带租约商铺受投资新丁青睐 专家却认为资金易被套牢

  “专业批发市场策划”系列专题
   编者按：  目前，中国专业批发市场风起云涌，而专业批发市场成功繁荣发展又何其艰难！为了帮助支持全国专业批发市场投资举办者、运营管理者解难释惑，商成专业市场研究所联合义乌最强势的专业批发市场运营策划咨询机构——商兴成市场投资管理（义乌）有限公司，陆续推出“专业批发市场策划”系列专题，对专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发为核心业务的项目定位， 顾问咨询 ，招商销售 ，运营管理，建筑策划 ，规划编制 ，全程代理， 投融资金，可研报告，市场研究， 高层论坛 ，人员培训等内容，期望通过商成专业市场研究所及商兴成市场投资管理（义乌）有限公司的努力，形成专业批发市场策划系统内容。
   商兴成公司是专业致力于专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发为核心业务的综合性投资管理机构。
    希望我们的努力，能有助于全国专业批发市场投资举办者以及专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发策划机构。

　　■“带租约”条件诱惑投资新丁

　　4月份，李小姐看中东升某小区的商铺，犹豫了近一个月后终于打定主意投资。她告诉记者，考虑到自己从来不懂商业经营，纯粹属于投资，因此不敢冒然进行商铺投资，但她觉得这种 “带租约销售”的商铺很有保障，于是犹豫再三后还是决定“下手”。

　　记者走访中发现，其实像李小姐这种方式买铺的新丁不在少数，他们大多都是因为不敢冒然投资，而选择投资较保险的“带租约”商铺。的确，这种“带租约”商铺在一定程度上很诱人。

　　就以东升某小区推出的 “带租约销售”为例，其“带租约销售”即是消费者购买该商铺之时，可与开发商签订五年租约，由开发商将商铺再出租，业主只管收租金，而且五年后还可坐享商铺物业升值。再比如，小榄某“带租约”商铺的开发商表示，他们已经将此次出售区域商铺整体租赁给了大型商场，并已签订十年合约，租金每三年增长一次。

　　■“带租约”后资金更易被套牢

　　“不要被‘带租约’商铺迷惑，最关键的问题是看能否拿到租金。”中原地产营销总监植建军表示，“租约”对于商铺销售并不是新鲜事，但大部分并不具备实际效力。开发商一般都会在合同中注明是由“承租人”向业主支付租金，而一旦“承租人”经营出现问题，租金自然得不到保障。而开发商卖铺的时候往往只是宣传“租约”为业主省去了后顾之忧，却回避了租金责任的问题。

　　植建军还表示，尽管带租约销售和售后包租有本质的不同，前者签订租约时商铺产权有无发生转移，后者是商铺产品先发生转移，但承租方能否兑现这一承诺却很难保证，以及容易出现被“套牢”的现象。

　　他表示，无论如何“租约”不应当成为投资的决定因素。对于社区商铺来说，在决定购买前，必须实地了解周围的市场行情和经营状况；对综合性购物中心和专业市场来说，必须判断开发商的运营实力，能否进行可持续经营管理，综合考察整个商业的品质。

　　倘若投资者确实想要投资“带租约”商铺，陈晓华就建议投资者，首先在签合同时要注意业主提供租客同意其出售并放弃购买权利的书面文件；其次是要原业主提供原有的租赁合同，了解清楚原租赁的相关细节，并同时与原业主、租客签署转租约的补充协议文件；最后是做好与租客的沟通，避免买完铺位收不到租客租金的情况，并做好交接工作，查清原业主对铺位的产权、合同签署主体等问题。

　　带租约商铺，尽管不是什么新生物，不过它每一次的到来都能卷来新的投资热潮。究竟带租约商铺保险么？在业内人士植建军看来，“带租约销售”是商铺销售时常用的技巧，租约形式本身并没有问题，关键是要看商铺发展商有没有实力去履行合约，以及考虑实践过程中存在很多不可控因素

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