尊重商业地产规律、专业团队及操作程序

     资金充裕前提下 尊重商业地产规律、专业团队及操作程序

    【新浪房产】您觉得开发商要做商业地产应该首先要具备一些什么样的条件才能做好商业地产，在开发和运营之间，应该怎样去平衡？

　　【李仁斌】这个问题非常好，现在有很多咱们除了住宅的开发商转商业地产之外，还有很多以前根本不是做地产的现在也转到商业地产里面，像做家电的海尔，还有做农产品的雨润，包括前段时间我听说做餐饮的海底捞，这些非地产行业的都来做商业中心、购物中心了。大家已经发现了这种商业地产他巨大的发展空间，我很难限定说一定要一直做商业地产的人才能做商业地产，其他各种资本他要是有多余的能力、有多余的资本都可以进入这个行业，这些都是没有问题的。问题首先在于他操作的这个团队我觉得有几个方面：

　　第一点他要有尊重商业地产的规律，什么叫尊重商业地产的规律？做商业地产招商和经营才是他的根本，这种情况下任何一个项目我都要考虑他未来的可持续经营性，这是我们的出发点，他跟我们的住宅可能完全不一样。住宅我建好以后只要怎么样卖出去，他是满足一个居住的功能。住宅其实是卖产品，但是做商业他是做服务，他完全是两个不同的概念，住宅卖出去房子做居住，而商业地产你把商场建完了他不是一个成型的东西，你只能在这个基础上去添加你未来的商业经营服务才具有价值，这是两个非常大的区别。

　　这种情况下意味着在你的整个项目的前期就要开始从未来的商业经营服务来考虑，我怎么样定位，我的商圈在哪，我的消费群在哪，我未来的商户经营户他们这些商家的品牌是怎么样的一个组合，我的人流动向怎么样组织，这些是我们跟住宅完全不一样的东西，这是在我们商场开建之前要考虑清楚的，我们要尊崇这样的一个商业规律的东西，不能简单地说我把房子先建起来才说，这可能是一个非常大的不一样。

　　第二点要尊重专业，做住宅可能有一个队伍我弄地建起来就可以了，但是在商业这个领域大家可以看到，很多时候都是一些各种专业团队的组合，从前期的定位策划的团队，规划设计的团队，我们不能简单请一个会做住宅设计的设计师过来，那他是没有商业头脑的。商业这一块国内国际也有成熟的这些商业的设计公司，还有商业空间的设计公司，还有商业动线交通组织的设计，还有商业的外部装饰、内部装饰的设计，还有商业环境的设计，还有后面的招商和运营环境的这一块，都要有一些专业的团队和专业的人士来做，不能自己组建一个地产团队来做，这就是尊重专业。

　　第三是在操作的程序上面一定要做对程序，这一点跟尊重商业规律有一定的相似，尊重商业规律是尊重他的商业业态的需求，尊重商家经营的需求。而我们做的程序是首先第一步你要该干什么，你拿地之后可能首先要去找专业的调研策划团队，做好策划定位的基础之上，你才能去找规划设计，规划设计的基础上我们去做商家的论证，根据商家我们做他的品牌的风格和商业的配套设施，最后才是真正动工的过程，这些程序一定要做对了，做反了一步可能以后的问题非常大。

　　当然在咱们中国还有一个非常具有特色的，你开发的目标，因为现在我们很多的时候可能局限于这个公司的实力，咱们现在经常可以看一些商业项目建成以后把他卖掉，但是卖掉以后后面的经营者影响非常大，这种情况下我们首先要在我们的资金筹措上面就要考虑到，我这个商场持续经营，我不能卖商户的情况下，或者是只能卖少量的情况下，整个资金我的投资怎么样去平衡。我要卖，这个卖的部分我怎么样尽量不影响我现在的经营，这是在中国的环境下我要把握一个租售的平衡，然后这种销售型的这一部分的商业跟我主体自己持有经营这一部分商业的关系，这是非常有中国特色的一个东西。

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