杭城投资商铺正当时 看旺铺集聚人气大有学问

    商铺能不能旺，主要靠人气。但如何集聚人气，却是大有学问。为此，我们特地采写了几个成功案例，看一看他们是如何运作商铺的。

范例一：翡翠天地商业街

    有实力才有大规划

    阳春三月，杭州难得的好天气。几幢地中海建筑围合的广场上，几个人慵懒地坐在椅子上晒太阳；那边，身着曳地长裙的新娘子，暖阳下幸福地拍着婚纱照；行人三三两两地走过，气氛温馨而舒适……这不是欧洲的某个风情小镇，而是杭州城西大盘绿城翡翠城的商街——翡翠天地上的情景。

    知名商家纷纷入驻

    漫步在这条地中海风格的商街上，知名商家品牌扑面而来。杭州本地最有名的餐饮品牌知味观，在这里开了一家旗舰店，包含了小吃、外卖、中餐等众多功能，为居民提供一日三餐的服务；菲力伟健身会所，在杭州面积最大；良友花店，被评为杭州最美的花店；另外还有联华超市、中国农业银行、克丽缇娜、苏宁电器、创意宝贝、青花瓷等餐饮、购物、休闲、文化教育配套，今后，还有国际五星级酒店和社区医院等，几乎可以满足业主日常生活所有的需求。不仅如此，翡翠天地商业街还辐射整个余杭组团，闲林、仓前、五常及老余杭的很多客户，也前往翡翠天地商业中心购物，毫无疑问，它已经是大城西板块的又一个商业中心。

    这一切，显然离不开开发商的努力。据翡翠城园区服务事业部招商负责人金文柱介绍，翡翠城总建筑面积达150万平方米、共8500户、整体交付后入住人口达3万人的社区。为让业主拥有繁华便利、高品质的生活，社区商业是很重要的。所以，公司特地拿出了50亩土地，打造了总建筑面积5万平方米的商业街，这在浙江省内都是不多见的。

    为了更好地对商街进行规划，翡翠城公司从一开始就非常注重借鉴美国、新加坡等国际先进的商业规划理念，并邀请了专业的商业规划公司（美国DDG公司）进行了项目的规划设计，同时引入了专业招商公司进行招商，建立第三方招商平台，以获得更多的资讯。

    如何招商很有讲究

    定位是第一位，社区商业的前提是满足业主的生活需求，翡翠天地规划了生活购物区、餐饮区、运动场馆区、生活服务区、健康服务区、滨水休闲区、文化艺术区、酒店商务区八大功能分区。规划之后，则是招商。翡翠天地采取“模拟招商法”进行招商，即严格按照各个功能规划进行招商，比如做餐饮的地方绝不容许服饰品牌进入。先对商铺的位置、定位进行详细分析，再与认定的品牌商家进行谈判，采取“请君入瓮”的办法，进行“填空”，成功实现招商。

    招商的顺序也很有讲究，按照“核心主力店——次主力店——品牌专卖店——小型商家”进行招商，并给予主力店一定政策倾斜，以主力店的吸引力，增加小商家经营信心。

    在租金定价上，翡翠天地采取“放水养鱼”的政策，给予商户经营培育。金文柱说，翡翠天地前期周边人气不足，商业氛围薄弱，若不给予市场一定的培育期，一步到位的直接以理想租金对商户招商，对市场而言无异于“杀鸡取卵”。所以翡翠天地提出“放水养鱼”的招商政策。比如有选择性地引进有一定品牌形象及经营能力的主力商户进驻，并给予较大的支持力度（主要为超市、主力餐饮、运动休闲馆等）；根据不同商家业态、档次、生存力、进场时间确定不同的免租期；同时，加强后期市场的经营管理，不仅要把商户招进来，还要让商户“进得来、有发展、赚到钱”，聘请专业人才指导，并进行必要的推广宣传。

    来翡翠天地商业街光顾过的人，几乎都会留下非常深刻的印象。这里的建筑具有浓浓的地中海风情，且富有变化。街道整齐划一，车辆停放有致。那里的店都很有特色，比如那家名叫东西壹玖的店，如果你想要去那里喝一杯咖啡，你不需要花钱，只要带上一些交换的杂志或者书籍，就可以免费享用，但咖啡得自己现场磨制，磨出来的味道特浓厚，让你回味无穷；那家良友花店的老板很有意思，虽然没有学过画画，但店里所有创意十足的画都是自己画的，并且她还会不定期地为业主讲解养花技巧等等；因为之前的商家都经过甑选，所以最终留下的，都是一些很值得玩味的商家品牌。

    开发商统一规划经营，无疑对于商家来说是巨大利好。比如翡翠城菲力伟健身会所里所有健身器材、篮球场、羽毛球场、游泳馆都是开发商建好。许多品牌商家的租金都非常低。而周边的商铺卖家也获利不少。据了解，与翡翠天地商业街隔着五常大道的，是翡翠城的一批底商商铺，当年出售时的价格为1.7-1.8万元/平方米，现在至少已经涨到3万元左右/平方米。

范例二：西城年华商业街

    聚人气才能聚财气

    水果店、汽车美容店、干洗店、早餐店、超市、药店、茶馆、土特产店……站在西城年华和西城美墅之间的长江路上，两三百米长的街道两旁，密密麻麻的店铺鳞次栉比，恍如置身于闹市区。

    租金稳定几无空置

    然而，这里根本算不上是闹市区。西城年华位于申花路和丰潭路口，长江路则是西城年华北面的一条小路，与申花路平行，东起丰潭路，西至竞舟北路就断头了（汽车不能继续前行）。长江路以北，就是西城美墅，再往北一公里左右就到了留祥路。西城年华和西城美墅之间的这条商业街，就像是荒漠中的一片绿洲，与周边的冷清形成了鲜明对比。

    这条商业街营业时间不长，也就两三年时间。不过令人颇感意外的是，这里空置的商铺极少。商铺面积从几十平方米到几百平方米不等，业态十分丰富。偶尔看到一间商铺空着，门上张贴着出租广告，记者致电业主得知原来这间商铺此前一直整修，直到最近才交付。这间88平方米的商铺，业主报价年租金6万元，并且租赁合同约定每年递增5%。而另一间100平方米的商铺，经营着一家玻璃店，老板告诉记者他们这家店年租金7万元，3年一签，租金是两年之前定下的。毕竟是属于社区商铺，这样的租金水平算是蛮可观了。

    除了租金稳定之外，这里的商铺升值也很快。2009年4月，这里一间25平方米的商铺，总价仅50多万元，单价也就是2万元出头。仅仅一年之后，即便远离社区大门口、地段不算好的商铺，成交单价也到了3.5万元/平方米，远过同期西城年华住宅的价格。如今这里的一手商铺早已售罄，二手商铺基本上没人挂出来卖，可见业主对商铺未来升值潜力充满信心，打算长期持有。业主的升值预期并非没有道理，随着申花板块楼盘陆续交付，这一区域今后几年的人口规模将会快速增长，几大社区将会连成一片。

    社区消费群体稳定

    这里的商铺为何能够旺起来？据业内专家分析，主要得益于西城年华和西城美墅两大社区庞大的消费群体。这两大社区总共有2200多户，而目前实际入住已接近2000户，已形成五六千人的常住人口规模，可以说是申花板块中人口最集中的小区之一，成为这条商业街稳定的消费群体。社区商业街的消费群体稳定且忠诚度高，这是其他地方商业街无法比拟的。

    而西城年华西侧一路之隔是九年一贯制名校保俶塔实验学校申花路分校和育英幼儿园，也给这条商业街增加了额外的客流量。

    当然，在杭州规模比西城年华和西城美墅大的社区比比皆是，但并不是每个社区的底商都能旺起来。而这其实跟这两大社区的主入口设置有关，它们的主入口都开在长江路也就是这条商业街上，一南一北形成双社区效应，大多数住户每天进出都要经过这条商业街。人气即财气，这对商业氛围的形成至关重要。在杭州比它们规模大的社区有很多，但是有的社区出入口太多，人流很容易分散。

    此外，长江路不是主干道，而且还是一条断头路，两大社区以外的住户不太会行经此路。在这里停车，不会对交通造成多大影响，不用担心被处罚。即便是大白天，商业街两侧还是停了不少车。对于车主而言，停车是否方便，将对他的消费行为产生很大影响。

    还有一个重要因素就是，西城年华在申花板块中较靠近留祥路，毗邻的商业配套目前还不算很完善，这一点还无法与申花路以南的一些社区相比。正因为如此，家门口的这条商业街，就成了多数住户解决日常生活购物消费的首选，而这自然也就为这条社区商业街走旺创造了客观条件。

    胜利河大兜路美食街区处于京杭大运河最南端文化旅游黄金区域，整条街区呈现“L”形分布，临河而建，凸显了宋末明初建筑风格。自开街以来，胜利河大兜路美食街区迅速集聚了大量餐饮休闲商家。每逢春节、元旦、五一、十一等重要节庆日期间，街区内各餐饮店天天出现排队等座就餐的场面，已经成为融江南水乡特色与现代商业气息于一身，集餐饮、旅游、休闲等多功能于一体，水陆贯通的美食特色街，成为市民感受运河、体验旅游、享受餐饮休闲的重要目的地。

    那么，这条人流量并不是很大的街，是如何旺起来的？这里的商铺成功秘诀又在哪里？近日，记者特地走访了这条街，一探究竟。

范例三：大兜路历史街区
   
    美食+美景人气爆棚

    杭州资深的“吃货”们深深地明白，在吃饭的高峰时期，如果要去大兜路的绿茶餐厅享用美食，排队起码超过一个半小时。翠越会、江南驿、绿茶……人气爆棚的大兜路，俨然已经成为杭州美食休闲界的新贵。

    2010年9月28日，大兜路历史街区正式开街，当初的店家多数在匆忙之中开店，而经过一年半之久，如今的大兜路，一到傍晚就有不少慕名前来吃饭的人，街区内的三个停车场也被车子挤得满满当当。

    作为一条政府规划的特色街，大兜路成功的秘诀是什么？带着这个问题，本报记者采访了杭州运河集团的相关人员。

    “大兜路美食街经过大半年的运营，如今已经形成了一定的特色，商铺转手率很低，店铺都比较稳定。”这位工作人员表示。

    历史街区与美食的结合让不少人对大兜路有了不错的印象，而运河边美丽的游步道，也成为了“吃客”饭后散步的好去处。

    2008年，大兜路历史街区综合保护开发工程正式启动。街区占地面积9.5公顷，总建筑面积约5万平方米，其中商业物业面积约为2万平方米。

    保护修缮后的大兜路历史街区格局为“一带、两路三弄、三地段”。“一带”即运河景观带；“两路三弄”即大兜路、香积寺巷和沙河弄、仁和仓北弄、仁和仓南弄；“三地段”即整个历史街区划分为“居民生活区”、“仓储文化风貌保护区”、“禅宗庙宇文化旅游区”三个功能区块。

    特色招商

    人气美食先热场

    2010年3月正式启动大兜路历史街区商业业态策划及招商工作。大兜路历史街区可供招商的物业面积除国家厂丝仓库外约为18812.84平方米。

    “基于大兜路历史街区建设规划的总体定位以及街区现有格局和建筑特点，并结合市场调研的成果，大兜路历史街区的商业业态总体定位为‘以中高档餐饮、会所为核心，融入禅宗文化元素的美食休闲特色街区’”。该工作人员表示，一开始他们就想选择一些人气最旺的餐厅来进驻，绿茶、江南驿等等，果然，很多人气餐厅进驻后迅速带动了周边的商铺。

    作为杭州市第五次推出“新运河”的重点项目，大兜路历史街区于2010年国庆节前全面开街，得到了市民游客很高的评价，并成为杭州高端商务和品质消费的首选地之一。

    管理创新

    专业、属地和资产结合

    大兜路历史街区位于拱墅区，涉及业主单位、属地城区及相关部门的协同共管，与一般街区业态资产管理相比，大兜路历史街区管理范畴包含商家、物业、寺庙、历史建筑、文物遗产等，需要系统梳理“专业管理、属地管理、资产管理”三者关系，找到突破点创新管理模式，有效发挥各级管理效能。

    大兜路历史街区管理采取建设单位与属地共治街区模式，运河集团会同拱墅区政府共同组建大兜路历史街区管理委员会，分别从策划、招商、物业管理和行政管理等方面对街区实施全方位管理。

    深层次挖掘多元的街区内涵和提炼原味的街区风貌，进一步复原、巩固和活化街区自然景观生态和历史人文生态的综合治理成果，使原生态水脉和原生态文脉不只在空间形态、街巷肌理方面得到体现和延续，而且在生活方式、人文形态和业态功能方面同样得到培育和发展，努力为杭州留下一段真实的运河DNA。

    2011年，作为拱墅区唯一的示范点，大兜路历史街区成为杭州市第四批打造“国内最清洁城市”示范点。

    创新出效益

    获“中国特色商业街”称号

    一方面，通过大兜路历史街区的空间更新和置换，显著提升了街区及周边土地的级差地租和街区总体的物业价值，增加了整条历史街区的租金收益；另一方面，实现街区品牌溢价，延长消费逗留时间，有力推动了以高端商务、休闲旅游、康体养生为主导特色的历史街区现代服务业发展。

    自2011年6月至9月，街区消费人次达到244476人次，实现营业总收入2702.48万元，缴纳税金达到149.39万元。2011年9月，大兜路历史街区与紧邻的胜利河美食街一起荣膺“中国特色商业街”称号。

自开街以来，苏州、开封、漳州、泉州、宁波、海宁等数队相关部门及党政代表团先后赴大兜路历史街区考察，交流学习管理模式和开发经验。

    投资商铺无小事

    门门都是技术活

    “商铺是金”，在投资渠道并不宽广的现在，投资商铺的热度从未削减。那么投资商铺又有哪些注意事项？其实，大到周边规划，小到商铺的层高和户型，都会决定着商铺投资的成败。业内人士认为，投资商铺无小事，失之毫厘，差之千里。

    首先要考虑回报率

    在买商铺时不能只考虑价格，商铺的价值最终是要通过租赁实现的，而租赁就要考虑租给谁。不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的就需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施。最好选择通用性较好的商铺，在租赁时选择的空间较大。

    21世纪不动产上海区域分析师罗寅申认为，商业地产投资有别于一般商品住宅投资，投资者在购买商业地产之前就应先考虑后期回报问题，切勿偏听开发商所谓的“包租承诺”，盲目购买低价商业地产。商业投资回报率的高低取决于商业地产的人气指数：即商业项目在商场内位置、开发商知名度和招租方向、商业项目周边社区成熟度、交通枢纽集中度、商圈辐射范围等。而了解到商业项目人气指数后，购房者还需选择人气指数相类、已出租的可比商业项目进行比较，看看其他此类商业项目的价格、租金，并计算出租回报率情况，是否与“包租合同”所写承诺吻合。

    虽然目前商铺的回报率高于住宅，但选择商铺时还应注意以下事项：商铺的产权年限较短，仅为40年，所以一般购买商铺时商铺的年租金回报率最好高于贷款利率1%以上，以目前的贷款利率来看，商铺的年租金回报率最好在8%以上。不过一些位于城市规划发展方向上的素质较好的楼盘，如果投资者看好其未来的升值潜力，可以长期持有，即使年收益率在4%左右也是可以接受的。

    主力店效应很有用

    中原地产商业地产部相关负责人认为，社区商铺升值空间往往有限，需要考察周边辐射范围、居民消费能力及消费习惯，即要考虑大环境，看看周围是不是有主力店，可以“傍名牌”。

    “有‘主力店’的地方，就有无穷的商业机会。”很多大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值，这种案例比比皆是。无论是服饰城还是综合性的百货商店，许多周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，只有借助“主力店”的作用才能充分挖掘其商业价值并不断升值。

    还有很多人投资商铺喜欢傍名牌，也是不错的，比如肯德基、麦当劳等国际大牌，在选址之前都经过充分的市场调研，对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法；另外，知名的品牌客户其本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成，因此，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。
 
    另外，周边的租金水平将直接反映所投资的商铺的租金能否支撑购买价格，但是不同业态租金的差异还是非常大的，餐饮、娱乐以及银行业能承受的租金是最高的，超市能承受的租金最低。

    投资商铺要重细节

    投资商铺还很有玄机。我们常常看到同一个地段的商铺，可能两者就是门开的朝向不同，人气就相差很多。住商不动产浙江区域董事长、杭州房地产业协会副会长邓力坦言，投资商铺除了一些大的量化标准外，个个细节都不能放过。

    既要看价格，更要看地段。比如，外围周边有些区域价低，但人气不旺，可能要守好几年才会旺。

    看附近的商业氛围。大的购物中心旁边的商铺前景看好。另外，还要看周边区域的环境，是不是未来具有很多的需求来满足其之后的出租收益，如果酒店式区域周边根本没有这种氛围，没有这种需求的话，一旦所谓的包租期限一过，其投资价值必然无法实现。

    二手商铺成熟度如何，是可以预知和评估的。其中，成熟地段内的二手商铺有一定辐射影响，存在固定的客户群体，所以投资风险较小，回报较为稳定。如是选择沿街商铺，多考虑商业氛围较成熟的街区；如是选择小区周边商铺，重点要关注附近大规模社区的外围商铺。

    另外，还要看区域商铺的供应量，量大的区域要谨慎。商业区是店多隆市，但目前大型住宅区的底商配套如果量太大就不太好，因为社区商业的容量有限。如果区域内每个住宅小区四面都是底商，整个住宅区的量就很可观了。

    还有，邓力提醒说，商铺的户型也非常重要，尽量选开间大，进深短的。有些商铺层高在3.5-4.2米，其实很难做夹层。如果单价因为层高高一些而价格上涨，要慎重。

    投资商铺正当时《杭州商铺投资宝典》

    一铺养三代，这是历代中国人的梦想。在投资多元化和通胀高企的当下，买商铺仍然是不少人的投资首选。若以租售比而论，商铺的价格泡沫要比住宅小得多。不过，并非所有商铺都能实现“一铺养三代”的梦想，失败的案例也比比皆是。投资商铺，说到底是一项技术活。

    什么样的商铺值得投资？杭州还能买到哪些商铺？花了两周时间本报记者整理了杭州在售的商铺和即将开出的商铺信息，同时也采访了商铺投资资深人士，总结了他们对商铺投资得与失的经验，在此基础上推出《杭州商铺投资不完全手册》。

市中心城西商铺信息

    ■华元领骏世界

    位于潮王路浙工大东侧，下城区文体中心西侧 ，商铺面积40-60平方米，单层，层高4.95米，均价6万元/平方米，还有10多套。

    ■绿城西子紫兰公寓

    位于拱墅区湖墅北路，商铺面积 50-150平方米，单层，层高4.2米，均价4.5万元/平方米，还有少量可选。

    ■远洋杭州大运河商务区

    位于拱墅区大关路，商铺面积为100平方米，均价6.3万元左右/平方米，还有1间；140平方米均价5万元左右/平方米，还有7间；另外还有部分300-1200平方米的大型商铺，均价约4.5万元/平方米。商铺分布基本沿大浒街，单层和双层都有，一楼层高4.2米，二楼层高3.9米。

    ■浙商财富中心

    位于西湖区古墩路与莲花街路口，还有3间489-682平方米大型商铺，有二层，一楼层高4.9米，二楼层高3.8米，均价5.5万元/平方米，2013年9月交付。

    ■筑品金座

    位于竞舟路1号，商铺面积80-1000平方米，部分一层，大面积的商铺为二层，层高一楼3米，二楼约2.8米左右，均价2.7-2.8万元/平方米，现房销售。

    ■文溪鼎园

    位于文一西路丰潭路口西北侧，商铺面积70-80平方米，主力户型100平方米左右，一层或二层，根据不同户型设计层高为3.5-6.4米之间。有少量商铺可售，约2014年5月份交付。

    ■大学苑

    坐落杭州市城区中心，紧邻庆春路，拥有极其稀缺的地理位置、成熟完善的配套设施以及立体便捷的交通条件。现房商铺均价约28000元/平方米，共6间，180-292平方米/间，上下两层。

申花商铺信息

    ■莱德绅华府

    位于杭州市益乐路与丰登街交叉口，还有3间商铺，面积约80多平方米，双层商铺均价3万元左右/平方米，单层均价3.5万元/平方米，一层层高4.5米，二层3.3米。2014年6月交付。

    ■丰盛九玺

    位于郑家路与吉鸿路交叉口，主力商铺面积150-180平方米，还有部分300-2000平方米的大型商铺，单价约1-1.5万元/平方米，一层和二层层高均为4.8米左右。2015年6月份交付。

    ■运河协安蓝郡

    位于古墩路与金昌路交界处，还有两间商铺，面积约100多平方米，均价2.5万元/平方米，一次性付款96折，按揭98折，层高4.2米左右，交付时间约2014年底。

    ■蓝钻天成

    位于杭州市莫干山路与萍水路交叉口，主力商铺 30-100平方米之间，今年下半年开盘。

    ■创美华彩国际

    位于三墩苏嘉路与西陈路交叉口，紫藤苑对面，主力商铺50-400平方米，最大的900平方米，写字楼底商单价8800元/平方米，沿街底商单价2万元左右/平方米，一层层高4.8米，二层3.1米左右。尚有少量商铺可售，2013年底左右交付。

    ■昆仑橡树园

    位于杭州城西，正南方向为杭州城西银泰。现房商铺尚有9间，142-280平方米/间，上下两层，17186元/平方米起价。

城北桥西商铺信息

    ■德信臻园

    地处拱墅区桥西板块的核心区域，商铺主力户型为80-210平方米，纯底层 ，还有少量商铺，一房一价。户型为8米多开间的门面，进深10-12米左右，全是石材干挂，层高4米，整个小区2013年年底交付，商铺2013年上半年交付。

    ■方正荷塘月色

    位于总管路与祥园路交叉口，即将推出部分商铺，面积在60-100平方米之间，单价约为3.5万元/平方米。

    ■天阳棕榈湾

    天阳棕榈湾位于绕城公路勾庄入城口，紧邻莫干山路、104国道沿线。棕榈湾已于2008年交付完毕，目前居住人口为近万户。还有少量现房商铺，全为社区底商，户型50-100平方米，主力户型56-90平方米，单价在1.5万元左右/平方米。

    ■天阳上河

    位于桥西板块，毗邻小河直街。天阳上河已于2010年6月份交房，目前大部分家庭已装修入住。商铺为全现房销售，适应各种业态经营。商铺类型为社区底商，户型60-125平方米，单价2.7-3万元左右，现房3间。

    ■名城公馆

    位于登云路和通益路交叉口附近，商铺主力户型100多平方米，预计今年下半年推出。

    三墩商铺信息

    ■金地自在城

    东至通济路，南至金渡北路。目前商铺所剩不多，只有七八套，面积120-350平方米，上下两层，均价1.6万元/平方米。售价不算高，金地自在城是一个建筑面积超过80万平方米的大型社区，未来升值潜力较为可观。但金地自在城要在2年之后交付，现在购入需要时间培育。

    ■三墩新天地

    西湖三墩厚仁路，金渡北路与董家路之间，距亲亲家园400米。商铺上下两层，可根据客户需要自由分割，最小单间100平方米，最大单间可达数千平方米。该商铺没有独立产权，签40年租赁协议，起价3.5万元/平方米。新天地是三墩未来的商业中心，价格已经部分透支，投资者可能会承受时间风险。

华丰商铺信息

    ■泰地北上新城

    东临华中路，南侧杭玻路，北侧永华街。有商铺销售。商铺面积150-210平方米，其中部分商铺沿华中路，上下两层，一楼层高4.6米，二楼层高4.95米，单价1.8万元/平方米；另有商铺沿永华街，只有一层，层高4.95米，单价1.5万元/平方米。这一区域商业氛围尚未成气候，需要较长时间培育。

    ■海辰水岸晶座

    南临石祥东路、东临华中路、北临康宁路、西临水车港。目前剩下商铺八九套，沿华中路，小户型面积48-54平方米，最大户型面积400平方米，层高4.9米，可分割成两层使用。价格从2.28万元/平方米到3.2万元/平方米不等。这一区域的商业氛围需要较长时间培育，对投资者的耐心是个考验。

    ■田园牧歌

    建工路26号，320国道以东，临丁路以西。商铺沿建工路，面积从70平方米到300平方米不等，层高4.1-4.3米，近期将推出20多套商铺。

大城西商铺信息

    ■万科西溪蝶园

    位于文一西路与崇义路交叉口。一套面积1122平方米的商铺（原售楼处）对外销售，上下两层，带装修，位置较好，对外报价2.85万元/平方米，开发商对经营业态有要求。西溪蝶园二期南区即将交付，这个精装楼盘今后的人气将会快速提升，商铺也会进入较快升值通道。

    ■金岸提香

    位于余杭天目山西路中泰路口。商铺共有25套，上下两层，一楼层高4.2米，沿街，面积以200平方米为主。近期即将推出，价格待定。

    ■翠谷幽兰

    位于余杭小和山高教园区留和路延伸段边上。目前商铺剩下10套左右，全部沿街，最小面积44平方米，层高6.6米，可分割成两层使用，均价2万元/平方米。价格很实惠，而且买来一层可以当两层使用，但是小区交付多年入住率一直不高，显得有点冷清。这一区域要热闹起来，还需要较长时间。

    ■泊林漫谷

    位于小和山高教园区内留和路边上。商铺剩下21套，一共三层，层高2.8米以上。单层最小面积20平方米，目前均价2.5万元/平方米。这一区域总体较为冷清，但其毗邻高教园区，人气不会太差，但升值空间也不会太大。

丁桥商铺信息

    ■元都新苑

    位于石桥路和华丰路交接处东北面，目前有社区商铺在卖，面积100多平方米，价格1.7-2.2万元/平方米。已经是现房。

    ■天阳美邻嘉苑

    位于丁桥大型居住区东南侧，目前还剩34套社区商铺，户型50-157平方米，价格1.2-2.3万元／平方米，为现铺，户户带独立卫生间。该楼盘2009年年底交付，目前入住率已过半，估计今后社区常住人口约4000余人，为美邻嘉苑街铺提供了大量固定消费人群。加上周边阳光逸城、辰秀嘉苑、丁桥景苑等社区，人流总数将达2-3万人，消费潜力相当巨大。

    ■广宇上东城

    位于丁桥东路和临丁路交叉口，目前在售现房商铺，面积从30、40平方米到200多平方米，有单层和双层，可租可售，售价为3万多元／平方米到5万多元／平方米。该楼盘商铺最大的优势是毗邻物美，同时上东城本身体量也很大，给商铺带来大量人气。

下沙商铺信息

    ■龙湖滟澜山

    位于下沙CBD金沙湖畔海达南路，下半年会推一批社区商铺，价格未定。不过去年该项目曾经推出过一批社区商铺，价格约3万元/平方米。该项目的商业最值得一提的是其20万平方米的龙湖天街项目，规划为五星级酒店、商场、电影院、超市等物业，也是一个地铁上盖物业，这个项目大部分开发商自己运营，小比例商铺将出售，推盘时间未定。

    ■宝龙城市广场

    位于下沙2号大街与25号大街交叉口，社区商铺今年会推，面积有20、40、60平方米，预计好一点的位置要4万元/平方米以上。该项目距离地铁站约300米。

    ■IBC（杭州东部国际商务中心）

    位于九沙大道与海达南路交叉口，目前在售一些大型商铺，单间面积800多平方米，价格4.6万元/平方米左右，主要面向金融机构定向出售。

    ■名城湖左岸

    位于下沙学林街与新业北路交叉口，有一批社区商铺在售，主力户型109-300平方米，双层，均价2.2万元/平方米左右，2013年3月交房。

    ■和达御观邸

    位于金沙湖畔，地铁1号线下沙站旁，有少量社区商铺，推盘时间未定。该项目距离地铁口约500米左右。

    ■和达城

    位于下沙2号大街与5号大街交叉口，社区底商即将通过拍卖形式开卖。该项目规划有2.5万平方米的整体独立商业，由开发商招商运营，也有可能小部分出售。该项目是今年10月份将开通的地铁1号线下沙终点站，商机无限。

    ■盛泰名都中心

    位于下沙4号大街与5号路交叉口，目前在售社区商铺价格2.8万元/平方米，为现铺。

    ■精欧荣寓

    位于6号大街与5号路交叉口，该项目目前在售少量沿街商铺，面积180-300平方米，均价1.7-1.8万元/平方米，另外还有3400多平方米的三层商铺整体出售，价格1.5-1.6万元/平方米。楼盘距离物美大卖场很近，周边已经比较成熟，生活氛围日渐浓郁。

    ■世茂广场

    位于下沙14号大街与25号路交叉口，其社区商铺还剩少量大面积商铺，主力户型100-295平方米，剩余大概12套左右，均价2.5万元/平方米。此外还有部分内街商铺待售，超过10万平方米的商场部分由开发商自己招商运营。为地铁零距离物业。

    ■宋都晨光国际

    位于25号大街和23号大街交叉口，该项目规划有一条创意街区，推盘时间未定。项目体量比较大，达46万平方米，本身就会给商铺带来巨大人气。项目距离地铁口只有200米，称得上是地铁商铺。另外，商街由开发商统一规划，也是一大亮点。

九堡商铺信息

    ■宋都阳光国际

    位于九盛路与九昌路交叉口，预计4月份将推出部分社区商铺，面积200-300平方米，价格未定，为现铺。这批商铺位于九盛路两侧，为对街商铺，容易集聚人气。项目东北面是一个政府的公建项目，总建筑面积约1.3万平方米，规划有超市、菜场、社区医院、派出所等多种功能，如果能引进好的主力店，对于阳光国际商业氛围形成将大有裨益。

    ■天阳九筑

    位于九环路与九昌路交界处。3月底4月初将推出社区底商，主力户型集中在30-50平方米之间，大开间，短进深，户户带卫生间，独立产权，预计销售价格2.2-2.7万元／平方米，百万元左右的总价，2014年交付。该楼盘毗邻地铁一号线双站点九堡站、九和路站仅约1500米，一路之隔即为杭州师范大学附属东城实验学校、东城幼儿园等九堡名校，九筑旺铺，兼得地铁、名校、四季青与客运中心资源，周边将有10万高端住户，区域40万常住人口。

    ■汇禾禧福汇

    位于德胜快速路与红普路交叉口，规划有商铺，但推盘计划未定。该项目距离地铁1号线九和路站约700米，目前在售整层写字楼，均价14000元/平方米，另有小户型酒店式公寓未推。目前周边还比较荒凉。

    ■原筑壹号

    位于杭州德胜立交西北侧，将推少量70-137平方米的社区商铺，价格未定。

    ■金海香滨湾

    位于德胜路与杭海路交叉口，小区北面还剩一些社区商铺在招商，面积200-330平方米，价格2.8-2.9万元/平方米。该项目紧邻地铁1号线九堡站，其中小区西侧的金海商业城已经开业，融合了世纪联华超市、国美、商场、餐饮、电影院等众多功能，已经成为九堡很重要的一个商业配套。

    ■昆仑红苹果

    位于九堡核心位置，现房商铺均价约35000元/平方米，共16间，166-558平方米，上下两层，面积主要集中在180、190平方米左右。因为交付时间比较早，周边交付小区众多，目前很多商家都已经入驻，商圈氛围已经形成。

滨江闻堰商铺信息

    ■昆仑水印城

    位于滨江行政商业中心西侧，滨江CBD的核心区块，西靠钱江四桥，北接闻涛路，东与滨江四大主题公园及五星级酒店相连于钱江四桥（复兴大桥）以东约600米处，沿钱塘江而建。水印城区内的建筑间距宽敞，而一线江景的地块优势配合国际品牌的运动设施，更为水印城赢得了“南岸首席运动江景社区”的美誉。现房商铺12181元/平方米起价，共18间，48-146平方米/间，每一套均附赠地下室。

    ■白金海岸

    位于滨江核心区，尽享滨江核心区多重优质生活配套，周边区政府中心大型商业配套“星光大道”开街，软件园、公建中心商圈、第六空间、宜家综合体等配套入驻，使滨江板块居住氛围日益浓厚。而庆春隧道、地铁一号线也分别于2010年与2011年相继开通，其中地铁一号线在滨江的几个站点顺利推进，这无疑又为区域的商业价值加码。现房商铺均价约27000元/平方米，共26间，71-186平方米/间。

    ■明月江南

    位于西兴路与月明路交叉口西北侧。一期商铺剩余2套，均价3.2万元/平方米。其中一套200多平方米，上下两层，一楼层高4.6米，二楼层高3.7米；另一间115平方米，单层，层高4.95米。上半年还将推出二期商铺。这一区域居住配套较为成熟，开发商有意打造社区商业街，投资风险不大。

    ■中粮易筑

    位于闻堰镇时代大道东侧，毗邻闻堰镇政府。目前剩下8套商铺，面积从158平方米到3600平方米不等，上下两层沿街，均价仅1.2万元/平方米。3600平方米商铺已经入驻苏宁电器，商铺出售后带租约。闻堰是萧山离杭州主城区最近的一个板块，经济发达，当地成熟商铺单价接近3万元/平方米，中粮易筑商铺这样的价格算是洼地。

    ■中赢国际

    位于江晖路与滨和路交叉口。一楼沿街商铺以小户型为主，面积为40-100平方米。二楼面积稍大，400-700平方米，规划全球连锁品牌、KTV、休闲健身中心等精品商业。一二层商铺产权独立，层高4.95米。4月中旬正式销售，将推出数十套沿街商铺，价格5-7万元/平方米。价格有些透支，但中赢国际周边住宅小区众多，一墙之隔即是江南实验学校，离最近的地铁站也只有500米，作为一个商业项目地理位置很不错。

    注：这一区域中的积家、寰宇天下、半岛国际、钱塘帝景、江南铭庭等楼盘，均有一批社区商铺，但数量都不大，一旦开卖销售速度会很快。

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