返租商铺 把风险转嫁给购买者

 “专业批发市场策划”系列专题
   编者按：  目前，中国专业批发市场风起云涌，而专业批发市场成功繁荣发展又何其艰难！为了帮助支持全国专业批发市场投资举办者、运营管理者解难释惑，商成专业市场研究所联合义乌最强势的专业批发市场运营策划咨询机构——商兴成市场投资管理（义乌）有限公司，陆续推出“专业批发市场策划”系列专题，对专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发为核心业务的项目定位， 顾问咨询 ，招商销售 ，运营管理，建筑策划 ，规划编制 ，全程代理， 投融资金，可研报告，市场研究， 高层论坛 ，人员培训等内容，期望通过商成专业市场研究所及商兴成市场投资管理（义乌）有限公司的努力，形成专业批发市场策划系统内容。
   商兴成公司是专业致力于专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发为核心业务的综合性投资管理机构。
    希望我们的努力，能有助于全国专业批发市场投资举办者以及专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发策划机构。

 　　在人们的固有思维中，买房子不如买铺，自古就有“一铺养三代”的说法，在住宅市场因为调控而持续混沌不清的时刻，商业地产的主要承载模式商铺为投资者所关注，实际上商铺的投资复杂性远胜过住宅，多数人投资商铺还是依靠银行贷款来完成，且大多是通过出租收取租金来还贷，而一旦遇到市场变化或其他各种情况，投资者就必须承受房产空置所带来的还贷压力。
　　在购买商铺的时候，在开发商许诺的美好商业前景和高额回报的诱惑下，商铺的投资者往往看不到这朵美丽的罪恶之花背后的邪恶，其实所有的一切归结起来开发商、投资商就是想卖铺，或者说高价买商铺。据媒体报道，近期北方某城市，3万平方米的电子专业市场，开发商承诺引入国内某著名电子商城品牌，许诺3年回报率为124%，带租约发售的商铺被分割成3-25平方米，以高出附近商铺约一半的价格出售，半年大量的宣传攻势后，商铺出售完毕，承诺的知名品牌没来，电子专业市场没有，市场被一个床上用品批发商包下来，商铺价格跌3成，业主租不抵供，开发商只是进行了简单的公司变更，即拿钱走人，而把损失留给投资者。
　　在这个案例中，开发商使用了承诺高回报和返祖的模式来出售商铺，而变相地把风险转嫁给消费者。采用“售后返租”高回报，营销模式的通常将大的物业分割成小块，回报诱人，投资者坐收其成，这是售后返租模式最能吸引投资者的地方，而在对返租的认识上，投资者和开发商也达成默契：认为由开发商统一返租然后整体招商，此时“售后返租”模式的风险也逐渐凸显出来，最后承担风险的还是投资者。
　　开发商在进行“售后返租”，许诺高额回报的时候，实际上是“羊毛出在羊身上”。一个本来市场价只值1万元/平米的商铺，开发商将售价提高到2万元/平米，并承诺10年包租，年收益8%。假设10年内商铺既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为80%(每年8%×10年)，共收到租金1.6万元/平方米。但投资者如果此时将商铺售出，只能卖到1万元/平方米，实际房产收益为50%，卖出后亏了一半，因此投资在每平方米商铺上的实际年收益率也只有：(1.6万元-1万元)/2万元/10年=3%，远未及8%的年收益率，就算这些收益达不到，开发商也早已通过加价卖铺的手段把这些承诺的收益均分给投资者。
　　高额返租下的返租模式具有巨大的市场风险，按照一般投资规律，商铺的投资回报应比目前银行的信贷利率高，这是一个参照系数，但回报越高风险越大。建议投资者从理性考量商铺价值出发，弄清产权关系，正确评估风险，合理判断收益率，才能取得良好的收益。（记者 蒋奇政）

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