我国购物中心的开发策略

专业批发市场策划系列专题：
    编者按：  目前，中国专业批发市场风起云涌，而专业批发市场成功繁荣发展又何其艰难！为了帮助支持全国专业批发市场投资举办者、运营管理者解难释惑，商成专业市场研究所联合义乌最强势的专业批发市场运营策划咨询机构——商兴成市场投资管理（义乌）有限公司，陆续推出“专业批发市场策划”系列专题，对专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发为核心业务的项目定位， 顾问咨询 ，招商销售 ，运营管理，建筑策划 ，规划编制 ，全程代理， 投融资金，可研报告，市场研究， 高层论坛 ，人员培训等内容，期望通过商成专业市场研究所及商兴成市场投资管理（义乌）有限公司的努力，形成专业批发市场策划系统内容。
   商兴成公司是专业致力于专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发为核心业务的综合性投资管理机构。
    希望我们的努力，能有助于全国专业批发市场投资举办者以及专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发策划机构。

　　在我国当前条件下，开发购物中心大体上存在两种主要的方式，一是，地产公司开发的商业地产性质的购物中心项目，二是商业管理公司开发的商业经营性质的购物中心项目。

　　发展商的不同将决定未来购物中心不同的经营思想。地产公司凭借多年开发住宅和其它建筑的经验，通常会采取将开发好的购物中心出售出去的做法，实行物业管理式的“商业管理”；而商业公司依靠自身多年的商业经营思想，通常会实行统一化的商业管理。这是对当前条件下基本状况的一种结论。而国外的购物中心大多采取 “三权分离”的做法，即把所有权与经营权、管理权相分离，把购物中心交由专业的商业管理公司进行管理。

　　1、地产商发展购物中心拓宽了地产公司开发地产项目的新途径

　　从2001年中开始，中国房地产业的旗舰万达与沃尔玛达成了长期的战略合作伙伴关系，合作项目遍布长春、北京、天津、沈阳、青岛、济南、南京、西安、长沙、成都等城市，可谓开创了商业地产的先河，万达将陆陆续续在上述各城市中的黄金地段投资兴建大型购物广场。届时，除沃尔玛以外，一些国际知名的高档百货公司、连锁快餐店、连锁建材超市、连锁家具店和大批国内知名品牌也将加盟各城市的万达国际购物广场，从而形成强强联手、集团式发展的态势。万达国际购物广场将在各城市原本兴旺的商业黄金地段再添一把大火，并为周围地区带来新的经济增长点。

　　2、商业公司发展购物中心改变了传统的经营方式

　　商业公司发展购物中心改变了传统的经营方式，以实现与商户共赢为目标，进而将传统的商业公司与供应商的经销代销关系转变为商业管理公司与商户之间的租赁契约关系。根据2001台湾地区大型店铺总览的调查，百货公司已朝向大型化发展、进驻购物中心也将是台湾百货业未来的竞争重点；而且量贩店也大多与购物中心相结合，这些趋势都日益明显的显露了出来。这些发展策略对于购物中心的价值提升将会产生极大的积极影响，而百货公司、量贩店也将因此把自己的开店成本大大降低。台湾地区的大型购物中心，凭借其强大的竞争能力已经逐渐在零售领域成为主流。购物中心以一位经营管理者的身份出现，将招揽许多的百货公司、精品专卖店、各种连锁店进场经营，形成综合性商店组合，求得多方的共同发展和繁荣。百货公司、专卖店进驻大型购物中心己成为业者的一种普遍选择，也将带动台湾地区的零售业发生更为剧烈的演变。

　　3、开发购物中心的基本思路和关键控制因素

　　零售业是一个比较传统的行业，而房地产业是新兴的行业、发展很快的行业。房地产商和零售商进行结合的前景应该是非常广阔的，因为中国的零售市场空间还很大。所以在未来的购物中心开发中，我们首先要统一理念、共同开发。这样就可以准确定位，在设计上少走弯路，力求招商和基建的同时进行，更有效地去争取时间、减少购物中心的开发成本、避免不必要的浪费、提高物业的使用效率，缩短投资回报期。其次，我们应该注意优势互补、利益共享。零售商有成熟的经验，有招商的能力和一整套有效的管理方法；房地产商有雄厚的开发实力和资金实力，也有良好的开发土地。需要的只是双方的协调与合作。

　　商业公司与地产公司合作有利于化解开发和经营上的风险，有利于实现双赢。对房地产公司而言，如果房产不能顺利销售出去，风险是很大的；而对于商业公司而言，如果没有好的物业设施和条件，就无法更快地发展和壮大，竞争实力也不能得到增强，同样也将面临巨大的竞争压力。如果把两者很好地结合起来，实现商业公司与地产公司的将是极为可能的。

　　从国内的情况看，能够专业进行购物中心规划设计的公司还不是很多，专业的建筑院所也难以完成购物中心的总体规划和设计，因为购物中心的设计不是单纯的一座静止的建筑物，购物中心需要有对商业的极深理解和准确把握。在购物中心的整体设计上，国内有不少购物中心缺乏一个鲜明的主题，甚至连基本定位都不确定，采用的方式还主要是照搬别人的模式，这对一个个性化和本土化很强的产业来说，是要为此而承受很大风险的。作为一个国际化程度比较高的产业来说，购物中心实现国际化与本土化的有机结合是置关重要的，而本土化的概念对不同地区又将具有不同的特点，决不是一个简单的“土洋结合”的问题，而是洋模式与本地区以及购物中心个体的风俗、文化底蕴、消费倾向、市场环境等等诸多方面的结合问题。当前最需要我们的购物中心业者首先要明确的是基本的定位，并在确定的定位下，通过有效招商和建筑语言更好地表现出来。所有的发展商都希望自己建设的购物中心能取得成功，面对百货店和各种类型的连锁店，大家各自都存在着一定经营上的局限，建立准确而且正确的市场定位是最为重要的一点，所以，发展商和管理者一定要通过市场的周密调查，在最重要的因素的引导下去取得相应的数据资料，并进行缜密的研究分析，以满足调查主题的需要。比如，商品的品类、服务消费者的范围、竞争性的价格、服务的质量、租约的分类以及相应的鼓励措施，等等，并且发展商和管理者还要全盘考虑如何增加购物中心价值的课题。

　　4、购物中心的定位不应脱离“特色”

　　购物中心已经进入到了追求特色化的时代，特色正在成为购物中心生存与发展的灵魂。让人欣喜的是，国内已经相当一部分的购物中心开始了各种主题化的有益尝试，并且取得了一定的成功。但同时让人担心的是，也有一些在建和正在招商的购物中心还没有对此引起高度的重视，仍然没有对原有的模式进行调整和完善，其实这在现在来说，的确是令产业担忧的一件事情。

　　定位中高档层面的广州时代广场目前引进了旅游广场和高档家具中心，为时代广场的特色增加了“分数”；而天河娱乐广场的定位就是娱乐运动，首先以电影院吸引消费者，然后再加入攀岩等运动的元素；中华广场也特意开辟了数码城和摩托城；而万国广场引进了史奴比餐厅和电器城。

　　5、购物中心要注重自身价值的创造与提高

　　购物中心通常是由一定数量的主力店及中小型店铺组成的，购物中心的主要收入就是来自于主力店和专业店铺的租金。为了保证购物中心从整体运营上进入健康发展的轨道，并且获得消费者的认同，购物中心除了要规划好市场的区隔、寻求差异化客层策略、建立舒适享受的购物娱乐环境、完善良好的信息管理系统外，专业化的经营管理团队、购物中心品牌形象的塑造都应该成为购物中心业者所关注的重点。总体而言，购物中心的价值来源主要来自租金收入，而租金收入的支付者则需要依靠对来客信息的准确掌握而带来的营业收入来维持持续的运营，购物中心的管理者同样也要在客流的统计与分析上积极为商户创造更加便利的条件。换句话来说，购物中心的价值来自于自身的位置、商品多样化所带来的集客能力，来自于主力店（如百货公司或超市）和专业店品牌的号召能力，这三个因素的集合，创造了商户的营业收入，也创造和增加了购物中心自身的价值。

　　6、探索购物中心的“三权分离”的经营开发体制

　　零售业的一般业态，比如超市、便利店以及真正意义上的百货公司都是自己开发、自己经营、自我管理。与之不同，购物中心是开发与经营分开，物业管理与商品管理分离，双方各司其责，实行真正的分工合作，从而构成了购物中心双主体运行的统一体。这样的好处就是可以最大限度地减少商业资金的投入，发挥商业公司在商业管理方面的经验和优势，实现与地产开发商的双赢；一般而言，此举可以有效地提高商业的劳动生产率，因为购物中心内的专业店和百货公司的管理人员要比其它单体店少得多，其管理费用将大大降低，购物中心营业员人均所负责的面积要远远大于同类的单体店；购物中心实行的是特色化、细分化和专业化的经营，相对而言的集客能力，特别是有效顾客的能力比较强。

　　购物中心的污水处理系统

　　一、污水系统

　　在规划污水系统前需先调查基地所在地区是否有公共污水下水道系统。若有公共污水下水道系统，基地范围内的污水便可直接排放至该处，若无公共污水下水道系统，由于购物中心内可能产生的污水应为生活用水及厨房的杂排水，并无工业废水等，因而仅需配合排放的废水量设置适宜的污水处理设施，使区内的污水经过处理后，达到法规规定的放流水标准后排放至一般下水道系统或承受水体。

　　（一） 污水处理设施配置

　　污水处理设施的配置位置应单独位于较隐蔽的场所，避免破坏购物中心商圈的景观及活动。若位于山坡地上等有坡度的基地上，则需配合地形及排水方向将污水处理设施配置于地势较低及基地内的排水管线末端处，有利于完整地处理区内所有的污水。污水处理设施最好配置于一处。其设置可配合购物中心的分期分区发展，分期建设。所使用的处理方法应由专业人员设计并决定。

　　（二） 计划污水量

　　污水量的计算可通过如下步骤进行：

　　1.处理对象人口数

　　根据各使用空间如商店、电影院、餐厅、超级市场等的分类，分别计算各空间内的处理对象人口数，将各空间的人口数相加后汇总即为该全区的处理对象人口数。

　　2.平均污水量

　　用各使用空间的每人每日产生的污水量乘上各空间的处理对象人口数，所得的数值即为该空间每日的平均污水量。

　　各空间的平均污水量相加汇总后即为购物中心每日所产生的平均污水量。

　　二、污水排水设备

　　（一） 基本原则

　　1.排水系统应避免出现终端管，但因清洁口的需要而延长至合适的位置时则不在此限。

　　2.雨水排水管不得与污水处理设备所接续的污水管及杂排水管相接续。

　　3.含有对下水道及污水处理设备有害的油脂（grease）、可燃性废水、土砂等排水系统，或含有能再生、再利用物质的排水系统，应设置截留器截留之。

　　4.排水管应设置清洁口或其他清洁方式清洁管内，避免阻塞。

　　5.排水系统上应有排水口空间等防护措施以防止排水逆流；特定器具、装置、设施等排水，应行间接排水。

　　6.与排水系统接续的器具类，均应具备存水弯。

　　7.与排水系统接续之高温排水，原则上应冷却至40度以下后才排放。

　　（二） 排水系统工程的配管

　　1.排水管接合部应具水密性，避免植物的根或土砂进入。

　　2.污水或杂排水配置，不得使用具有两向或三向承口的接头。

　　3.无论横管或立管，排水管皆不得在下游方向缩小其管径。

　　（三） 存水弯

　　1.封水深度不得小于50mm，不得大于100mm。

　　2.器具存水弯之水封部应容易检查，且在便于清洁处设置清洁口。

　　3.不得设置双重存水弯。

　　（四） 截留器

　　1.截留器应装设于易于清洁保养的位置。

　　2.截留器应装设通气管。

　　3.营业用大厨房或类似场所应设置足够容量的油脂截留器。

　　4.营业性质的洗涤场，应设置能分离不溶性物质如线头等的截留器。

　　三、间接排水

　　（一） 需行间接排水装置

　　需行间接排水的装置分为机械设备及配管、装置的排水以及蒸气系统、热水系统的排水。在购物中心内出水口需要使用间接排水的机械设备包括：

　　1.冰箱、冰柜、洗涤槽、蒸气柜等有关食品储存或加工的设备。

　　2.给水水池及水箱的溢、排水管。

　　3.洗碗机、洗涤机、脱水机。

　　4.饮水机、饮料用冷水器、给茶器等。

　　四、通气设备

　　（一）一般事项

　　1.排水立管上部，应以伸顶通气管向上延长，并向大气开放。

　　2.个别通气方式或回路通气方式应设有通气立管。

　　3.间接排水系统或其它特殊排水系统的通气管，不得与其它通气系统相连接，应单独有效直接地排向大气。若此等排水设施有两套以上系统时，不同种类的排水系统仍应独立排放。

　　4.通气立管不得与雨水立管相连接。

　　5.大型油脂截留器应设置通气管。

　　6.含有油份等比空气重的蒸汽，为防其冷却凝结成液状而积留在管底，其横向通气管应向上斜，且不得有凹部存在。

　　购物中心的消防系统规划

　　提示：本文仅在于提供购物中心消防系统的规划中的内容要点，资料列之具体指标虽与我国国家标准进行核对，但不承诺没有误差。引用前，务必请会员认真依据国家或地方之标准进行核查，以防止出现任何偏差。特别声明——准确指标和相关数据请严格依据我国国家标准GB来制定实行。

　　一、 建筑物的防火

　　二、消防主管机关及资格

　　三、一般原则

　　（一）为了在火灾发生时能很快地扑灭火苗，大面积的空间必须以防火墙、防火天花板、防火门及防火楼板做防火分隔。建筑技术规则第七十九条规定：“防火构造建筑物或防火建筑物，其总楼地板面积在1500平方公尺以上者，应按每1500平方公尺，以具有一小时防火时效的防火墙、防火楼板及甲种防火门窗区划分隔。

　　（二）入口大厅及过道等都必须以耐燃的材料来建筑。

　　（三）烟尘的排出需藉由可开启的门窗及机械排烟来处理，可开启的门窗同时也利于消防人员自外部进入救灾。若建筑物采用如帷幕墙等不能开启的墙面，则需设有紧急进口或紧急用升降梯，以利消防人员及其设备进入救灾。

　　（四）所有的楼梯都必须能自成一封闭独立空间，且该门需具有1.5小时防火时效。

　　（五）自动警报设备应与管理中心及工程师办公室连接，同时亦需依法设置自动撒水头。依法在重点位置设置消防队专用出水口。同时亦需注意通风换气的需要，特别是地下室的服务区部分。

　　（六）可在各商店单元的店门处设置撒水设备，以形成一消防撒水网，阻断火势的蔓延。

　　（七）玻璃制品不适用于做为防火区划的墙面。

　　四、防火避难设施

　　（一）出入口

　　商场的楼地板面积合计超过500平方公尺者，其直通楼梯应在避难层的适当位置，开设两处以上不同方向的出入口，每处宽度不得小于1.2公尺。其中最小一处应直接通向道路，其他各处可开向宽1.5公尺以上的通路，通路净高不得小于3公尺，并应接通道路。而在避难层的出入口，其总宽度不得小于该用途层最大一层之楼地板面积每100平方公尺宽36公分之计算值，但上述使用性质之总楼地地板面积超过1500平方公尺时，36公分应增加为60公分。但每处出入口之宽度不得小于2公尺，其他出入口每处宽度不得小于1.2公尺，高度不得小于1.8公尺。

　　避难层以外之楼层，通达供避难使用的走道或直通楼梯间，其地面层以上各楼层的出入口不得小于各该楼层楼地板面积每100平方公尺宽27公分计算值；地面层以下的楼层，27公分应增为36公分。但每处出入口宽度，不得小于1.2公尺，并应装设甲种防火门。

　　（二）走廊

　　在同一层楼内的居室楼地板面积在200平方公尺以上（地下层时为100平方公尺以上），其走廊两侧有居室者，其走廊配置应在1.6公尺以上，其他走廊在11公尺以上。走廊的地板面有高低时，其坡度不得超过1/10，并不得设置台阶。防火建筑内各层连接直通楼梯的走廊通道的墙壁，应为防火构造或不燃材料。

　　（三）楼梯

　　楼梯应能完全隔离烟及火。任何建筑物自避难层以外的各楼层均应设置一座以上的直通楼梯（包括坡道）通达避难层或地面，楼梯位置应设于明显处所。若避难层上层的楼地板面积超过400平方公尺，其他任一层超过240平方公尺，或地下层楼地板面积在200平方公尺以上，则应设置两座以上的直通楼梯。

　　自楼面居室任一点至楼梯口的步行距离不得超过30公尺，15层以上的建筑物则应减为20公尺。避难层自楼梯口至屋外出入口的步行距离不得超过30公尺。通达3层以上供商场或类似使用的楼层，应设置安全梯及特别安全梯，通达5层以上，供商场或类似使用的楼层，至少应有一座特别安全梯。

　　1.安全梯构造

　　（1）室内安全梯的构造

　　安全梯间四周墙壁应为防火构造，天花板及墙面，应以不燃材料装修。进入安全梯的出入口，应装设安全门，其构造应符合甲种防火门或镶嵌铁丝网玻璃的乙种防火门，并不得设置门槛；安全门的宽度不得小于安全梯的宽度。安全门应向避难方向开启。安全梯间应设有紧急电源之照明设备，其开设采光用的向外窗户或开口者，应与其他窗户或开口或非防火构造的外墙等相距90公分以上。

　　（2）户外安全梯的构造

　　安全梯应为防火构造。安全梯与建筑物任一开口间的距离，除至安全梯的安全门外，不得小于2公尺，但开口面积在1平方公尺以内，并装置镶嵌铁丝网的固定玻璃者不在此限。出入口应装设符合甲种防火门或镶嵌铁丝网玻璃的乙种防火门规定的安全门，但从室外走廊连接安全梯者，其出入口应免装设安全门。对外开口面积应在2平方公尺以上。

　　（3）特别安全梯构造

　　自室内至安全梯，应由阳台或排烟室开始进入。楼梯间及排烟室的四周墙壁应为防火构造，其天花板及墙面的装修应为不燃材料。楼梯间及排烟室，应设有紧急电源的照明设备。其开设采光用固定窗户或在阳台外墙开设的开口，除开口面积在1平方公尺以内并镶嵌铁丝网的固定者外，应与其他开口相距90公分以上，但在防火带范围内，不得开口。自室内通阳台或进入排烟室的出入口，应装设甲种防火门，自阳台或排烟室进入楼梯间的出入口，应装设甲种或乙种防火门。

　　楼梯间与排烟室或阳台之间所开设的窗户应为固定窗。

　　建筑物达15层以上或地下层3层以下者，各楼层的特别安全梯楼梯间与排烟室或楼梯间与阳台的面积，不得小于各该层居室楼地板面积3%。

　　供商场使用的直通楼梯总宽度，以该建筑物各层中任一楼层（不包括避难层）商场的最大楼地板面积每100平方公尺，楼梯宽60公分为计算值。但若其面积之和达到建筑面积1/8且大于15平方公尺者，应再增加楼梯宽度。

　　一栋建筑物在不同的楼层有两种以上不同用途，直通楼梯总宽度应逐层核算，以使用较严（最严）的楼层为计算标准。同一楼层有两种以上的不同用途，该楼层的直通楼梯宽度应分别计算后合计。

　　建筑物在5层以上的楼层供公众使用时，应设置楼梯通达可供避难使用的屋顶平台，其面积不得小于建筑面积的1/2。在该面积范围内不得建造其他设施。

　　（四） 排烟设备

　　1.排烟设备

　　每层楼地板面积超过5000平方公尺者应设置排烟设备。但每100平方公尺以内以分隔墙或防烟壁区划分隔者不在此限。所谓防烟壁是指以不燃材料建造的垂壁，自天花板下垂50公分以上。

　　2.排烟设备构造

　　排烟壁区划范围内任一部份至排烟口的水平距离不得超过45公尺。排烟口、排烟风道（管）及其他与火烟接触的部份，均应以不燃材料建造。排烟风道（管）贯穿防烟壁部份的空隙，应以水泥砂浆或以不燃材料填充。

　　需要电源的排烟设备，应有紧急电源及配线的设置。

　　建筑物高度超过30公尺或地下层楼地板面积超过1000平方公尺的排烟设备，应将控制及监视工作集中于中央管理室。

　　3.紧急升降梯间及特别安全梯的进风排烟设备

　　紧急升降梯间及特别安全梯的进风排烟设备应设置可开向户外的窗户，若无，则需开设排烟口，并直接连通排烟管道。排烟管道应垂直装置，其顶部直接通向户外。若设有每秒钟可进、排4立方公尺以上，并可随进风口、排烟口的开启而自动操作的进风机、排烟机者，则可不受上述限制。

　　（五）紧急照明设备

　　依建筑技术规则第一百零四条的规定，商场的居室部份及自居室至避难层所需经过的走廊、楼梯、通道及其他平时依赖人工照明的部份应设置照明设备。紧急照明的构造应依建筑技术规则建筑设备编的规定。

　　（六）紧急用升降梯

　　建筑物高度超过10层楼以上部份的最大一层楼地板面积，在1500平方公尺以上者，至少应设置一座；超过1500平方公尺时，每达到3000平方公尺设置一座。

　　五、消防设备

　　（一）灭火设备

　　1.室内消防栓

　　各层楼地板面积在500平方公尺以上者需设室内消防栓。建筑物在第六层以上楼层或地下室层或无开口的楼层，各层楼地板面积在150平方公尺以上者亦需设室内消防栓。但建筑物为防火构造，且内部装修材料使用阻燃材料耐火板者，则面积可加倍计算。

　　2.自动洒水设备

　　建筑物在第六层以上，第十层以下的楼层，各层的楼地板面积在150平方公尺以上者，以及建筑物在第十一层以上的楼层，各层的楼地板面积在100平方公尺以上者需设置自动洒水设备。

　　室内停车空间部分可有自动洒水设备、自动干粉灭火设备、自动二氧化碳灭火设备、自动泡沫灭火设备或自动挥发性液体灭火设备等选择设置。但室内停车空间的外墙开口面积（非金属门窗部分）达1/2以上，或各楼层防火区划范围内停车位数在20辆以下者可免设置。

　　在大型购物中心内，洒水设备是不可或缺的设备。即使是防火区划已经小到无须设置洒水系统，仍以设置为宜。

　　设置洒水系统必然会使天花板降低，在设计楼高时应予以考虑。

　　3.消防水管及消防立管

　　除了洒水系统之外，消防水管也应有所规范。消防水管的长度及配置位置应能完全覆盖Mall内所有的面积，甚至它提供一个功能，即在刚起火而火场温度尚未能启动洒水系统之前，便能以此系统扑灭火源。

　　（二）报警设备

　　建筑物应依规定设置报警设备，其受信机（器）应集中管理，设于总机室或值班室。但若依建筑技术规则设有自动洒水系统的楼层，可免设报警设备。第六层以上设火警自动报警设备的楼层应装设广播设备。

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