大源餐饮商铺值不值？

占据天府新区核心位置，周边拥有众多的写字楼却缺乏餐饮聚集地，作为区域内为数不多、有餐饮商铺销售的楼盘，峰汇中心的餐饮商铺是否就此一枝独秀？占据如此资源优势，峰汇中心商铺的投资回报率究竟有多高？

　　4P体系

　　精算盘

　　位置（Position）

　　产品（Product）

　　价格（Price）

　　潜力（Potential）

　　在4P体系中，位置（包括地段、交通、配套等）、产品（业态、建筑面积等硬件指标）、价格（在某一销售时段的销售价格）均为刚性定量指标，潜力（核心目标客群、投资回报率等）则属于变量指标。
　　

　　“天下没有免费的午餐。”相信人们都知道这是一句至理名言。对于在写字楼里的上班一族来说，别说免费午餐这样的奢望，能在附近找到味好量足的就餐之地已是心满意足了。特别是在餐饮配套缺乏的办公区，每天中午到哪里去吃饭，更成为人们头痛的问题。位于国际城南的会展片区既是如此，不过，这一状况随着峰汇中心的落成而得到改变。

　　写字楼包围的餐饮街
　　如果说成都的写字楼三分天下，那么南延线即有其一。从南三环沿天府大道一路向南至会展中心片区，约3公里的路程上，密集地分布着数十栋写字楼。尤其在大源片区的天府三街上，不足1公里的距离，就有希顿国际广场、大源国际、花样年·福年广场、香年广场、新希望国际、峰汇中心等十余个写字楼项目。

　　作为天府新区的核心起步区，峰汇中心所在的大源组团近年来高速发展，其高端住宅区、商务区已初具规模。虽然商业配套正逐渐完善，但餐饮业仍是比较缺乏。除了伊藤洋华堂旗舰店有一些餐饮店外，在目前的大源住宅区并无社区底商的餐饮店出现，这一状况在靠近天府大道的大源商务区尤为明显。

　　位于天府三街的峰汇中心属于大源商务区核心区域，有城南CBD的美誉。片区内的天府大道、益州大道、天府系列街道构成交通路网，无论是白天就餐还是晚间消费，自驾车和骑车的到达性都非常好。不过略显遗憾的是，天府三街上目前并未开通公交线路，赶公交车只能到天府大道下车再步行至峰汇中心。好在步行路程并不远，约有300米的距离。

　　峰汇中心的商铺更多是针对大源商务区的消费，从区位上来说，几乎成为写字楼集群中的餐饮街。周边的香年广场、福年广场等楼盘还有大量的LOFT公寓，这些年轻人将是峰汇中心餐饮商铺的消费主力。从辐射范围来看，分会中心距离大源住宅区的众多楼盘不过2公里多的距离。如果味道够好，相信这个距离不会对好吃嘴们构成障碍。

　　仅19套餐饮商铺
　　峰汇中心具有丰富的产品形态，包括社区底商、写字楼以及住宅，总建筑面积约13万平方米。其中写字楼约7万平方米，住宅约2万平方米，288户。底商约1万多平方米，分为70多个销售单元，商铺基本分布在2号楼和3号楼，均为两层布局。面积在24—540平方米之间。     

　　作为片区内最稀缺的商铺类型，峰汇中心的餐饮商铺自亮相以来备受关注。众所周知，由于餐饮店的特殊性，很多商务楼盘的底商拒绝引进餐饮业态。因此，“被写字楼包围的餐饮街”自然成为投资者们关注的对象。

　　项目的餐饮商铺集中在2号楼下，以便于统一安装烟道。整体呈现“T”字形布局，初步规划为品牌中餐、连锁快餐、西餐、茶楼等业态。在项目总共70余个销售单元中，能够做餐饮的商铺只有19个，显示出比较稀缺的状态。

　　峰汇中心商铺将于近期开盘销售。餐饮商铺的面积最小的是53平方米，最大的333平方米。一楼多为小户型商铺，11间商铺中，除了四间商铺面积在100平方米以上外，其余都在100平方米以下。这类商铺更适合做快餐店、中餐店。二楼的商铺面积普遍偏大，除了一间是115平方米、一间是138平方米以外，其余六间铺面面积都在202——333平方米之间，适合做品牌中餐、品牌连锁快餐店以及西餐厅。　

　　动态看待投资回报率
　　与峰汇中心隔天府大道相望的英郡，是2010年左右的项目。该项目的底商中也有部分可做餐饮业，如果是以前和房东签订的合约，月租金基本上都是100元/平方米左右，现在新签合约的，月租金已经达到150元/平方米，转让费基本上在10万—40万元左右，可见餐饮商铺的附加值非常高。而英郡能做餐饮的二手商铺售价，100多平方米小面积的价格为4万元/平方米左右，大面积的商铺价格为3万多/平方米左右。

　　据峰汇中心销售人员透露，商铺开盘价预计一楼为4万多元/平方米，二楼2万多元/平方米。参照英郡目前的租售情况，这一价格的可信度还是比较高。如果据此为标准，以一楼100平方米的餐饮商铺来计算，其投资回报率＝月租金×12(个月)/售价，即180000元/4000000元=4.5%，这样的投资回报率和峰汇中心优越的地理位置、稀缺的业态等优势相比，显然相去甚远。

　　从现实的角度看，这一片区的商务、商业氛围并不成熟，尽管峰汇中心的位置优越，商铺业态也很稀缺，不过如果单纯以投资回报率来看，目前确实不够理想。不过从英郡的商铺租售情况不难看出，两年时间左右，租金上涨了50%，商铺价值提升了25%。随着天府新区建设提速、入住率提升、商务成熟度逐步提高，商铺的投资回报率也将快速提升。

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