中国商业地产的几大误区及快速发展之对策

    这几年从国内商业地产界的几大巨头如万达、中粮、宝龙、华润等发展来看，其城市综合体的开发、盈利模式可谓日趋成熟，从订单式地产、组合店到城市综合体，业态复合，多样性，并形成互补和带动，既有白天繁忙的商务经济，又有晚上购物、娱乐的“月光经济”，形成24小时商圈。商业地产由当初的销售为主到如今以持有型物业，并注重通过后期运营以实现价值最大化，此已成为国内较为成熟的商业盈利模式。

    回顾各大中城市的商业地产发展历程，早期都不同程度地存在着由于对城市商业规划的认知和理解不准确不全面而造成定位失误，导致商业地产惨淡经营，这不仅影响了开发商自己的利益，也破坏了城市建筑格局和商业格局，还影响了业主、经营者及消费者的利益，损坏了城市的形像。 我们参考周边商业发达国家地区如日本、香港等地，之所以有这么多的优秀的、堪称世界经典的城市综合体作品，有让我们羡慕的，比如他们很好地将城市的公交站和地铁站都和项目能够有很好的连通，做到与城市的无缝接驳，当然，这些因素不是单纯一个开发商能够解决的问题，而要城市规划者能够参与进来建设，因为城市综合体承载了太多的功能，它做不好会对整个区域产生负面作用；即城市综合体的开发还非常需要城市运营者来关心和引导它，做不好的话就会出现一大堆建筑垃圾。    

  中国商业地产的5大误区

    商业地产方兴未艾，商业地产利益诱人，但在观念、设计、运营、招商、管理等方面存在的种种误区，说明许多开发商对于商业地产的基本特征、商业地产的专业化要求，还缺乏足够的了解。

    与西方发达国家相比，我国商业地产在其开发理念、设计能力、管理水平都还存在较大的差距。因此，提高国内开发商的开发理念、规范开发商的建设行为、研究我国商业地产的发展规律，就显得重要而迫切。
 
    近年来，我国商业地产的发展迅速，某些地方存在过热过滥的现象，这不仅仅是一个政府宏观管理的问题，而是一个社会的投资领域对商业地产的认识问题。因此，首先需要各地方政府、开发商、设计商、运营商对商业地产有一个正确的认识，对它的内涵有准确的把握和全面的理解。但是，从目前来看，我国商业地产发展还存在许多误区：
    1、 认识误区
    商业地产开发商对商业特性把握不准，对商业运作规律认识不清。很多商业地产商是由住宅地产商转变过来的，没有认识到商业地产与住宅地产开发的根本区别，盲目套用住宅开发的模式，简单的认为，有块地、有笔钱，就可以开发出一个商业地产项目。实际上，商业地产属于复合型地产开发，它首先要求地产商、投资商按商业地产的“以经营为本”的开发理念进行开发建设，要求设计商“以商业空间实用为本”的设计理念进行规划设计。因此，对于开发商和设计商来讲，满足业户的经营需求，以经营为本，以实用为先，不仅将保障了经营业户的需要，更是保障了开发商对物业开发的商业价值。
    2、 设计误区
    我国目前专业商业地产设计的专业机构很少，承担设计的多为民用建筑设计院，他们对物业的商用需求了解不多甚至没有，沿用更多的是一般的民用建筑规范，同时，我国在商业物业的设计没有统一的规范和标准，既有的行业标准也落后形势，因此，很多商业物业设计后的实用性差、利用率低，商业价值因而也就低了风险大为增加。
    3、 销售误区
    多数地产商抱着“商铺切割，一卖了之”的纯粹地产思维的短期目标的运营模式，既不对项目进行完善的规划，也不对项目进行统一的招商，而是轰炸式的进行广告营销，销售火爆的场面一过，地产商赚钱一走，商业项目的经营日渐萧条。这种急功近利的运作模式，不仅严重地伤害了经营业户，同样，也伤害了开发商。长远来讲，开发商很难获得真正的成功。
    4、 招商误区
    许多开发商认为，商业地产项目只要招进几家主力店、次主力店进场就可以了，对个体业户、配套经营的招商不重视，“抓到篮子里就是菜”，不管这类招商的质量。诸不知，商业地产作为一种综合商业物业，它的不同业态对客层的要求是不一样的，不同的商业业态和商业属性各自的目标客户资源又是不能共享的。因此，商业地产项目的招商，既要符合项目市场定位的一致性，又要防止不同经营商户的同质化。这就要求商业地产的开发商、运营管理者必须对各类商户资源进行科学的整合和统一运营管理，不能厚此薄彼，顾此失彼。
    5、 运营误区
    在运营管理过程中，许多商业地产商只进行简单的物业管理，这是远远不够的。由于商业地产是一个以商业购物为主体，配套餐饮、休闲、娱乐、旅游、观光、住宿、商务办公、公寓等功能为一体的复合型的大型物业形态，以商业经营为主要目标，它的管理不仅仅只是提供简单的物业管理，而是包括：商圈管理、布局管理、空间管理、卖场管理、营销管理、商装管理、人员培训、经营指导、资源整合以及物业服务

    其实当今国内最大的商业地产开发商万达集团，一开始也曾凭着在住宅地产方面的多年开发经验，以住宅地产开发的思维，靠引进几家主力店，将其余商铺切割一卖了之，因而埋下了祸根，曾出现了震动业内外的“万达多米诺”现象：以长春万达购物广场为首张骨牌，从东北到华南，开始倒塌，多个项目开始被商户投诉、媒体揭短，经营惨淡，问题层出不穷；万达的高层们未免四处救火，穷于应付。 这几年，万达在掌声和批评声中，在投诉和吵闹声中，在彷徨和探索实践中，开始审视自己的商业地产模式，开始反思自己的成败，组织专人设计了新一代商业综合体。万达之所以是万达，就是它能正视过去，敢反省失败，能走出误区。经历了辉煌也遭遇了挫折的万达，开始了对万达模式的改进创新。

    商业地产在中国快速发展之对策

　　首先，商业地产开发商要尊重商业地产开发的客观规律，注重商业地产开发前期的介入和投入，组织专业人员对项目的商业定位、布局进行专业的规划和设计。这样，项目的各项功能配套和设备配套更加符合商业经营的需要，符合投资商户经营的利益。

　　其次，商业地产开发商开始加大对商业物业自己持有的比例，有的项目甚至可以全部持有。从而加强了对项目的掌控能力和管理主动权，使项目在定位、布局、招商、运营、管理等方面更符合商业的整体利益。目前，中国银行业对商业地产经营性贷款也保证持有物业资金可行性。

　　第三，商业地产开发商要改变过去追求销售收益最大化的模式，转而注重获取长期的租金收益和资产升值的收益，变销售赢利模式为租金赢利模式。因而在商业地产开发运营模式上更加稳健、更加成熟。

　　第四，商业地产开发商要成立专门机构，加强对后期招商、经营、管理、服务的力度，统一招商，统一管理，从而有效的保障了项目后期的商业经营和商户的利益。

　　第五，在销售对象和招租商户的甄选方面，商业地产开发商要更加严格和规范，对商户的经营形式、信誉、经营品类、实力等方面有系统的要求，为之后的经营管理打下了基础。

　　随着商业地产在中国的快速发展及经历过的血的教训，在万达、中粮、宝龙、华润等大的商业地产商不断创新实践和探索下，中国的商业地产理念模式已被越来越多从业人所接受，并已被注入更多的商业元素和成熟基因，一个适合中国的商业地产模式已逐步形成，我们相信今后中国的商业地产之路将越走越好！

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