浏阳一线三城商业地产上演升级大战

  “专业批发市场策划”系列专题
   编者按：  目前，中国专业批发市场风起云涌，而专业批发市场成功繁荣发展又何其艰难！为了帮助支持全国专业批发市场投资举办者、运营管理者解难释惑，商成专业市场研究所联合义乌最强势的专业批发市场运营策划咨询机构——商兴成市场投资管理（义乌）有限公司，陆续推出“专业批发市场策划”系列专题，对专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发为核心业务的项目定位， 顾问咨询 ，招商销售 ，运营管理，建筑策划 ，规划编制 ，全程代理， 投融资金，可研报告，市场研究， 高层论坛 ，人员培训等内容，期望通过商成专业市场研究所及商兴成市场投资管理（义乌）有限公司的努力，形成专业批发市场策划系统内容。
   商兴成公司是专业致力于专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发为核心业务的综合性投资管理机构。
    希望我们的努力，能有助于全国专业批发市场投资举办者以及专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发策划机构。

作为城市的核心地标，新文路步行街曾成就了浏阳主城区的商业奇迹。财富大厦及步行街临街门面，出售价格和租赁价格都曾创下三湘第一，聚敛了大量的人气，堪称众多人眼中的城市名片和财富象征。

2013年元月18日，随着鸿宇城项目的开业，步行街和老市委这一热门地块的归属和未来发展、14万平方米的超大商业综合体面市，再度升级为地产界和商界热议的焦点话题。

事实上，不论是商业面积达14万平方米的鸿宇城，还是与之一桥之隔的大通时代广场，抑或4万多平方米的开心商业广场、经开区的豫园步行街、粤港城、大瑶新城金富国际等……近年来，浏阳的商业地产都不断在上演一场无硝烟的升级大战。

商业地产供应迎来历史洪峰

据相关部门权威数据显示，随着我市一线三城的开发建设，特别是老城区旧城改造的加快，我市商业地产的开发量急剧上升，2012年，浏阳房地产共开发量为133万平方米，已取得预售为98.6万平方米，其中商业面积达25.8万平方米，商业面积销售总量为13.5万平方米，去年的剩余面积加上最新面市的鸿宇城、经开区步行街、粤港城、大瑶花炮市场等大型综合体，预计2013年商业地产的供应面积将达到40万平方米历史洪峰。

对于商业地产面积的不断上升，市住房保障局产业科张金亮表现出了一种担忧，她认为，单从销售数据上看，目前的商业地产销售面积比例远低于住房，空置率加大会给一些企业带来很大的压力，同时也会增加投资者的风险。

就浏阳商业地产的发展规模而言，同力房产的策划经理曾宇佳认为，商业地产的开发应建立在人口和消费力上，其中人口决定市场规模，而消费力则决定着消费档次。从浏阳城区目前的零售布局来看，目前浏阳拥有通程、步步高、万凯源等9个大型商超，按一个中型超市覆盖2万周边居民、大型超市覆盖5万居民来看，目前仅仅这些超市就可以满足30万人口的消费需求，而浏阳城区目前仅20多万的人口。从数据层面来看，浏阳至少未来3年内都是比较饱和的。

与其他城市一样，浏阳出现的商业地产投资热，是城市发展过程中必经的阶段。激进的扩张之后，必然要进行调整，也就是洗牌或者并购、重组，这个过程浏阳也正在加快到来。但随着一线三城的开发建设，未来浏阳商业地产的受众主体会越来越广泛，虽然出现了暂时的供大于求，但投资者普遍看好未来，商铺仍然是一种不错的投资渠道。

订单式开发成为突围的利剑

相对住宅而言，经营商业地产项目涉及资金链、开发理念、客户资源、运营模式等诸多环节，对房企的资本运作能力和零售商业项目运营能力要求都很高，面对残酷的市场竞争，亟需开发商根据市场情况积极调整商业地产的运营模式，而目前“先定位招商后投资建设”的订单式开发理念得到了广泛认同。

在浏阳，通程商业广场是一个成功的案例，2008年，当创意财富新世界尚在规划建设中，创意实业就借助浏阳日报举办第四届城市商务节对外宣布，通程商业广场将进驻该项目，打造浏阳首个大型商业综合体。这样开发商按照商家的具体要求为商家量身定制商业物业，可以有效的避免后期不确定因素，如商铺与商家需求不匹配、招商不易等问题，也可避免在同一区域出现同质化业态竞争。

不仅通程商业广场，浏阳一线三城的重要桥头堡国家级浏阳经开区商业配套建设也正按量身定制的方式在运营，据经开区豫园步行街策划经理郭舒伟介绍，该项目主要功能是服务紧邻的蓝思科技产业工人以及周边街道人群，规划打造一个以步行街为中心融生活超市、品牌折扣、时尚精品的综合商业体，事实证明，这个规划设计得到了广大投资者的青睐，目前已引进了家润多、耐克、阿迪达斯等品牌的进驻。

城镇化建设为商贸流通带来机遇

当前，在新型城镇化道路的推进下，浏阳商贸流通迎来了巨大机遇。

城镇化是转变县域经济发展方式的助推器，城镇化的推进能带动消费的持续增长，专家指出：如果有20%的农村人口转为城镇人口，新增加的城镇居民将使县域消费总需求增加近20%。

另外，随着城镇化的推进，城镇功能进一步提升，基础设施进一步完善，人居环境得到进一步改善，同时也优化了经济发展的硬环境。城镇建设的投资实质上是促进经济产业结构优化调整的过程，促使第一产业向第二、第三产业转变。

以大瑶为例，2010年大瑶按中等县城标准，高起点编制城乡一体化发展规划，南拓工业新区、北建大瑶新城，创建国际花炮名城。另外，抢抓长沙市城乡一体化试点的新机遇，创造了开发、融资、征拆的“大瑶模式”。“以花为媒”，大瑶成为各路资源抢滩之地，工商银行、长沙银行落子大瑶，华天集团、通程集团、老树咖啡、肯德基纷纷进驻。短短3年，大瑶新城面积扩大1倍，集镇人口翻了1番，居民的生活和消费方式得到改变。

另外，“一线三城”中的工业新城，依托新兴工业的发展，大量产业工人集中，为流通业发展提供了重要市场动力。东润·万象城、粤港城、豫园步行街、金都商业广场、永安步行街等商住项目逐渐兴起，步步高超市、通程商业广场、家润多超市、比一比超市、横电影院等商业品牌纷纷进驻，一来将进一步带动当地商贸业发展，二来改变当地居民和产业工人的消费习惯。这也是工业园区向新城转变的一种体现，成为众多投资者关注之地。

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