如果集体土地变国有 会给义乌房市带来多少财富

    义乌商品房动辄两万多一平方米城中村农民房私下卖一万多一平方米

　　如果集体土地都变成国有会给义乌房市带来多少财富？

　　这几天，义乌国土资源局、义乌市勘测设计研究院等部门工作人员驻扎到了北苑街道留雅村，他们的工作就是受理集体土地转为国有土地的相关资料。留雅村成为义乌首个由集体土地使用权证转变为国有土地使用权证的农村，预计可盘活村民12亿元固定资产，这也标志着义乌集体土地权属处置改革正式启动。记者 董齐

　　让农民700亿“死资产”变活

　　近十年，义乌城市边缘不断延伸，很多农村改造后变为“城中村”，村民也转为城市居民，但他们的土地依旧是集体土地性质。

　　“目前义乌大约有200多个‘城中村’，随着城市化进程的加快，类似的村子会更多。”义乌市农办主任傅建民说。

　　“我们依据市场价格测算，这些‘城中村’的房产价值高达700亿元，但遗憾的是都是死资产。”义乌市负责此项改革工作的同志解释，因为土地的性质限制，“城中村”村民的房产都不能进入市场流转，也无法进行抵押贷款，即使私底下转卖，也是得不到认可的。“它的价值就是对外出租，这意味着老百姓唯一的不动产并没有发挥最大的价值。”

　　经过省政府批示，义乌决定进行“城中村”集体土地权属处置改革，将农民的集体土地使用权依法征收为国有土地使用权。2011年义乌北苑街道留雅、江东街道端头和江北下朱这三村成为改革试点村。

　　转变后原村民依旧拥有土地永久使用权

　　土地性质改变，那是不是使用权只有最高70年了？

　　国土局的同志说，土地性质改变后为国有划拨土地，原来拥有集体土地使用权的村民依然拥有永久使用权。

　　“性质改变后，我们每公顷要补助给村民27万元，他们则不需掏一分钱，土地使用年限也不会有限制。”国土局的同志说，实施这次改革的主要目的就是在国际贸易综合改革的背景下更好地活跃义乌经济。“义乌是一座商业城市，但之前很多‘城中村’村民即使看到机遇，因为房子无法抵押、贷款，缺少启动资金，而眼看着良机流失。改革后，村民就可以用房子抵押融资，进行创业、拓展事业。700亿元的活资产一旦调动起来，对经济的影响可想而知。”

　　但土地使用权无年限仅对原集体土地所有者而言，一旦流转，第二获得者的使用年限就变为国家规定的最高70年。

　　农民变成实实在在的百万、千万富翁

　　“每位村民都是一个小的开发商。”负责受理留雅集体土地转为国有土地相关资料的工作人员说，今后农民将从名义上的百万、千万富翁变为实实在在的百万、千万富翁。

　　留雅村村长季文周透漏，没有进行土地性质改变前，虽然不会得到国家相关部门认可，但他们村住宅私底下交易价格也超过1万元一平方米，店面则超过1.5万元一平方米。义乌市旧村改造暂行办法规定，一个三口之家可以分到108平方米的地基，按照四层半的规划算，一栋楼的价值在500万左右。

　　“与城里动辄2.5万元左右的商品房相比，改为国有使用权证后我们的住宅和店铺价格一定会大幅上涨，但具体会涨多少我们也不清楚，还没交易过。”季文周说，除了宅基地转为国有外，村里的预留地也会以村集体的名义转为国有，归村股份经济合作社管理，获益会分给所有的村民股东。

　　符合三个条件才可以进行改革

　　留雅村开展土地改革，并不意味着其他所有“城中村”都有资格进行土地性质变更。根据这次改革的试点规定，所有村必须符合三个条件才可以进行村集体土地性质改革。

　　“首先村集体土地被征收后人均不到0.2亩，其次村级组织撤销转变为社区，最后就是村民的户口性质要从农民居民转为城市居民。”张黎明说，只有符合这几个条件才可以进行改革，今年率先展开的三个村试点最主要的目的是为以后出台更加完善的政策做准备。

　　根据市政府规划，到2013年，义乌大部分的“城中村”的土地性质将从集体土地转变为国有土地，届时至少可以释放350亿元的民间资本。

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