年终楼市温暖入冬？！

 本月18日，五亭华府正式接受预约认筹。图为昨日傍晚，提前来看房选房的购房者迟迟没有离开的意思。
       2012年，以“限购”、“限贷”为主要手段的房地产“最严”调控进入第二年。
       随着政策的持续发酵，中国的房地产市场进入了一个深度博弈的阶段。年初，持续低迷的楼市成交，再加上居高不下的库存，促使开发商普遍开始采取以价换量的市场策略，全国房价在一季度全线回落。随着价格的回落，观望已久的刚性需求开始入市。6月开始，楼市迎来调控以来的第一个成交高潮，房价也开始悄然回调，楼市呈现平价放量的成交态势。然而，随着库存的减少以及地方“微调”的举动，期待政策翻转成为一些开发企业的心态。降低推盘速度，悄然提价试探购房者的心理成为三季度开发企业主要策略。而这种做法也触动了购房者敏感的神经，进入楼市传统旺季“金九银十”之后，市场一反常态，再次低迷。
       影响市场的关键性因素仍在“房价”二字。
       回笼了资金的开发商期待着政策变化，寄希望于购房者顶不住价格回暖的压力恐慌入市；而不少购房人则押宝调控升级，盼望开发企业扛不住市场的冷清再次降价抛售。“卖的小心翼翼，买的精打细算”，构成了今年楼市博弈的主基调。
       不过，随着各大房地产企业全年销售目标的逐渐完成，不少开发企业开始将目光由回笼资金，转向提高利润。进入年底，“保价缩量”成为开发企业的销售节奏。由于缺少投资渠道，购买住房目前仍是居民主要的资产保值方式。于是年底了，楼市又热闹起来，“翘尾”、“暖冬”、“量价齐升”等字眼频见报端，听得刚需购房者心发慌。楼市要回暖了？房价也要重新开涨了吗？现在不下手是不是就要吃亏了？可转念一想，中央不是反复强调调控不放松吗？所谓的“暖冬”到底成色如何？本期财经周末聚焦年终楼市。
多地楼市
回暖“收官”
       事实上，“楼市暖冬”这一描述多出现在杭州、上海等一线城市的房产新闻中，北京甚至被曝出现了恐慌性购房。
       先来说说离得最近的杭州。据搜房网不完全统计，进入12月以来，杭州楼市推盘量居高不下，光主城区就已经有超过30个楼盘开盘叫卖，老楼盘也不甘示弱，利用“存抵”、“买房送车”等促销手段，进行年终清盘。总的来说，杭州楼市成交可观。12月7日至13日仅7天时间，杭州楼市成交量就已经高达1479套，环比上涨14.2%。
       日均成交维持在200套以上的，除了杭州，还有南京、苏州等城市，上海楼市的日均成交量更是超过了700套。据第一财经日报报道，11月，上海商品住宅成交总量为98.15万平方米，单月销量排行年度第二，同比几乎翻了一番。
       由于年底下手的多是刚需人群，所以不论是杭州还是上海，卖得最好的都是一些单价比较优惠、总价相对较低的楼盘，房价整体保持平稳。然而，北京的情况有些不同，有数据显示，近期北京房价出现恐慌性上涨。有媒体还专门报道了北京一套售价是240万元的两居室，一夜上涨70万元的事情。虽然有些夸张，但可以肯定的是，北京房价确实涨了。房价一涨，刚需购房者就容易hold不住，而买的人越多，房价就越涨。据了解，11月，北京楼市的新房和二手房市场，签约量环比均出现三成左右的上涨。其中，新房签约套数同比上涨了94%，部分区域的房价已经回到限购前的水平。
       虽然目前楼市暖冬的格局已成，刚性需求再次入市，房价也在缓步回升，在许多业内人士看来，房地产调控政策仍然需要坚定不移地执行和贯彻，只要政策的利剑高悬，投资、投机性需求被压制，房地产市场就不会“一边倒”，房价大幅反弹就很难实现，这也为买卖双方的博弈留下了空间。
义乌楼市也有“翘尾”行情
       今年义乌整体的推盘量十分有限，不少新项目目前只接受预约。所以一有待开盘房产，就受到了购房者特别是刚需的追捧。
       虽说要等12月18日才开始接受预约认筹，但华统房产开发的五亭华府早已被购房者盯上了，提前找关系打招呼、要求开发商留套好房源的购房者不在少数。华统房产总经理朱根喜告诉记者，对五亭华府感兴趣的基本上都是刚需购房者，其中有不少是新义乌人，他们看中的正是乡镇房产的高性价比。
       据了解，五亭华府的户型面积多在120平米至140平米之间，比较适合三口之家，邻近又有深塘水库和新建成的五亭公园，居住环境十分优越，基本满足了改善型住房的需求。而项目所在的义亭镇，离义乌城区较近，同时又处于金义都市核心区，正在有条不紊推进的浙赣线老铁路改造工程，还将再次提升义亭的交通。区位上媲美城区楼盘，价位上立足于乡镇房产，使得五亭华府预约认筹情况很是看好。
       对于另一正在预约中的乡镇楼盘——上溪金塘雅苑，该项目工作人员祝洋也表示：“预约情况还不错，虽然展示中心是在9月20日才正式开放的，但我们在一年前就设了展厅，159套房源基本上已经预约得差不多了。”
       “成交量比上月多出30%左右。卖得最好的是房龄不超过5年的次新房，只要环境、户型、价格合适，成交的可能性就非常大。”义乌信义不动产中介负责人吴国伟认为，现在行情出现好转，可能与部分房东在年底需要回笼资金，于是降价售房有关。此外，受一线城市回暖行情影响，义乌购房者现在下手速度也明显有所加快。
       但是持币待购的“刚需”或“改善型需求”们加快出手，或许还有另外一种深层次的紧迫感。记者在五亭华府楼盘展示厅碰到了工薪族小陈夫妇，“我们的积蓄不多，只有三十万光景，市区房子首付都可能不够，现在又是回暖行情，钱在手上捂着越来越不值钱。如果不是知道这个楼盘要开了，我们下一步可能是去金华淘房了，反正要把钱变成可能触摸到的实物，这样才会心安一点。”近日美国推出的QE4计划，以及十八大提出的“收入倍增”口号，提高了人们对未来货币进一步宽松的预期，使得投资者再次聚焦楼市。而部分手头不太宽裕的投资者，对于投资起点较低，居住品质、区位交通等优势较为明显的乡镇房产，也表现出了浓厚的兴趣。
“地王”频出释放回暖信号？
       同样活跃的还有土地市场。事实上，从下半年起，房企就开始高调拿地了，只不过到了年底，拿地潮来得更汹涌了些。据都市快报报道，11月27日至12月12日仅半个月时间，北京、上海、南京、苏州等地就相继诞生了8个“地王”。人们将“地王”的强势回归，解读为楼市回暖的先兆，不过细究起来，这样的推论是很难站住脚的。
       上海南站商务区地块是本周三才新鲜出炉的新“地王”，这块占地面积高达16万平方米的“大蛋糕”，被万科、绿城等四家公司以54.3亿元的底价联手拿下，楼面价约为每平方米1.1万元。同样底价成交的还有黄浦江沿岸综合开发E18单元1—12地块，这是9月29日诞生的上海“双料地王”，总价20.5亿元，折合楼面价约为每平方米2.9万元。由此可以看出，“地王”也是今非昔比，少了一份狂热，多了一份理性。
       相比之下，今年义乌的土地市场则更显冷静。从义乌市国土资源局官方网站上发布的土地出让结果公告来看，今年义乌总共只拍出了4宗商住用地：佛堂镇工业功能区中心商住地块、上溪镇上塘东区块、廿三里拨浪鼓广场中心区块和城西街道山翁块，成交价分别为1.75亿元、1.18亿元、3.14亿元、7.38亿元。其中，城西街道山翁块由于体量较大，而被众多开发商看成是义乌土地市场的“风向标”。据了解，该地块面积多达100759平方米，起拍价6.42亿元，参与竞拍的开发商只有3家，在经过15轮竞拍后就没人继续加价了，整个拍卖过程还不到20分钟。该地块最终以7.38亿元的价格被义乌金绣房地产开发有限公司收入囊中，这在业内人士看来，是捡了个大便宜。
       “城西街道山翁块的价格比我们预期得都要低，如果从风向标的角度解读，可能预示着接下来义乌的土地价格会降下来，至少不会像去年那么高了，这对整个义乌楼市都是有好处的。”一位不愿具名的义乌房企负责人说，虽然义乌土地市场表现平稳，外地楼市表现又很抢眼，已经大大提振了义乌房企的开发信心，但明年的行情究竟能否回暖好转，现在下定论还为时尚早，毕竟国家的宏观调控政策并没有就此打住的迹象。
       不过也有人提出了不同看法。义乌大都置业董事长楼志松认为，十八大后，新型城镇化建设被提上议程，这对房地产的拉动作用非常明显，尽管政策还没有落地，但接下来房企的机会比较大。同时，楼志松也表示，在政策明显转向之前，大都置业在拿地开发方面会继续保持谨慎态度。
       政策的稳定对市场的博弈无疑将起到重要的影响。虽然目前楼市暖冬的格局已成，刚性需求再次入市，房价也在缓步回升，但只要政策的利剑高悬，投资、投机性需求被压制，房地产市场就不会“一边倒”，房价大幅反弹就很难实现，这也为买卖双方的博弈留下了空间。

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