去投资化下 奇特的义乌房产模式能否延续

导读：

　　奇一：没有外来开发商

　　奇二：“先上车后补票”

　　奇三：小城市里的全国地王

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　　从义乌火车站坐车到市区十多分钟路程，在这十多分钟里面，可以看到街边的星巴克、BWM 、BENZ 4S等门店。在酒店前台登记时，前台工作人员可以用熟练的英语口语和外籍客人交流，很难想像这是个县级城市。等记者在房间安顿好，打开窗帘，映入眼帘的景象又如同80年代的小镇，分不清哪里是弄堂哪里是马路，一排排的“垂直楼”布满整个城区。这就是义乌——浙江省外来人口最多的县级市、中国豪车密度最高的城市、产生中国地王的城市。

　　在义乌房产市场，市区新房价格已上2万元/平，即使是在和东阳交界区域的紫荆公寓，二手房也超过7000元/平。作为金华的下属县级市，义乌没有独特的人文基础和景观资源，但房价远超金华，直逼省会杭州，去年这里还产生全国宅地地王，不禁令人啧啧称奇。

　　奇一：没有外来开发商

　　“义乌没有任何外来开发商，唯一可以算的上外来的就是有一个广厦的项目，不过广厦也是东阳的开发商。”一通控股集团楼志松董事长在向记者介绍义乌楼市概况时首先说明了这个现象。在义乌，可以成为三巨头的开发商是：现代房产、万厦房产、义乌小商品城房产

　　为什么没有外来开发商？这并不是外来开发商们不重视义乌市场，相反，因为这里强劲的购买力，绿城等开发商都在义乌设立销售展示中心。在许多土地出让现场，也经常会出现外来开发商的身影，但外来开发商们往往不是最终的赢家，业内人士把原因归为义乌房产市场有自己“游戏规则”。
　　在义乌，只要拿下土地，开发商就敢于公开叫卖，或者在自己的亲戚朋友中以半公开的形式销售房源，回笼资金，开发楼盘。在其他城市杜绝的现象，在这个兴商建市气氛浓厚的城市却十分普遍。循环往复之下，本地开发商更为熟悉和认同这个模式，也让外来开发商止步义乌。

　　奇二：“先上车后补票”

　　在义乌当地论坛上，咨询“现代城”项目可不可以购买、讨论楼盘具体户型的帖子比比皆是，而网友口中的“现代城”就是2011年8月现代房产拿下的全国宅地新地王。

　　记者在义乌市规划建设相关网站上“业务办理公开”版块中，并未发现现代地产拿下上述地块后在该局办理相关预售证件的任何内容。而相关文件中指出，现代房产所拍下的07、08地块的开工时间定为2013年2月14日，竣工时间定为2016年2月14日。那就意味着现代城项目完全没有任何销售凭证，经了解，业主拿到的就是一张写了交款者姓名、户型、建筑面积、交款单价等资料的凭证。

　　从某种意义上说，义乌已经自上而下的认同这种模式。虽然在义乌房产史上，也有金成高尔夫这样的因开发商资金链断裂而无法交付的楼盘，但是在疯狂的市场形势下，在政府漠视、媒体推动、开发商的吆喝下，这种“先上车后补票”的销售方式已经成为这个城市房产销售的潜规则。

　　在义乌本地房产论坛，找关系买房的帖子已经散去，现在更多的是咨询如何退房、怎么能成功退房的帖子。一位本地房产人士向记者透露，如果开发商资金不是很紧张，那客户态度强硬尚有可能退房；如果开发商资金紧张，退房是不可能的，但是开发商会做出一定承诺，比如每年向客户支付一定比例的固定回报，或者是把客户当做是债主，支付比银行高的利息，通常是1分利或2分利，有的甚至会退还部分差价。

　　奇三：小城市里的全国地王

　　2011年8月11日，现代地产以72.19亿元的总价拿下“义乌中心区07、08地块”，成为义乌乃至全国宅地新地王。

　　什么因素促使开始如此豪气，一掷千金？首先，不容忽视的是地块的地理位置。该地块是义乌市国际文化中心的一部分，北依义乌江、西邻梅湖会展体育中心，处于义乌市内最优越的区位。而国际文化中心，则是义乌市未来几年重金打造的“义乌新客厅”，总投资超过25亿元，建成后将成为义乌市民开展文化、休闲、娱乐等活动的重要场所。

　　这块地在义乌的稀缺性毋庸置疑，但全国地王产生在如此一个县级市，也让人对地王所在的城市更为好奇。

　　义乌有什么风景名胜？提到这个问题，司机小楼有点惭愧。作为土生土长的本地人，他熟悉义乌的大街小巷但是并道不出有名的风景人文资源，义乌最闻名遐迩的就是小商品市场。以市场为中心，义乌聚集了世界各地不同人群。目前，义乌总人口200多万，外来人口却达到130多万，是本地人口的两倍。此外，还有超过1.3万名外商常住义乌。

    现代城项目现场大门紧锁

　　按照当地人的说法，义乌是全民做生意的城市，义乌也是浙江民间资金最为活跃的区域之一。“吴英案”之后，房地产成为民间资金最为青睐的投资对象，这使开发商敢于铤而走险，高价拿地违规回款有了心理保障。

　　据相关媒体报道，“现代城”对外宣布的销售期为4天，即从8月22-25日。仅22日一天，收款就达数亿元；截至8月24日，“现代城”通过违规预售已经回款八九亿元。这也为很多开发商敢于高架拿地奠定基础。

　　2012年2月，距离土地出让刚好半年，记者来到“现代城”项目现场，工地门口大门紧锁，工地里面有一台挖土机闲置着，四个大坑已经挖好，没有任何进一步动工迹象。

　　滟滟随波千万里，何处春江不明月。义乌江两岸也在楼市调控的大旗下逐渐回归理性。金典中介的工作人员向记者说新政开始之前，以前一家门店一天能成交6、7单，但是去年下半年，每个月都不超过20套。大家关注的范围从大户型转为90方左右小户型，关注重点在稠州区域的学区房。这一带学区房从过去3万/平左右跌到2万左右，跌幅超过30%。

　　现在整个义乌房产都在“去投资化”，购房人员以刚需为主。底在哪？更多的人在观望等待着……

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