商业地产未来10年新焦点:中国的50座新兴城市

    全球性房地产管理和投资服务公司仲量联行周二称,大规模的城市建设以及经济的快速发展,正在使中国的城市发生着快速的转变.以成都、重庆、大连等为代表的中国新兴城市50强,将成为世界房地产市场未来十年蕴藏最大商机的市场之一.

    在其发布的中国新兴城市50强报告中称,为满足经济迅猛增长的需求,预计本个10年内,中国新兴城市的50强中的主要城市将新建8,000多万平方米的现代零售物业和接近3,000万平方米的甲级办公楼,从而为市场带来亟需的商业房地产供应.

    仲量联行中国研究部总监柯志谦说,在今後的10年间,这50座新兴城市的经济增长总和预计将占全球整体经济增长的12%,这50座城市囊括了世界发展最快城市的前10名,其中,表现特别突出的有重庆、天津和成都.

    "投资者关注的焦点将是零售物业细分市场,这将成为最大的房地产市场商机.其主要驱动力是这些城市中产阶级人口数量的强劲增长,"仲量联行大中华区董事总经理冯建强表示,预计未来五年内这些城市中产阶级的人数将增长一倍,达到1.25亿以上.

    报告并指出,物流仓储细分市场也将存在巨大的商机.目前,中国拥有国际标准的物流仓储设施供应严重不足,总存量仅相当於美国波士顿一个城市的物流仓储空间.然而,交通基础设施的不断改善,零售业的强劲增长以及中国制造业基地向内陆地区转移,这些因素将充分带动物流仓储细分市场的未来发展.

    全国“两会”结束，其间关于房地产的话题大为降温。“两会”后房地产市场将会怎么走?

    一直在冷眼旁观的合富辉煌首席分析师黎文江对羊城晚报记者表示，没有更坏的消息就算是好消息，此时无声胜有声，不少开发商已经注意到一个事实，那就是“刚需大战年”正在到来，“一个奇妙的变化是，‘70/90’，以前是停留在口头上的、概念上的，2012年将会变成真正落地的东西”。

   风向：政府态度微妙变化

    “为什么‘两会’后涉及房地产的声音大为减少?因为中央早就用行动打过‘预防针’。”

    千里投资顾问有限公司董事长廖炳光指出，从佛山新政“一日游”、芜湖新政“三日游”到上海旧政新解“七日游”，地方政府蠢蠢欲动，中央则是“露头就打”，调控不动摇的态度已经明确传达，“地方政府想改变都不成功，开发商就别不知趣了”。

    一方面是一如既往的“压”，值得注意的是，另一方面，中央也悄然加大了“保”的力度。

    在全国“两会”即将结束之际，集合了住建部、发改委、民政部、财政部、国土部、央行、银监会七部委《关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题》的报告被披露，报告提出，在坚决抑制不合理住房需求的同时，保证首套住房贷款供给，要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，严格执行二套房认定标准。

    房地产专家韩世同指出，这一报告，与此前四大银行开会，决定首套住房贷款执行基本利率是一脉相承的。有保有压，区别明显：凡是涉及投资投机需求放松的，一律叫停;凡是有关刚性需求的，即使稍有出头，也会睁一只眼闭一只眼。

    楼市观望情绪浓开发商各种“价格”噱头满天飞

    3月中旬以来，楼市新品欠奉，不过周末楼盘促销的短信“轰炸”却让买家看花了眼。“内部价”、“员工价”、“团购价”……各种名目的定价纷至沓来，让人看不清是真降价还是假降价。
 
    业内人士表示，无论是哪种定价策略，都只是开发商的包装手法，商家的“煞费苦心”折射了浓厚的观望情绪。

    开发商定价

    策略“非常灵活”

    去年5月1日开始，广州就按政策要求，实行“一房一价”。相关政策规定，取得预售许可证或办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按申报价格，明码标价对外销售。

    不过，在实际操作中，几乎所有开发商都采取向相关部门报高价、向买家低开价的策略，规避这一政策。

    上周末，记者在增城永和一个大型楼盘销售中心内看到，每隔半个小时，就有来自市区的买家乘楼巴抵达楼盘。不过，销售中心内客人仍然稀稀落落，也没有看到销控表。不过，开发商还是把每个单位的标价，用A4纸标明，贴在样板房的墙上。楼盘均价在8000元／平方米以上，有的单位标价甚至达到“９”字头。

    不过，销售人员介绍，其实楼盘的定价非常灵活，买家既可选择毛坯单位，也可选择带简单装修的单位，前者均价在6900元／平方米左右，后者均价则大概要高1000元／平方米，全部都没有超过公示的“一房一价”。

    此外，楼盘目前还有“一口价”、“特价单位”等促销方式。

    “员工内部价”

    其实并不“内部”

    不少开发商还青睐用“员工内部价”的方式来定价。

    位于南沙金洲地铁站附近的某楼盘亮出了“5050元/平方米起”的员工内部价，96套单位一上午就被抢购一空。

    不过，该批单位靠近地铁高架桥，景观稍逊。如非员工购买，均价在6200元/平方米左右，而且是毛坯交楼。销售人员表示，虽说是内部员工价，但只要是开发商所在集团员工的亲戚朋友，都可入场购买。

    业内人士坦言，按一房一价的要求，开发商在取得预售证的时候会申报一个价格，售楼时，只要销售价格不超过申报价格就可以了。至于开发商如何调整价格，那就是他们自己的事情了。

    小优惠

    难打动买家

    中原地产项目部总经理黄韬分析，“员工价”也好，“团购价”也罢，都是开发商的噱头。目前广州楼市的观望气氛非常浓厚，如果开发商不用包装手法，直接赤裸裸地降价，买家对后市信心不足，反而不会马上入市。经纬行研究中心主任许婉婷表示，今年调控政策微调的可能性不大，降价突围是发展商在逆市中求生存的良策。春节后刚需客户入市意愿有所增强，但市场需求量始终有限，而去年积压下来的库存及新增的供应正使市场供应量不断加大，发展商的小优小惠明显不能打动客户，只有进行实质性的降价，才能引起刚需客户的兴趣。

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