巴彦托海物流园区（建材专业市场）项目建议书

  “专业批发市场策划”系列专题
   编者按：  目前，中国专业批发市场风起云涌，而专业批发市场成功繁荣发展又何其艰难！为了帮助支持全国专业批发市场投资举办者、运营管理者解难释惑，商成专业市场研究所联合义乌最强势的专业批发市场运营策划咨询机构——商兴成市场投资管理（义乌）有限公司，陆续推出“专业批发市场策划”系列专题，对专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发为核心业务的项目定位， 顾问咨询 ，招商销售 ，运营管理，建筑策划 ，规划编制 ，全程代理， 投融资金，可研报告，市场研究， 高层论坛 ，人员培训等内容，期望通过商成专业市场研究所及商兴成市场投资管理（义乌）有限公司的努力，形成专业批发市场策划系统内容。
   商兴成公司是专业致力于专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发为核心业务的综合性投资管理机构。
    希望我们的努力，能有助于全国专业批发市场投资举办者以及专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发策划机构。
 

        一、专业市场项目建设目的
        拟建的巴彦托海建材专业市场（市场交易基地的一个组成部分）一部分处于呼伦贝尔市新城区南部出口，是通往华北出口的途径地，在拟选地南侧隔道已有一个汽车交易市场正在建设之中，拟建的建材专业市场可以和南侧的利风汽车有限公司及未来的交易企业共同组成一个巴彦托海市场交易基地，在此建设巴彦托海市场交易基地，全面提升巴彦托海镇城市功能和服务水平及经济竞争力。
        拟建的建材专业市场另一部分在巴彦托海经济技术开发区内，不仅一期大部分设在这里，未来的二期全部项目都将在这里落户。
        今后，呼伦贝尔和晟房地产开发公司将继续以房地产开发、施工建设为主，形成集餐饮、住宿、洗浴、设备租赁、物流配送为一体的集团化公司，现正在向其他现代服务业领域发展，争取建设成为一家大型企业集团有限公司。
        二、项目建设的背景及意义
        新型建筑材料是在传统建筑材料基础上产生的新一代建筑材料，主要包括新型墙体材料、保温隔热材料、防水密封材料和装饰装修材料。我国新型建材工业是伴随着改革开放的不断深入而发展起来的，从1979年到1998年是我国新型建材发展的重要历史时期。经过20年的发展，我国新型建材工业基本完成了从无到有、从小到大的发展过程，在全国范围内形成了一个新兴的行业，成为建材工业中重要产品门类和新的经济增长点。经济建设的迅速发展和人民生活水平的不断提高，给新型建材的发展提供了良好的机遇和广阔的市场。目前，全国新型建材企业星罗棋布，在市场需求的带动下，已经形成了全国范围的建材流通网；大部分国外产品我国已能生产，三星级宾馆所需的新型建筑材料国内已能自给；不同档次、不同花色品种装饰装修材料的发展，为改善我国城乡人民居住条件、改变城市面貌提供了材料保证。我国已经形成了新型建材科研、设计、教育、生产、施工、流通的专业队伍，市场前景无限广阔。
        三、项目建设的条件及必要性
        当前国内建筑业正处于快速繁荣期，势必会带动一个新型的行业——建材物流业的发展壮大。建筑业投资巨大，通常是数亿元以上或者百亿以上，一般认为，工程建设项目中材料成本占工程项目造价的60％-70％，而物流费用占材料成本的17％左右，也就是说，物流费用约占工程项目造价的11％左右。可见，物流费用在建筑业的造价中占有很高的比重，而且物流效率的高低还会影响建材占用资金的数量和施工效率，建材物流已然成为建筑业的第三利润源。因此，规模化、专业化、现代化的建材物流配送中心、功能完善的大型建材物流园区将成为建材物流发展的主流趋势，不仅可以提高物流配送效率和质量，还可以减轻城市建材流通压力。
        专业市场位居巴彦托海南出口和巴彦托海经济技术开发区，北接呼伦贝尔市新城区，其市场优势突出、潜力巨大。
        1、通过整合提升物流资源，大力推进第三方物流等新型物流业态，培育物流基地，加快物流配送体系建设，把巴彦托海专业建材市场作为未来市场交易基地（物流园区）的一部分，有望建设成为呼伦贝尔市南翼的重要物流中心。
        2、周边企业众多，物流运量大。鄂温克旗是呼伦贝尔市能源基地基地，100公里内有华能伊敏煤电公司、鲁能鄂温克发电厂、大唐呼伦贝尔发电厂及其他几块拟开发的煤田，急需大物流与之相配套服务的企业。这一区域又是蒙东地区经济最具竞争潜力的地区，即将成为内蒙古新的经济增长极。结合鄂温克旗及周边地区经济刚刚起步、生产基础不齐全，抓住国内外大公司全球资源优化组合的采购要求，利用巴彦托海专业建材市场（物流园区）优越的区位条件、便捷的陆、空交通和发达的信息通讯基础，充分发挥巴彦托海镇可以作为呼伦贝尔交通枢纽和市场集散地的优势，完全有条件建设国际化的现代采购中心和物流商贸中心。
        3、市场范围广阔。巴彦托海镇作为呼伦贝尔新城区所在地，是连接呼伦贝尔市和华北地区的主要通道和重要枢纽，拥有面向牧业四旗的广阔市场，可以建成一个服务于覆盖鄂温克旗南部乃至牧业三旗地区的综合性专业建材市场和市场交易基地（物流园区）。
        鄂温克旗经过深化改革，扩大开放，加大投入，优化环境，国民经济保持了持续快速健康发展的良好势头，同时随着呼伦贝尔市委市政府入驻新城区后，也具备了重要城市的中心功能。新的经济生活圈正在形成，为企业提供了包括人口最密集、经济发达、消费层次高的人口众多的消费市场，是投资者建立物流基地的首选之地，将来也一定能成为商家云集的商贸集散地和物流中转中心的市场交易基地。
        4、巴彦托海专业建材市场的建设,可以在此集中建设市场交易基地（物流园区），实现物流资源优化配置, 降低物流成本,提高物流运作效益,促进鄂温克旗第三产业总量增长和服务水平的提高,加快产业高级化进程,引导各类企业按照市场需求调整产品结构和企业组织结构，有效提高企业生产经营管理信息化水平，进一步改善巴彦托海镇投资环境,吸引更多的中外投资,培育新的经济增长点。
        5、现代物流业已经成为发达国家的成熟产业,一直保持着快速增长。我国现代物流业市场潜力巨大，巴彦托海镇以其特有的区位、交通、对内对外开放、城市综合服务功能等优势,完全有条件发展成为区域性物流中心城市。
        四、总投资估算和资金筹措
        项目总投资预计为5000万元，土建3000万元、其他2000万元，资金来源主要为投资方自筹。
        五、项目建设的主要内容
        园区主要规划三大功能板块，一期以开发区建材专业市场为主，包含一个南出口汽车旅馆和展览场。二期再根据市场交易基地发展需要完成地区性物流园区建设。
        1、办公区。办公区和中心商务服务区、大卖场组群区、仓储物流区，都进入巴彦托海经济技术开发区。
        2、中心商务服务区。构筑物流基础平台、信息平台，主要包括园区管理、信息交换、电子商务、展示交易、金融结算、大型采购、咨询中介、技术服务等商务服务，为消费者提供一站式服务,实现物流、交易、仓储、加工、运输、货代等的配套发展，创造专业化程度高、流通功能强、经营规范的区域物流中心。
        3、大卖场组群区。瞄准国内外一流品牌进行招商引资。争取与全国500强大企业、大集团形成连锁销售，以先进经营理念与模式，加快带动，提升全旗商贸物流业的整体水平。
        4、仓储物流区。结合巴彦托海建材专业市场居城之中的区位、交通便捷和市场需求量逐年增加等有利条件，二期设置汽车及零配件、家具及建材装饰、机械设备、花卉园艺、农副产品及城市居民生活消费资料等专业批发市场、购物中心和仓储区，形成现代物流产业贸易区和辐射周边地区的连锁经营、配送中心和商业批发、零售体系。
        5、汽车旅馆和展览场区。利用巴彦托海南郊原有建筑设施租赁站发展汽车旅馆和展览场区。
        一期投资5000万元，规划占地面积5万平方米。其中南出口汽车旅馆0.5万平方米，开发区专业市场仓库和停车场等设施3万平方米。建筑总面积2万平方米，其中办公室2000平方米、附属设施1000平方米、仓储库1万平方米。
        二期宏观控制规划面积10万平方米，涵盖仓储、批发等配套设施主要以完善建材、钢材、家俱、电工机械成套设备、特殊用品租赁等专业市场功能区为主，加快市场交易基地建设。　
        六、项目发展规划与实施计划
        一期主要以建材专业市场和建筑设备租赁为主。二期围绕市场交易基地需要，再根据市场需要建设建材装饰及家具、 钢材、电工机械设备及零配件、花卉园艺、农副产品及城市居民生活消费资料专业市场等一系列其他专业市场。
        为适应快速发展的物流态势，加快地方物流业与国际接轨，巴彦托海专业建材市场建设的最终目标是将此地建成集国际展览、全国性采购、连锁销售、仓储、物流配送、电子商务服务等功能于一体的立体型物流交易平台。即依托新城区建设，二期业务范围力争涵盖国际货运代理、仓储堆存、公路运输、散杂货装卸、国内多式联运、物流管理软件开发等全方位物流业务，努力发展信息化、专业化、标准化、国际化市场交易基地，提升巴彦托海镇的服务水平和核心竞争力。
        一期力争在2010年国庆节前开工建设，到2011年7月中旬投入运营，完成5000万元投资。
        二期计划在2012年开始逐步实施建设，到2015年基本完成市场交易基地建设规模。
        七、安全和环境影响及保护措施
        1、项目运行对环境和安全的影响分析
        建材专业市场仅仅是以建筑用品的储备、交易、运输为主的专业化基地，对于配送、存储、展示、交易、信息浏览与交换、结算、中转运输、商务服务等功能。不会对周边的空气、水、地下等与人类息息相关的生存条件产生环境影响。市场内不建设生产车间，不会有爆炸、液体溢流安全生产事故。
        2、对环境保护采取的措施
　　  建材专业市场设计时应采用的环境保护标准，在运行中对其产生的主要污染物要采取科学有效的治理措施，比如在运输和储存期间，要采取必要的封闭措施。同时，要根据市场的特殊位置和自然条件,综合考虑各功能区的不同要求,因地制宜地实行生态保护。园区四周可大面积密植高大乔木、灌木，构筑以防护绿带、道路绿地为“线”，中心广场绿地为“点”，各仓储区绿地为“面”的绿化系统，形成与自然环境和谐共生的绿色专业市场。
        3、劳动保护和安全生产措施
        建材专业市场主要是运输工具安全、电线线路及、防火、防盗等安全，所以要加强规章制度建设，注重特种岗位的持证上岗要求。基地运营前，应该编制出消防管理、仓库管理、运输管理及环境保护和安全生产应急预案等基础工作材料。同时，更要注重防火安全措施。
        八、组织与管理
　　  1、项目筹建时期的组织与管理
        根据工程建设需要，应首先成立一个项目办，负责备案文件、工商注册及工程报建表、工程用地和规划许可、监理合同及施工建设等具体工作。
        2、项目运营时期组织与管理
        要打破一般专业市场管理模式，在策划、规划、运筹等方面以先进的IT技术为依托，做到信息畅通，与各大生产集团的生产、销售、专卖部门保持密切联系，形成战略共同体。
        在软件方面主要体现在重视统计分析，基础数据的采集，优化业务流程和确定合理的定额标准等方面。推行6S管理，打好精益化管理基础；重视统计学的应用和管理；优化业务流程，建立严格的规章制度和落实责任管理度；确定科学合理的各类标准定额进行管理。
        3、劳动定员与技术培训
        需要具备丰富的专业知识，能在供销售供应链管理上作出战略性决策，使其在市场竞争中取得优势。即需要综合信息技术、物料搬运、电子商务、运输和人力资源等各方面人才。
        人员定额为30人，具体设置为：基地（中心）经理一人、副经理一人，综合部主任一人、计财部主任一人、仓储部主任一人、运销部主任一人，工作人员25人，全部实行聘任合同制。
        九、项目效益分析
        本项目符合国家产业发展政策。该专业市场（物流园区）区位优越，交通便捷，周边市场需求量大，具有较高的社会效益和商业开发价值。
        1、经济效益
        项目建成后年均销售额可达7500万元，利税总额为1200万元（25%利率），其中税金400万元，年获利600万元。
        （1）通过本项目的建设，可以提高物流运作效益,降低物流费用, 实现物流资源优化配置,使之成为第三利润源。
        （2）提供优质、高效、便捷的服务，为货主企业带来良好的经济效益。
        （3）由于巴彦托海镇现代物流业发展尚处于起步阶段，加快本项目建设可以抢占市场先机，争取较大的市场份额。
        2、社会效益
        （1）建设大型卖场和仓储中心、配送中心，加快发展现代物流业，有利于完善城市功能，强化鄂温克旗经济中心地位，不断加强巴彦托海镇在本地区的大流通、大商贸地位，推进巴彦托海镇现代化城市建设。
        （2）促进商业城市建设，凸显良好购物环境，增强鄂温克旗投资吸引力，提升巴彦托海镇现代化大城市的综合竞争力。
        （3）创造就业机会，促进社会稳定。
        十、结论与建议
　　  1、主要结论
        巴彦托海建材专业市场拟建项目通过咨询专家、市场调查、分析论证后初步认为该项目具有可行性。
　　  2、主要建议
        应尽快启动该项目在鄂温克旗巴彦托海镇入驻，使其早日发挥经济效益、社会效益。

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