武汉商业地产步入"快车道"

　　2011年上半年，整个房地产市场沉浸在一片调控声中。住建部政策研究中心副主任王珏林指出今年房地产市场可以分为观望、转暖和稳定三个阶段，目前楼市处于第二个阶段。而对于商业地产而言，今年新国八条以及限购令等调控政策陆续出台以来，商业地产转为热点已成共识。不少业内人士指出，闲钱要找出口，转向不限购的公寓、商铺和写字楼也在情理之中。武汉上半年商业地产发展状况显示出已步入“快车道”，月度成交稳中有升，各区域发展表现不俗，在调控下武汉商业地产正迎来跳跃式发展的黄金时期。

　　上半年商用项目月度成交稳中有升

　　据相关机构统计显示，武汉商业地产市场1-3月比较稳定。1月仅有56.25%不到6成的商业项目价格上扬，售价涨幅最高的是百瑞景中央生活区商铺和东立国际商铺，算是涨跌参半。2月份在限购令对商业地产的推动作用下，武汉商业地产价格全面上涨。数据监控中心统计显示，2月武汉商业地产市场有86.67%近9成商业项目价格上扬，售价涨幅最高为武汉新航城星城街区商铺，涨幅达14.29%。
　　整个武汉上半年商用项目成交量波动最大的当属4月份。据数据监控中心统计显示， 4月武汉商用项目成交872套，环比3月减少65%；成交面积共计75232.66平方米，仅为3月成交总面积的50%。武汉商业地产在经历3月的持续大卖后，4月进入市场调整期，市场逐渐恢复理性。
　　在5月中旬，商业地产市场经历了一场前所未有的政策调控风波导致写字楼销售状况稍显乏力，但总签约面积却创造了2011年开年以来最高值。据统计显示，5月武汉商业地产成交套数共计1022套，环比增长17.20%；成交面积共计162856.02平方米，环比增长116.47%。进入五月以后，中国金马凯旋家居CBD、航天彩虹镇商铺、武汉天地写字楼、中部商贸物流城以及立方城写字楼相继开盘，其中武汉天地写字楼、立方城写字楼为纯新盘上市，填补了写字楼市场新盘缺失的空白。总的来讲，上半年武汉商业市场在经历了跌宕起伏后仍然坚挺，可见其正朝着利好方向发展。

　　武昌、近郊扛起上半年商铺、写字楼销售大旗

　　从上半年2月开始，武汉各区商业地产价格全面上涨，迎来历史新高潮，其中武昌和郊区商业地产价格上升最为明显。而在区域成交量方面，值得注意的是4月黄陂、江岸、江夏三区位居全市成交套数前三，其中黄陂区成交高达128套，占总成交量的20%。汉正街将限时搬迁到汉口北的利好消息成为盘龙城区域成交量飙升的主因。
　　随着武汉商品专业市场不断专业化、规模化、现代化、国际化的发展，武汉专业市场商铺已经成为投资者的一种新选择。在专业市场上，盘龙城等近郊区域显示出极大发展潜力和活力。在汉口北批发第一城年初还能买到6000元/平方米商铺，而目前该项目商铺均价达到18000元/平米。据数据监控中心统计，目前武汉在售商铺中位列前五位的分别是汉口北批发第一城、五洲国际建材城、中国家俱CBD、武汉万达中心以及世界城光谷步行街，其中盘龙城项目占据了排行榜的前三名，且均为市场类商铺。
　　从区域涨跌情况来看，武汉商业地产5月涨价幅度较高的商用项目分别位于江汉区、武昌区以及江夏区。江汉、武昌属于中心城区，地段佳、人口密度大、商业环境成熟，集诸多优势于一身，自然成为众多商业投资者互相争夺的目标，其商业地产项目价格也是水涨船高。值得注意的是，5月江夏区表现不俗，不仅有江夏中央大街的持续热卖，富丽畅馨园财满街在商业地产价格涨幅榜上也名列前茅。由此可见，曾经郊区商业项目的“价值洼地”，在不断变化的商业市场竞争中，显现出不俗的爆发力。
　　总体来看，2011年上半年在持续严厉的调控组合拳下，住宅唱主角的局面将逐渐改变，商业地产已经步入最佳发展时期。上半年武汉土地招拍挂情况也显示出，住宅兼商业地块所占的比重加大，3月3日挂牌出让18宗土地，三分之一是商业或商住两用地块。在住宅市场需求逐渐萎缩的情况下，各地产商纷纷转战商业地产是行业发展的必然趋势。毫无疑问，这将加速武汉商业地产的发展。下半年，随着奥山世纪城、光谷步行街3期等大型项目的入市，武汉商业地产或将再升温。    马飞

　　六月里，武汉商业地产艳阳高照

　　在调控伊始，不少业内人士预测商业地产市场未来将随着投资者“弃宅从商”，逐渐步入黄金时期。 2011年已过半，武汉商业地产在调控政策下成交量和成交均价稳中有升，显示出目前武汉商业地产市场发展已经步入成熟期，一路艳阳高照。

　　一月，新国八条下商业地产直冲云霄

　　国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议指出，为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定八项政策措施以进一步调控房地产市场。在商品房调控提上日程之际，武汉商业地产开始一路飙升，抛弃了让子弹再飞一会的纯爷们剧情，直奔冲向云霄的高空。

　　二月，汉版限购令催热武汉商业地产

　　2月22日，武汉市住房保障和房屋管理局下发了《市房管局关于调整我市住房限购政策有关问题的通知》——千呼万唤的武汉限购令终落地，武汉成为继北京、上海、南京等之后，第17个落实“国八条”限购政策的城市。限购令下，商业地产异军突起，写字楼商铺销售火爆，商业地产与住宅市场又一次出现了“冰火两重天”之景象。

　　三月，武汉首次调控商业地产

　　继2月武汉新版限购令覆盖全市及新住房、二手住房后，武汉市首次对商业地产进行调控。3月1日起对二手房转让中的非住宅(含商铺、写字楼、厂房等)征收5%的土地增值税和3%的个人所得税。作为非住宅市场的主要组成部分，商铺、写字楼一度火爆，商业地产迎来了春天。

　　四月，商业地产对加息举措不感冒

　　中国人民银行4月5日宣布，自6日起，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。对于武汉商业地产来说，最大的新闻莫过于武汉市新上任的市委书记阮成发说的话：“痛下决心限时完成整治，让汉正街脱胎换骨！”汉正街将限时搬迁到汉口北提上了日程，汉口北这个原本在地图上都很难找到的名词，一夜之间被推到了关乎武汉经济发展的风口浪尖。

　　五月，“商改住”将拿不到房产证

　　5月16日，北京市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，对商改住等违规行为作出了严格限制。“商改住”、“虚拟商铺产权”，这些房地产开发销售中的违规行为将被遏制。虽然，武汉商业地产还没有纳入调控视线，也没有明确的“商改住”政策，但北京叫停“商改住”后，武汉不少商业项目开始忐忑难安，投资者也更加谨慎。

　　六月，提高个税起征点或将刺激消费

　　全国人大常委会通过修改后的个人所得税法，个税起征点提高至3500元，9月1日起施行。而三天前提交全国人大常委会二次审议的个税法修正案草案还维持3000元起征点不变。短短的三天，起征点提高了500元。值得注意的是，提高个税起征点或将刺激消费。

　　写字楼“南热北冷”价格平缓

　　写字楼作为引领高端商务的业态形式，有着不可撼动的地位。据统计显示，上半年武昌的写字楼成交量呈现一片大好的趋势，位于江南的东湖高新区及武昌片区成交量最高，其中武昌区的福星惠誉水岸国际5月成交总额就高达87034060元，成交面积达7663平米，占5月总成交面积的五分之一，跃居项目成交排行榜第一位。可见，品牌好，地段好的写字楼受到投资客热捧。

　　从上半年市场表现来看，武汉写字楼项目呈现着“南热北冷”的态势，大多数写字楼项目都位于武昌和洪山，汉口和汉阳则项目稀少。据统计，仅在光谷片区近期面市的写字楼项目就有近十个，而整个武汉市场中在售的写字楼项目更是超出了二十个。住宅市场的趋冷催生了商业地产的转暖，而作为相对价格较低的投资产品——写字楼便成为很多中小投资者关注的对象。不少业内人士指出，开发企业在现在推出自己的写字楼，专门争抢那些买不起商铺又不愿买住宅的投资者，项目的集中面市就在情理之中。

　　虽然武汉写字楼市场日渐壮大，但在售项目价格在上半年却并没有太大涨跌，光谷核心区某写字楼一期销售价格在9000元/平米，还低于该区一些住宅的房价。业内人士指出，随着武汉中心城市定位的确立，写字楼市场的需求逐步放大，除了需求总量变大以外，企业对写字楼的要求也越来越高。

　　总体来看，目前武汉在售写字楼市场仍存在很大瓶颈，中小型写字楼项目在市场中占据主导，而A级写字楼还不足。5月份，武汉天地首栋写字楼“企业中心5号”面市，成为武汉滨江区内首栋国际甲A级写字楼，填补了市场销售空白。后期，随着武汉天地商务群、浙商国际大厦、中华城等在建甲级写字楼陆续竣工，武汉甲级写字楼供应将趋于平缓。

　　三镇商业地产各显“本色”

　　在楼市调控愈加深入之际，“住宅”独霸楼市的时代一去不复返，2011年上半年武汉三镇商业地产各显发展本色。武昌崛起了滨江商务区，汉口近郊专业市场受宠，汉阳的沌口、四新成为新动力，这些都标志着武汉商业地产已经步入蓬勃发展时期。

　　武昌

　　滨江商务区板块价值凸现

　　相对汉口，武昌商业地产发展虽然稍显年轻，但是发展势头迅猛，特别是积玉桥滨江商务区板块成为武汉主城区新的现代服务业集聚区和具有滨江特色的、标志性的、多元化功能区。万达武汉东湖商务区和积玉桥世界第三606米绿地金融城的开建将成为区域发展新引擎，区域整体品牌效应凸显日趋明显。

　　据商业地产数据中心统计显示，今年武昌在售的30余个项目（不包括部分底商）中，积玉桥、司门口、中南等武昌中心区域共占据了45%；紧随其后的江夏，底商和在建的旅游商业地产为重要组成部分。

　　从区域商铺售价来看，江夏和东湖高新区商业项目所占比重大拉低整体均价，这些项目规模相对较大，定价在10000-15000元/平米左右，滨江商务区商铺价格20000-70000元/平米不等，多数商铺价格浮动在30000元/平米左右。

　　据商业地产数据中心统计，不少往常在“红五月”或者六月推出的项目今年推迟时间，下半年武昌推出的项目产品涉及大型购物中心和商业街，如奥山世纪广场、光谷步行街3期等主要集中在第三季度。

　　汉口

　　近郊板块崛起，汉口北受宠

　　在武汉三镇房地产版图中，汉口区域是武汉市房地产发展最早，扩张最明显的区域，也一直是全市房地产走向的风向标。

　　汉口片项目主要集中在江汉区，南国北都城市广场、福星城等综合体受青睐。其中，东西湖吴家山板块在2010年尾三环线全线贯通、地铁线的修建以及宜家的落户等一系列利好消息的刺激下而开始有所动作，同时，随着汉正街的搬迁，汉口北专业市场集群崛起。

　　武广、江汉路商圈是武汉规模最大、资历最老的商圈之一，至今依然在众商圈中占据龙头地位。江汉路曼哈顿商业中心商铺价格在100000-200000元/平米之间，位居价格之最。汉口北商品交易中心、家俱CBD、建材城等专业市场也是今年上半年一大热点，价格7000-14000元/平米左右。

　　从未来发展走势来看，汉口区域内板块间差异将继续加大，核心区域由于土地、房产供给越来越少，土地成本居高不下，房价不会急剧下跌，如果价格进一步调整将引发消费市场的积极反应。而近中心城区的楼盘主要以差异化和性价比取胜，核心区域价格依然很坚挺。

　　汉阳

　　沌口、四新区域成新动力

　　随着武汉新区建设步伐的加快、城市道路交通与其他配套设施的完善，人们对汉阳的观念正逐渐转变，房地产开发版图也逐渐改变了原由钟家村和王家湾的房地产发展为代表的格局，向琴台路、墨水湖西路及建港方向延伸，伴随的高品质项目的新建和价格方面的优势使汉阳房地产还存在较大的发展空间。

　　汉阳的主要推盘区域在沌口和四新。随着地铁3号线、龙阳大道、江城大道、三环线等主要交通干道的建成通车，沌口用地的交通优势日益彰显。几个中心大盘如经开万达广场、绿地新都会等项目的都极大提升了区域项目的知名度和区域价值。

　　汉阳相比于汉口和武昌，发展略显滞后，本地的购买力稍逊。汉阳商铺价格以15000-30000元/平米为主，占项目总数的65%。随着摩尔城正式开业、王家湾商圈进一步升级，汉阳商业地产发展进入一个新时代，四新区的发展也备受关注。随着武汉新区和旅游资源的开发，汉阳的景观潜力得到逐步挖掘，随着万达、万科的入驻，其区域市场发展将进一步趋好。

　　上半年小面积商铺销情畅旺

　　在住宅限购等楼市调控背景下，这使得本身就相对稀缺的商业地产有了足够的升温理由，而低总价、小面积的商用楼更是在2011年上半年表现特别抢眼。越来越多的投资者倾向于选择不限购、不限贷的商业地产项目，这其中又以投资门槛低、回报率高的商务公寓、酒店公寓以及可自主灵活运用的小面积写字楼最受人们青睐。

　　从市场表现来看，武汉上半年商业地产项目小面积商铺比较受宠，往往一面市就被抢购一空，如售价在1万-3.5万元/平方米的小面积铺，在上半年成交相当畅旺。究其原因，主要是面积在30-100平米的酒店公寓、商务公寓契合投资者需求，如万达中心、、福星惠誉福星城、武汉豪生国际酒店、武汉天地产权酒店等项目。而且，一些面积在30-500平米的商务公寓和自由组合公寓也比较适合自用型和创业者，如立方城、福星惠誉水岸国际、武汉经开万达等项目。

　　总体来看，小面积商铺对于投资型客户来讲，商住楼因为价格比较低，投资风险就小，同时交通和配套好，免去了租售难的痛苦，回报率相对来说就很高；对创业者来讲，商住楼因面积小总价不会太高，刚好契合大多数资金条件有限的创业者的需求，解决了资金难的问题；而对于中小型企业者来讲，因为商住楼户型可自由分割，自由组合，随意定制，所以可根据自己需求的面积购买多套自主灵活运用，这样节约了大笔成本。

　　在目前武汉市场上，有小面积商铺在售项目将近20个，其中社区街铺居多，如当代国际花园商铺、融侨华府黄金贾等。专业市场也有不少小面积商铺在售，如北冰洋城市广场、万家广场、五洲国际建材城等。据悉，下半年不少项目还将推出小面积商铺，这将充分满足投资者需求。本报记者 马飞

　　武汉商业地产下半年发展将更给力

　　在2011年下半年，武汉将有大批大型商业综合体项目面市，将为投资客带来新的投资渠道。据悉，光谷总部空间、光谷总部国际、立方城、东湖广场宽堂、湖北省科技创业大厦、东合中心6个楼盘都将在7月开盘，世界第三606米超高层临街商铺26-273平米即将公开发售，江夏最大商业综合体联投广场也于6月动工开建。可以预测，随着商业项目的不断推出和国家政策的持续调控，下半年武汉商业地产或将迎来量价齐升的黄金发展时期。

　　武汉部分商铺写字楼近期开盘预告

　　公园大街

　　最新动态：金地西岸故事“公园大街”一期商铺售罄，二期商铺开始认筹，面积40-200平米。

　　地理位置：武汉市洪山区珞狮南路（澳新学校旁）。

　　武汉经开万达广场

　　最新动态：全新二期黄金旺铺8月即将上市，仅50余席，写字楼、精装soho新品即将呈现。

　　地理位置：汉阳沌口东风大道。

　　伟业康都

　　最新动态：伟业康都项目1-2层为临街商业裙楼、3-9层为高档商务公寓，面积35-90平米。

　　地理位置：江汉江汉区青年路与马场西路交会处（武汉博物馆对面）。

　　南国明珠芯片人社区商铺

　　最新动态：芯片人社区商铺预计开间面积32-116平米。

　　地理位置：汉阳龙阳大道95号。

　　光谷总部空间

　　最新动态：光谷总部空间一期写字楼已售罄，二期小型办公楼面积50-70平米，预计价格4500元/平米。

　　地理位置：洪山东湖高新技术开发区大学园路武汉理工大学科技园内。

　　东合中心写字楼

　　最新动态：东合中心写字楼预计7月推出，面积92-1206平米之间。

　　地理位置：汉阳武汉经济技术开发区东风三路1号。

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