专题，对专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发为核心业务的项目定位， 顾问咨询 ，招商销售 ，运营管理，建筑策划 ，规划编制 ，全程代理， 投融资金，可研报告，市场研究， 高层论坛 ，人员培训等内容，期望通过商成专业市场研究所及商兴成市场投资管理（义乌）有限公司的努力，形成专业批发市场策划系统内容。
   商兴成公司是专业致力于专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发为核心业务的综合性投资管理机构。
    希望我们的努力，能有助于全国专业批发市场投资举办者以及专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发策划机构。

   “我们正在统计，目前仅永康就有80多个业主来登记了，估计全部登记完成之后有150来个业主被套进去。”昨天中午，在永康办企业的温州人叶先生说，自从摊上购买“售后返租”遭遇陷阱这一事件之后，他们一家子这个年都没过安稳。
    “现在企业忙着开工，招工人，安排生产，等这一阵子忙过去后，我们准备到山东去维权。”叶先生说。
    购买山东的商铺能挣大钱
    2009年，一个陌生来电燃起了叶先生妻子的投资热情，怀着对“十年包租”、“带租约售楼”、“预付租金”等售楼方式的好奇和对优厚投资回报的憧憬，叶先生妻子走进了山东滨州金义置业有限公司设在永康的房地产售楼中心。
    叶先生说，当时，由山东滨州金义置业有限公司开发的“滨州·义乌国际商贸城”，看上去很有前景，一间商铺40多平方米，14万多元人民币，折合每平方米3000多元；付款形式很诱人，业主只需交50%的首付，8年后便可在不用掏一分钱的情况下成为商铺的主人。
    “8年内商铺返租给开发商统一租赁，租金用来还清另外50%的银行按揭，8年后剩余房款刚好付清，商铺使用权交回业主所有。”叶先生说，根据开发商的介绍，等于7万多元买了店铺，给别人用8年后，这间店铺不仅能增值，还能名正言顺地成为自己的固定资产，这样的模式无疑是一块诱人的蛋糕。
    2010年，一番深思熟虑后，叶先生办理了各种手续，签了买卖合同与租赁合同，付了7万多元的首付，去公证处公证后成了房子的新主人。
    在叶先生购房同一时间内，永康市有上百名市民像他一样，购买了该公司开发的商铺。
    银行频频催款，无奈得自己先还
    事隔两年后，2012年9月，叶先生开始频频接到山东某银行的“还贷款”电话和短信息。
    “山东没贷过款呀，何来的还贷款？”刚开始，叶先生不以为然，以为遇到了骗局，并未在意。然而，“催还贷款”电话和短信越来越频繁，在疑惑好长一段时间后才恍然大悟：原来是自己购买的山东“滨州·义乌国际商贸城”剩余的50%以租还按揭的尾款要还。
    “当时我就联系了开发商，因为按合同约定，这部分资金是他们还的。”回过神来后，叶先生联系滨州金义置业有限公司驻永康市的相关负责人，对方的回答让他懊恼不已：“你们先付一下吧……公司出了点问题。”
    感觉事情不妙后，叶先生赶到位于永康市金胜路的售楼中心，却发现这里早已人去楼空，原来早在2011年，该办事处就已搬离。
    据叶先生了解，现在的“滨州金义置业有限公司”因为资金短缺，建房工程只完成了30%左右，其他工程均已停工。这就意味着，购买该商铺的业主们买到了烂尾楼，至于房子什么时候能交付，至今还未知，但银行按揭款要如约每月归还。
    “每个月还1000多元，对我们来说没什么压力，但话不能这么说。因为按合同，那些钱是应该开发商还的。”叶先生说，然而现实很无奈，因为贷款户名是他的妻子，银行催贷理直气壮。而他们是办企业的，最怕就是被银行列入黑名单，无奈，叶先生开始按月还贷。
    “现在是还贷不甘心，不还贷又不行，有一种被骗的感觉。现在我们还担心，怕银行的钱都还上了，我们只能看到房子的影子。”
    并非“诈骗”而是“违约”
    无奈之下，叶先生和其他一些购买者选择了报案。但据民警介绍，像这种现象还未构成诈骗，属于开发商的“违约”，不在他们的处理范围。
    对于业主与开发商之前签的合同是否有效等问题，记者咨询了律师楼建航。
    “租赁合同在我国法律上是一种预约合同，虽然房子没有交付使用，但合同还是有法律效力的。”楼建航介绍，从目前情况看，双方签署的合同没有问题，这只能说是开发商违约。也就是说，开发商无力继续工程建设，虽然侵害了业主的利益，但双方合同仍有效，并不是“诈骗”，仅仅是法律上的“违约”。
    “如果是个别业主，我建议他走司法途径，通过起诉来解除合同，退回购买店铺的资金，或者是继续履行合同，明确违约责任。”楼建航同时表示，市场开发往往牵涉到大量的购买者，也牵涉到当地规划、市场分布等诸多问题，如此，最好请当地政府出面协调解决。
    “我们打算写联名信，寄给滨州政府，随后再到当地建设、银行、法院等部门进行协商，尽早解决问题。”叶先生说。
    异地买房、买商铺，市民还需睁大眼睛
    “我经常会接到一些到外地购买商铺市民的维权咨询。”昨天下午，楼建航说，咨询人员当中有像叶先生这样的，也有商铺开发完成之后，租金拿不到、产权不明朗的，购买地有云南、上海、山东等地。
    “办一个市场，根本不是房子造好了这么简单。不少合同上有约定，商铺造好后，由开发商提供前三年的房租，事实上，常常遇到市场形成不了，房租收不到之类的困境。此外，还有合同上藏有不少猫腻，一旦维权，购买方只能吃哑巴亏。”楼建航说，一些前来咨询的人说，商铺是拿到了，但偌大的市场，门可罗雀，根本没有出现推销商铺时的那种盛况，挣了还是亏了，一目了然。
    我省某品牌房产栏目的主持人曾经说过：“好的商铺，开发商肯定是留起来了，内部早消化掉了，当地人知道后，早早去排队购买了。电话、短信推销的商铺，都是一些卖不掉的商铺，不建议购买。”
    各地纷至沓来的商品房推销也一样，是开发商在挣普通市民的“银子”。前几年，被央视曝光的山东威海银滩楼盘就是典型案例。   记者潘周清）
 
 
异地购买房产要注意如下事项
    异地买房中购房者必须对当地的贷款政策、自己的经济能力要心中有数。目前国家统一规定，“不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”。该条款也说明，异地购房多须一次性付款。
    房产投资最忌讳跟风，到自己不熟悉的城市投资，不了解当地的城市规划、消费需求等因素而盲目置业会带来很多问题。购买前，要了解清楚房子本身的合法性、未来区域发展等，不要因贪便宜而购买小产权房。
    一般而言，合法销售的房子必须具备“五证”：“国有土地使用证”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”及“商品房销售(预售)许可证”。下单前，抛开房产商置业顾问的“花言巧语”，到该城市的规划部门、房产中介也许能了解到很多真实的信息。
    在与开发商打交道时，一般人都处于相对劣势。因此，在购房之初，应该对你所心仪房屋的开发企业诚信情况有基本了解。在不了解或者没有时间了解异地市场的情况下，应该尽量选择有能力、口碑较好的大型企业。这既能保证房屋品质，又能为后续升值提供保障。

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