如何赢取商业地产“春天”

   2009年楼市大热之后，国家开始出台一系列被称为“史上最严厉”的调控政策，来抑制投机炒房行为。但是，这些政策的调控范畴一直限制在住宅，于是，早在2010年4月17日国务院出台“新国十条”后不久，就有人预测商业地产将迎来“春天”。

    据业内不完全统计，除了本地项目外，近年来，到义乌推介的异地商业地产项目每年都超过300个。但是，对于此前已习惯投资住宅的人来说，商业地产是一个全新领域，如何置业成为问题。

    眼光：

    短期投资的制胜法宝

    商业地产形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等。与住宅相比，商业地产投资有什么特点呢？

    “以总价约300万元、配套都相对成熟的住宅和商铺为例，其回报率是不同的。”义乌佳宝地产总经理王文磊告诉新报记者，从租金看，义乌约300万元的精装修住宅年租金最多五六万元，其成本回收的年限约为60年，而同价的商铺在35年至40年。

    不过，很多义乌人买房不是为了求租金，而是为了在短期内逢高卖出套取利润。对于这部分投资者来说，住宅的回报就相对稳健得多。

    “商铺投资眼光很重要。”王文磊说，影响住宅价格的主要因素不外乎地段、小区环境、学区，短期内比较稳定，不会发生太大变化，投资相对稳健。但商铺就不同，购买配套成熟的市中心商铺当然稳健，但回报率低，而购买未成熟但看似有前景的商铺，基本等于是在买期货。对其前景预测得准，回报可能很大，预测不准，亏本都不一定。

    “眼光不好，就算不亏，商铺增值的速度也有可能让投资者失望。”王文磊举例说，在义乌宾王商圈之内，有一个商住一体的项目，当初其开盘时商铺价为七八千元/平方米，如今已卖到2万元每平方米左右，但这一变化时间跨度长达七八年。七八年前，义乌的住宅一般只需三四千元每平方米，当时投资者若以同样资金购买住宅，回报率显然高于商铺。

    操作：

    长线宜买商住垂直楼

    买商铺，短线投资要看眼光且风险大，那么长线投资该如何呢？比如，有些投资者购买商业地产，目的就是为了收租金养老，对于他们来说，购买哪些商业地产项目较为合理？

    不少中介公司负责人的建议是沿街的商住一体垂直楼。他们说，现在的义乌新盘，开价就要两三万元每平方米，买一套面积大点的，搞不好就要三四百万元。而地段稍微偏点沿街垂直楼，在此基础上加个百来万元就能买到。

    王文磊举例说，贝村路的商住一体垂直楼价格在400万~500万元之间。对于长线投资者来说，其租金回报率还是不错的。“底下的两间商铺一年租个五六万元不成问题，楼上的住房套件加起来一年也能租个三万元左右，一年下来就是八九万元。”王文磊说，“而且，在义乌，沿街垂直楼一般不会贬值。”

    写字楼：

    投本地项目输多赢少

    写字楼也是商业地产的重要组成部分，但据业内人士介绍，在义乌投资写字楼失败的情况多，成功的概率小。不少中介机构负责人说，在义乌，较为出名的写字楼主要是福田大厦、金茂大厦、国贸大厦、东方大厦、金福源广场等，但从其写字楼的价格上涨效率看，均不太如人意。

    据介绍，几年前，义乌曾掀起过写字楼的投资热。许多投资者看到邻近的上海、杭州等地写字楼发展速度快，投资回报高，也纷纷涉足这一领域。但他们没有注意到，义乌的情况与这些大城市有所不同。

    据分析，在大城市，许多入驻企业有国际化观念，对公司门面要求高，所以写字楼需求大。而且，上海、杭州等城市都曾出台规定，办公司不可租用民房，只能租用写字楼等物业，这就是所谓的“民宅禁商”令。

    但义乌没有这样的规定。在许多居民小区，人们时常可以看到“某某公司”、“某某办事处”等商业标牌。民宅可以商用，成为写字楼一直难在义乌快速发展起来的重要原因。“很多公司也喜欢在民宅内办公，因为租金比写字楼低。”一位业内人士说。

    不过，也有业内人士指出，随着城市的发展，义乌写字楼前景仍比较广阔。“义乌已获批成为国际贸易综合改革试点，未来城市的整体商业品味和商业档次会有明显提升，写字楼将快速发展起来并获得更多需求。”他们说。

    市场：

    异地项目呈现“两高”

    在义乌，投资专业市场店铺，自然也是投资者的较好选择。“投资本地专业市场项目虽然稳健，但总价高，所以近几年，很多投资者热衷购买异地专业市场的商铺。”义乌龙庭基业房地产营销策划机构副总经理曹雷说。

    曹雷说，据不完全统计，每年，到义乌市场来推介的商业地产项目超过300个，其中有不少是专业市场项目。“与本地项目比，异地专业市场项目呈现出‘两高’的特点：风险高、利润高。”曹雷说，其主要原因是项目往往总价低、升值空间大，但由于其地处异地，投资者想全面了解项目信息相对比较难。

    据介绍，义乌人投资异地专业市场项目兴起于本世纪初。当时，由于相关项目少，很多人对此趋之若鹜。其中就有不少失败的案例，比如当时来自上海的一些项目直至今日也没能真正发展起来，令不少投资者后悔不已。其中赚钱的当然也有，比如2006年湖南株洲南大门小商品市场到义乌推介，由于该项目很好地对接义乌特色，最终兴旺起来，目前项目中较好的商铺年租金已达10万元/年。

    那么，如何才能在投资异地专业市场项目中占得先机。曹雷表示，这需要考量项目的多个方面，主要包括项目所处城市的发展状况及前景（比如人口、消费质量、产业状况、区位优势、未来规划等）；项目开发商本身的资质、信誉等；项目定位准确率；项目所在地政府的支持力度；项目的区位优势、交通状况等。

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