谁为过剩商业项目投资买单？

    相关研究机构指出：未来十年将是中国商业地产的黄金时代。在住宅项目受到调控高压的情况下，商业地产貌似成了挽救房市的香饽饽，各地遍布热火朝天的工地，到处是打造全国商圈的广告牌。

    由于服装服饰行业的快速发展，不单是地产开发商，连服装经销商、服装生产厂家等也纷纷加入了这场游戏，唯恐错过这座“金矿”，纷纷抢滩服装服饰流通市场。最主要的表现就是想方设法立项圈地，以服装专业市场、服装流通升级、城市综合体等概念，号称打造世界级的流通市场。然而，在铺天盖地的口号下面，果真都能挖到金子么？

    中纺通力在河南省开封市进行市场调研时发现，各地头脑发热一窝蜂投资上马的商业城和综合体，不仅仅在一线、二线城市，在三线、四线城市也提出了口号，动辄辐射几百万、几千万人口，明明是几十公里外已经有了成熟的主力批发商圈，却偏偏要提出再造一个升级版，结果是楼越建越多，市场硬件环境一个比一个好，真正经营得好的，商气比较旺的，却不多见。

    商业楼盘运作方法可谓五花八门，结果是把资本链条拉长了，经营者与产权持有者相分离，产权方与管理方分离，一切都是为了两个字——“好卖”。然而带来的后果却是商业效率不高。由于项目没有产生预期的经济效益，自然就会有资本的压力，压力有可能在开发商身上，有可能在配合的建筑公司和材料供应商身上，有可能在买了产权的投资户身上，也有可能在承租了多年使用权的经营户身上，我们顺着项目进展的足迹，逐一进行分析。

    土地开发商

    关键问题：当资本变成土地时，虽然土地在升值，在它没有重新变回钱时，效益很难看到。

    土地开发商通过可行性论证，取得了土地的使用权，如果拆迁、规划报批等进展缓慢，则项目无法推进，资本变成了土地，虽然土地在升值，在它没有重新变回钱时，效益很难看到。我们看到的是高高的宝丽布围挡，各种时尚、超前、超体量等炫目耀眼的广告词汇，后面则是闲置多年的土地。

    项目建设方

    关键问题：如果定位不准，楼盘不能达到招商开业的水平，即使卖出了部分面积，也很难收回成本。

    如果土地投资方变成了项目建设方，或者土地转移给了项目建设方，就要看建设方在商业定位、商业招商方面的运作能力如何。部分建设方并不是商业运营方面的行家里手，有的找来建筑公司直接盖大楼，盖好了再找团队招商；有的直接找招商公司，画一个平面布置图就开始建楼……他们都抱着一个美好的愿望，房子盖好自然就有商家入驻了，然而商业地产不是1+1=2，由于定位的问题，许多楼盘不能达到招商开业的水平，即使卖出了部分面积，也很难收回成本，我们看到的是烂尾楼多数都是这个原因。  

建设施工方或材料供应商

    关键问题：如工程结束不能按时结款，容易出现工头讨债的情况。

    如果以上项目在建设施工期有拖欠行为，则资本的压力就转移给了施工方或材料供应商。试问如今的工程项目，有多少是财大气粗到先给钱再干活的？工程结束能按时结款就已经是大善人了。所以烂尾楼的后面，永远都跟着一群讨债的工头。

    商铺投资者

    关键问题：商铺投资者成了买单者后，如果商业整体经营暗淡，转手没有下家，资本容易变成房产证。

    如果商铺招商力度很大，吸引了投资者的青睐，商铺投资者抱着一铺难求、一铺养三代的心理大笔投入，加上有的投资建设方营销技巧的高超，卖出去的商铺投资者成了买单者。投资方就象击鼓传花一样，把吹得天花乱坠的商铺传给了下家，巧妙地进行了金蝉脱壳。由于前期招商与后期运营分别由不同公司运作，实际经营管理中很难达到销售时保证的效果，商业整体经营暗淡，租金收入不高，转手没有下家，资本变成了房产证。

    项目管理运营者

    关键问题：经营管理方需要管理经营租户、收取租金，同时还要偿还商铺投资者的年度收益，压力巨大。

    部分开发商引进了商铺经营权与产权相分离的运营模式，把商铺转变为金融衍生品，达到了融资功能，但却给经营管理方留下了巨大压力，经营管理方需要管理经营租户收取租金，同时需要偿还商铺投资者的年度收益，不管是6%，还是8%，都需要商业必须兴隆的基础，如果不能取得良好的收益，则必然麻烦不断引起群体上访或集体上诉。

    项目长期使用商户

    关键问题：签订了中长期使用权合同后，经营如果不善，投入的资本容易变成没有生意的空摊位。

    部分商铺签订的是中长期使用权合同，经营如果不善，经营户却已经预交了3年、5年甚至10年的管理租金，经营户没有生意也只好扛着，投入的资本变成了没有生意的空摊位，就如同股市中的“被套牢”一样，不知何时才能迎来解套的日子。经营户纵使商品独特服务出色，单凭个体也无法影响全局。

    因此，一个定位不准、没有经过详细论证的商业地产项目，往往会遭遇商战中的滑铁卢，投入的大笔资金只能变成空城一座。项目运作链条的每一个环节，都有可能成为投资失败的买单者。“黄金十年”的金子并不好挖，挖不好就是一个坑。数据表示，在商业地产只有20%的开发商能享受回报，风险决定了这个行业在未来的5到10年里是埋没英雄的地方。

    未来中国商业房地产开始进入一个竞争急剧激烈的战国时代。商业地产的竞争激烈将挤出一部分被淘汰者，盲目的跟风者必将淡出江湖，那时中国商业地产将会回归理性和成熟。 

点击次数:1712