专业市场策划：如何评判低风险高价值商铺？

 “专业批发市场策划”系列专题
   编者按：  目前，中国专业批发市场风起云涌，而专业批发市场成功繁荣发展又何其艰难！为了帮助支持全国专业批发市场投资举办者、运营管理者解难释惑，商成专业市场研究所联合义乌最强势的专业批发市场运营策划咨询机构——商兴成市场投资管理（义乌）有限公司，陆续推出“专业批发市场策划”系列专题，对专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发为核心业务的项目定位， 顾问咨询 ，招商销售 ，运营管理，建筑策划 ，规划编制 ，全程代理， 投融资金，可研报告，市场研究， 高层论坛 ，人员培训等内容，期望通过商成专业市场研究所及商兴成市场投资管理（义乌）有限公司的努力，形成专业批发市场策划系统内容。希望我们的努力，能有助于全国专业批发市场投资举办者以及专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发策划机构。
     商兴成公司是专业致力于专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发为核心业务的综合性投资管理机构。

   1、商业产品细分可主要分为社区底商商铺、商业街商铺、购物中心商铺及批发（物流）市场商铺，前两种按属性都可统称为独立产权街铺，后两种按属性都可统称为分割式产权商铺，总体产权街铺的投资风险要小于分割式产权商铺，再细分排序的话，按投资风险由小到大的商铺类型示意为：社区底商 < 商业街 < 批发（物流）市场 < 购物中心商铺。以上仅代表一般情况，也不排除有特例。 

　　2、在投资时除了要选对产品以外，从中观及微观上要注重商铺产品升值潜力及物业本身的可用性，从中观层面应主要关注：

　　区域规划。从商铺位置而言看，区域是否未来有机会成为城市分商业中心，如果有则商铺升值潜力大；

　　区域是否有人口更新或聚集机会。如果区域未来会成为高档住宅聚集区，人口密度是否在未来会有显著增长，则商铺升值潜力大；

　　区域道路是否有重新规划的可能，如果道路规划后使项目可视度与可达度均可更佳，则商铺具升值潜力。

　　3、从商铺物业本身的微观层面而言，一个商铺如果能够满足多种业态的经营需求，则相对越有价值。具体考虑主要指标示意如下：

　　有无餐饮条件预留，如排烟、燃气、上下水等；

　　层高是否达到正常标准，一般在未装修前应达到4.5米为佳；

　　是否有停车位置安排；

　　外围交通是否合理，而不必绕行很长路线才可到达；

　　商铺可视度是否良好，一般可视度越高则越具价值。如在高架桥下的商铺就是可视度不佳的典型；

　　4、购买包租式产权商铺要注意包租人是否有能力保障回报，一般对于看起来过于完美，没有风险的投资产品需要慎重选择。

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