荆西批发市场调研报告

 为搞好荆西批发市场的改造建设，市服务业协调办公室专门成立了“荆西批发市场调研小组”，该小组利用一周时间，深入基层，走访了市场主管和主办单位、工商和税务驻市场办公室、部分经营户，对荆西批发市场的建设及发展进行了广泛细致的调研，现将调研情况报告如下。

一. 市场现状

荆西批发市场位于滕州市西部，平行路以西，振兴路以东，荆河西路两侧，区域内有：金道、针纺织品、百货、华兴副食、荆西副食品、翔宇中国儿童用品批发市场，总占地面积261亩，其市场现状概括为以下几个方面： 

——产权关系。金道批发市场是由市交通运输有限公司投资 4000万元于96年建设投入运营，产权归市交通运输有限公司所有，性质为股份制私营企业；针纺织品批发市场是由誉和商贸有限公司（原糖茶公司）投资 1700 万元于97年建设投入运营，产权归誉和商贸有限公司所有，性质为股份制私营企业；百货批发市场是由市再生资源总公司投资3600万元于 91年建设投入运营，产权归市再生资源总公司所有（由于欠银行贷款640万元，其土地及资产在银行已作了抵押），性质为国有企业；荆西副食品批发市场是由程庄居委会与居民以房产、股金入股共同投资 2000万元于 87年建设投入运营，产权归程庄居委会及参股居民所有，性质为集体企业；儿童用品批发市场是由魏庄居委会投资4000万元于06年5月开工建设的在建工程项目，该市场将于今年6月份投入运营，产权归魏庄居委会所有，性质为集体企业。华兴副食商场是由华兴公司投资100万元于04年改造建设，产权归华兴公司所有，性质为股份制私营企业；

——土地性质和面积。金道批发市场占地44.55亩，用地性质为租赁；针纺织品批发市场占地21亩、儿童用品批发市场占地26亩、华兴副食商场占地4.2亩，用地性质均为出让；百货批发市场占地18亩，用地性质为集体划拨；副食品市场占地100亩，用地性质为集体。

——建筑结构、建筑面积、门面数量。金道批发市场建筑以一层为主，砖混结构。建筑面积23813平方米。门面数量553间；针纺织品批发市场建筑主要以一层为主。建筑面积5971平方米，门面数量280间；百货批发市场建筑主要为一层，建筑面积12000平方米，门面数量420间；副食品市场建筑以两层为主，道路较宽。建筑面积55000平方米。门面数量750间；翔宇中国儿童用品批发市场建筑结构四层，目前，主体工程已完工。建筑面积38000平方米，门面数量900间；华兴副食商场建筑主要为三层，建筑面积2466平方米，门面数量68间。

——主要经营品种。金道批发市场经营品种主要有六大类：五金交电、家用电器、头饰箱包、土产杂品、工艺花卉、洗化用品；针纺织品批发市场经营品种主要有：床上饰品、服装、针织鞋帽、布匹等；百货批发市场经营品种主要有：针织服装、布匹、化妆品、皮鞋等；副食品市场经营品种主要有：酒、糖、茶、食品、糕点、饮料等副食品；儿童用品批发市场经营品种主要有：儿童用品、小商品等。华兴副食商场经营品种主要有：奶制品、副食品。

——经营方式。各市场企业与经营者相分离，采取租赁经营、批零兼营的方式。其批发和零售比例分别为：金道批发市场批发和零售额各占50%；针纺织品批发市场批发额占60%，零售额占40%；百货批发市场批发额占70%，零售额占30%；副食品市场批发额占70%，零售额占30%；华兴副食批发额占80%，零售额占20%。儿童用品批发市场将采取批零兼营的方式经营。

——各市场租赁费收取情况。金道批发市场年收租金 260万元；针纺织品批发市场年收租金200多万元；百货批发市场年收租金 200多万元；副食品市场年收租金 200多万元；华兴副食年收租金20万元。

——辐射范围。市场建设之初，商品主要来源于生产厂家及产地，由于生意红火，吸引了好多全国各地的生产商及经销商纷纷来滕进市场设“总代理”、“总经销”、“直营店”，有浙江的、海南的、广州的。商品销售辐射到：济宁、鱼台、沛县、微山、薛城、山亭、平邑、邹县、曲阜等周边县市；目前辐射范围仅有山亭、滕州，商品批发对象主要是滕州当地的零售点，辐射范围在逐渐缩小，市场在逐步萧条。

——市场功能。各市场仅有水、电、信满足经营者需求，其他配套设施不齐全，特别是无仓储用房，无停车场，基础设施落后，消防隐患多，卫生条件差。

 ——经营者成分。市场解决就业人员11000多人，其中：下岗职工占30%，其余多数为农民或居民。滕州市外经营者不足10户，更无省外经营者。

——交易成果。金道市场年交易额2.3亿元；针纺织品市场年交易额3亿元；百货批发市场年交易额1.5亿元；副食品市场年交易额2亿元。市场现在的交易额比最好时期（2000年前后）整体下滑。

——管理形式。市场主建单位分别在各自的市场内设管理办公室，负责水、电和房屋的维修及维护，负责安全的监督检查，负责经营户的房屋租赁费收取等工作。工商、税务等部门根据各自的职能分别在每个市场内设管理办公室，负责各种税（费）的征收及日常管理服务工作。

——发展环境。一是市场建设标准低，市场内多为简易房屋和临时建筑，经营硬件环境较差；二是交通拥挤，外来车辆、自行车停放有收费行为；三是制售假冒伪劣产品现象不同程度的存在，市场信誉度低。

——企业和经营者心态。市场主办企业每年收经营户租金200万元左右，“小富即安”，满足于现状，没有做大做强的想法，对市场升级改造，积极性不高，个别企业负债重没能力建，但又不想放弃此块宝地；经营户担心拆迁时打乱了经营秩序，经营上受损失，不愿拆迁改建，特别是针纺织品的经营户，经营房的使用权是经过拍卖行拍租来的，有的是经过高价转手的，担心拆建受损失。

二.现状分析

荆西市场多年的建设发展对促进服务业发展，增加财政收入，扩大就业，推动我市经济更好更快地发展发挥了重要作用。但随着经济社会及城市的快速发展，20年一贯制的批发市场已严重落后于周边地区，不适应现代流通发展的需要。

1.规模小，档次低。目前的批发市场，还是局限在八十年代初期建市场的模式，普遍存在档次低、规模小、设施落后、道路狭窄、消防隐患多、无停车场等问题，已严重制约市场的进一步发展。

2.交通拥挤，给城市交通带来较大压力。104国道、荆河路的车辆高度汇集，造成人流、物流、车流的拥挤，交通环境非常差；对城市交通造成不利的影响。

3.经营品种杂乱，不按市场专业定位经营。目前，各市场经营品种相互交错，同一商品品种各市场都经营，专业批发市场不专业，小而全，很难形成规模。

4.发展环境还不够宽松。南方发达地区发展市场基本不收或薄收税费，其目的就是促进仓储业、现代物流业、运输业、信息产业、餐饮业、房地产业等服务业发展，进而带动加工业、制造业快速发展，即：实施“前店后厂”战略。而我们在交易量下滑情况下，各种税费及租金不减少，给经营者增加了经营成本，在价格上缺乏竞争力；

5.市场发展面临萎缩趋势。由于受周边县市特别是临沂市场崛起的冲击和优惠政策吸引以及商业网点、专卖店增多的影响，近年来，荆西市场辐射范围逐渐缩小，年交易额趋于下滑，市场逐渐萧条。

三.市场建设构想。

为推进我市专业批发市场建设，改善城市形象，促进我市经济持续、快速、健康发展，根据我市“十一五”发展规划和城市总体规划要求，参照外地经验，结合我市实际，现就城区专业批发市场建设提出以下三个方案供领导参考。

方案一：荆西商贸城整体改造建设

在平行路以西，振兴路以东，荆河西路两侧，北至曹庄街、南至化肥厂专用铁路线范围内，实施居民住房搬迁、酒厂和钢窗厂破产改制土地出让和原市场改扩建进行升级改造，建设集聚功能强、辐射能力大的现代化荆西商贸城。

1.商贸城改建原则、功能定位及发展目标

（1）改建原则

——坚持“统一规划、统一设计、分期建设、分步实施”的市场改造原则。

——坚持“谁主管、谁投资，谁建设、谁受益”的市场化运作原则。

——坚持“内资外资相结合，民间社会共同参与”的建设原则。

 (2)功能定位

以先进的经营方式为核心，以高标准的建设为载体，以建设现代化专业市场为目标，拟建成鲁南地区规模较大、档次较高、经营品种最全、结构布局合理、服务功能完善、集聚功能强、辐射范围大、特色鲜明、管理规范、配套设施先进的现代化新型综合批发城。

（3）发展目标

——以构建现代化市场格局为目标，突出规模化、专业化、现代化、集聚功能强、辐射能力大。

——以实现年交易额30亿元为目标，优化市场布局，壮大市场规模，提高市场交易主体组织化程度。

2.荆西商贸城改造建设的思路

（1）总体思路

荆西商贸城改造建设的总体思路是：按照“统一规划、统一设计、分期建设、分步实施”的原则，积极稳妥地进行改造建设。基本设想：以儿童商品批发城为起点，以荆河酒业公司破产改制为突破口，实施先期改造，优先实施居民区建设，以此带动整个商贸城及周边区域改造。因地制宜，先易后难，在条件成熟的基础上依次对金道、针织品、百货、副食品批发市场分期分批实施升级和改造。

（2）具体改造范围和顺序

①加快儿童用品批发城的建设。2006年滕州市翔宇房地产开发公司通过土地招、拍、挂的方式，取得原小商品批发市场用地，在此新建了儿童商品批发城，该批发城占地约26亩，总建筑面积约4万平方米，建筑层数四层，为大框架综合性大型室内批发商城，目前主体工程已完工，对此工程项目要广泛招商，力争今年6月份投入使用。

②酒厂区域的改造。抓住荆河酒业公司破产改制契机，对该区域出让改造，建设妇女用品市场。具体范围：东起平行路，北起荆河西路，西至酒厂西墙，南至铁路专用线（内有酒厂、居民区、营业房等建筑）。与儿童用品批发城相连，形成大型妇女儿童用品批发城。

③实施金道、针纺织品、百货批发市场的先期改造。

区域范围：东至104国道，西到魏庄街，南至荆河路，北到曹庄街。建设整体建筑不低于三层的框架式结构。三区层层相通，同层相通，各区相连，形成一体。

④实施副食品批发市场的升级改造。区域范围：东至钢窗厂东墙，西到振兴路，南至荆河路，北到曹庄西街。

（3）保证措施

①搞好市场的平稳过渡，确保社会稳定。对原市场的经营户，要搞好分流安置，确保社会稳定和市场繁荣，同时，可先期开发商品房，对该区域的居民搬迁户先进行妥善安置，确保改造过程中社会稳定。

②实行政策扶持，搞好市场化运作。建议市政府依据本规划方案，结合该区域改造的实际情况，尽快出台对该区域改造的相关政策，组建专业的市场化运作机构，通过土地市场竞拍，依据法律法规尽快办理相关规划建设手续，以加快该区域的拆迁、安置、建设、经营、管理，确保早日建设，尽快繁荣。

3.此方案有利和不利方面

——有利方面：一是基本依据现有产权、现有经营范围不变实施改扩建，有利于保住市场的商气、人气；二是分期分步实施，有利于搞好市场的平稳过渡，确保社会稳定。

——不利方面：一是市场相对集中，人流、物流汇集，给城市交通带来压力；二是原市场主建单位、职工、经营者、居民对改建市场积极性不高，产权成分复杂，用地多样化，给市场改造建设带来了难度；三是受区域面积制约，市场发展空间不大，不利形成大市场、大批发、大贸易。

方案二：规划建设千亩“市场园”

（物流园区）

为把我市的批发市场做大做强，按照“发展大市场，搞活大流通，促进大发展”的市场经济战略，根据即将出台的新一轮城市总体规划，设想在城市的西北部，北辛西路两侧，规划建设千亩“市场园”，同时，限制城区内各市场的升级改造，使其逐年弱化并向市场园聚集，形成滕州大市场。

1.建设原则、功能定位及发展目标

（1）建设原则

——坚持“规模化、专业化、特色化、现代化”的原则。

——坚持“科学定位，统一规划，分期实施”的原则

——坚持“以引资为主、内资外资相结合”的原则。

（2）功能定位

以科学规划、高起点的设计为先导，以高标准的建设为载体，以先进的经营方式为核心，以电子信息网络为平台，以建设现代化物流中心为重点，以构建现代化大市场格局为目标，拟建成山东省规模较大、档次较高、结构布局合理、服务功能完善、集聚功能强、辐射能力大、特色鲜明、管理规范、配套设施先进的现代化新型专业批发市场群落。打造在全国有影响力的能够辐射江北几省的商品集散中心。

（3）发展目标

 通过政府推动，政策引导，市场化运作，利用3--5年的时间，培育发展十大现代化专业批发市场。力争有2处市场跻身国家级大市场行列，2处市场年交易额达到30亿元，5处市场年交易额超10亿元，加快形成集散型和产地型并举的大流通、大商贸格局。

2.发展思路和建议

（1）外出考察，科学论证，在多方征求意见的基础上，拿出具体实施方案。

（2）先期依次建设五大专业市场和一处现代物流中心。

①小商品批发市场。位于北辛西路北侧。小商品批发市场作为千亩“市场园”的首批开工建设项目，借鉴义乌市场及淄博小商品市场建设的经验，依据滕州区位、交通、资源优势，通过招商引资开发建设。以宽松的优惠政策、良好的发展环境吸引义乌等市的南方客商及生产厂家直接入市批发经营。不断增强集聚功能和辐射力，打造辐射江北几省的小商品集散地。

②农业生产资料批发市场。位于北辛西路南侧。由市供销总社承建，建设集加工、交易、仓储、配送、现代物流为一体的鲁南农业生产资料交易中心。

③农机专业批发市场。位于北辛西路南侧与104国道西侧的交角处。在原农机公司的农机市场基础上进行扩建，拟建成鲁南地区大型农机交易市场。

④鲁南汽车交易中心。位于北辛西路南侧，东邻农机市场，建设汽车交易中心。随着经济社会的不断发展，居民的收入逐渐增加，人们对汽车的购买力逐年增强，汽车市场的发展将有较大的潜力。鲁南汽车交易中心的建设将填补鲁南地区汽车大型交易市场的空白。

⑤蔬菜果品批发市场。位于104国道与北留省道交界处。由荆河办事处通过招商引资与上海顶源食品有限公司签定了租赁经营合同，对原蔬菜批发市场进行升级改造。完善服务功能，扩大经营规模，打造一个集蔬菜集散中心、价格形成中心、信息交流中心和现代物流中心为一体的大容量、大流通的现代化大型蔬菜批发市场。

⑥完善腾达物流、鲁华物流中心功能。位于北辛西路北侧，蔬菜批发市场西邻的腾达、鲁华两物流中心，在原有基础上以信息平台建设为重点，大力发展电子商务，积极开展网上订货、采购、交易，建立网上电子结算系统和电子交易安全系统，进一步完善功能，加快发展集加工、仓储、配送、配货于一体的第三方物流。

（3）按照“政府引导、政策扶持、多方投资、联合建设、科学管理、共同受益”的市场建设新思路，掀起市场建设新高潮。通过招商引资，鼓励社会多种经济成分参与，建设一批规模比较大、档次比较高、辐射能力强的专业批发市场，造就一个人流、物流、资金流、信息流高度集中、繁荣兴旺的滕州批发城。

（4）落实优惠政策，优化发展环境。为加快市场建设与发展的步伐，市委、市政府要出台建设现代化专业市场的优惠政策，重奖投资者、引资者、建设者。落实经营者的各项税费和其他保障政策，确保引得来、留得住，调动社会各方面建设市场、经营市场、发展市场的积极性。要先繁荣后规范，即采取放水养鱼的方针，先上车后买票，以市养市。

4.此方案的有利方面和不利方面

——有利方面：一是建设新市场有利于把我市的批发市场做大做强。开辟新市场，建千亩“市场园”，为今后专业批发市场建设提供广阔的发展空间；二是建设速度快、成本低，比老市场改造减少了拆迁、安置、回迁等麻烦；三是根本上减轻了城市交通压力。

——不利方面：一是新建市场由于区域的变化，缺乏人气、商气，市场的启动有难度；二是用地受制约。

方案三：改建、新建相结合，

构建滕州批发大市场

依据荆西市场原址进行升级改造，扩大规模、提高档次，同时在104国道西，北辛西路两侧规划面积600亩建设新市场。

1.建设原则、功能定位及发展目标

（1）建设原则

1.坚持“规模化、专业化、特色化、现代化”的原则。

2.坚持“市场集中、分散相结合”的原则。

3.坚持“改建、新建并举”的原则。

4.坚持“依托市场原址改扩建”的原则。

5.坚持“内资外资相结合，民间社会共同参与”的建设原则。

（2）功能定位

以科学规划、高起点的设计为先导，以高标准的建设为载体，以先进的经营方式为核心，以电子信息网络为平台，以建设现代物流为重点，以构建现代化大市场格局为目标，采取改造提升现有专业批发市场和开发建设新市场的形式，拟建成山东省规模较大、档次较高、结构布局合理、服务功能完善、集聚功能强、辐射能力大、特色鲜明、管理规范、配套设施先进的现代化新型专业批发市场群落。加快形成集散型和产地型并举的大流通、大商贸格局，打造在全国有影响力的能够辐射江北几省的商品集散中心。

（3）发展目标

通过政府推动，政策引导，市场化运作，利用3--5年的时间，对平行路、荆河西路、大同北路、北辛西路两侧实施现代化专业批发市场的改建、新建。到2010年，培育发展在全省有较大影响力的十大专业批发市场。每个单体市场建筑面积在12—15万平方米，总建筑面积达到135万平方米。发展5个年交易额过10亿元和3—4个年交易额过5亿元的专业批发市场。

2.市场布局

改建装饰材料、妇女儿童用品、钢材、副食、针纺、家电摩托、农机、干杂海货八大专业市场，新建汽车交易、小商品批发两大专业批发市场。形成以104国道、大同北路为轴线，以荆河西路、北辛西路为主线的“两纵两横”市场建设格局。

（1）鲁南装饰大世界。座落在平行南路西侧，计划07年开工对原市场实施改扩建项目，占地面积150亩，总投资3亿元，完成建筑面积16万平方米，整体建筑三层，一层经营建材，二层经营灯饰，三层经营五金。市场内设物流中心一处。总体工程分两期完成，2010年前建成投入使用。预计年交易额达到10亿元。

（2）儿童用品批发城。正在建设中的翔宇中国儿童用品批发城。位于荆河西路南侧，原钢窗厂对过，占地26亩，建筑面积38000平方米，现有营业用房900间，预计07年6月份投入使用，可容纳经营户800户，年实现交易额4亿元。

（3）钢材批发市场。以荆河西路与西外环交接处（五里屯西转盘）为中心，将五里屯钢材市场、大彦机电钢材市场等专业钢材市场通过改造、扩建、重组，壮大市场规模，增强市场辐射力，打造鲁南地区钢材集散中心。

（4）副食品批发市场。位于滕州市荆河西路北侧、振兴路东侧。现有荆西副食品批发市场，占地100亩，建筑面积55000平方米，现有营业用房750间，经营户数450户，从业人员4000人，年交易额2亿元。2010年前完成升级改造任务。

（5）针纺织品批发城。位于平行路西侧、荆河西路北侧的交角处。计划将现有金道批发市场、针纺织品市场、百货批发市场通过整合资源，整体升级改造，建设整体建筑不低于三层的针纺织品批发城。

（6）鲁南家电摩托车批发市场。位于平行路东侧、荆河路北侧的交角处。由干丰燃料有限公司对现有市场进行改造建设，此项目占地48亩，建筑面积16000平方米，主要经营家电、摩托车、电动车、自行车。

（7）干杂海货市场。位于大同北路两侧、北辛西路南侧，新客运长途汽车站对过。发挥杏花村干杂海货市场、嘉誉商贸城的带动作用，搞好腾龙财富商贸城、华孚商贸城的启动，扩大市场规模、完善服务功能，增强辐射能力，做大做强，发挥规模效益。

（8）农机专业批发市场。位于北辛西路南侧与104国道西侧的交角处。在原农机公司的农机市场基础上进行扩建，拟建成鲁南地区大型农机交易市场。

（9）鲁南汽车交易中心。位于北辛西路南侧，东邻农机市场。是根据新一轮城市总体规划开发建设的新市场。随着经济社会的不断发展，居民的收入逐渐增加，人们对汽车的购买力逐年增强，汽车市场的发展将有较大的潜力。鲁南汽车交易中心的建设将填补鲁南地区汽车大型交易市场的空白。

（10）小商品批发市场。位于北辛西路北侧，鲁南汽车交易中心对过。借鉴义乌市场及淄博小商品市场建设的经验，依据滕州区位、交通、资源优势，通过招商引资开发新建小商品批发市场，以宽松的优惠政策、良好的发展环境吸引义乌等市的南方客商及生产厂家前来批发经营。不断增强集聚功能和辐射力，打造辐射江北几省的小商品集散地。

3.总体思路及建议

整体市场改造建设坚持两条腿走路的原则，边对原市场升级改造，边开发建设新市场。首先对金道、针纺织品、百货批发市场依托原址进行改建。其次对荆西副食品市场进行改造，提高档次，扩大规模。再次在改造建设的同时，规划安排新市场，逐年争取用地规模，适时开发建设“鲁南汽车交易中心”、“义乌小商品批发市场”等。

建议加大招商引资力度，采取外出招商、以商招商的形式，实施“义乌小商品批发市场”、“鲁南汽车交易中心”等项目建设和启动。引导南方经营商户、生产企业来滕入市批发经营、设直营店、办事处，以商带商，启动市场。同时，建议政府出台优惠政策，推动市场建设又好又快发展：一是以挂牌的形式处置土地，政府收益金全部返还给企业，用于市场基础设施建设；二是免收基础设施配套费、墙体节能费，缓交人防工程易地建设费；三是市场改建运营后，各项收费按新建市场有关政策执行。

4.此方案有利方面

（1）改造、新建相结合，即保住了荆西市场的人气、商气，又开发建设了新市场，此方案即积极又稳妥。

（2）市场相对集中又相对分散，即减轻了城市交通压力，又为市场大发展拓展了空间。

（3）经论证认为此方案可行性、操作性较强，为最佳方案。

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