新政下投资商铺前期5大要素

商业投资者的第一步便是结合自身经济条件和投资预期，寻找适宜的项目类别。就个人投资者而言，最常见的投资就是依托社区消费支撑选择社区商铺和投资商业街。投资专家表示，同为适宜个人投资者的商业投资类别，但决定结果的关键往往在于最初投资者对于物业的考察关注点是否偏离了目标。

投资社区商铺应考虑以下一些要素——

要素一：小区规模、居住人口的密集度。

社区规模大小、入住率高低都会直接影响到这个社区商铺未来的发展前景。

要素二：居民的生活标准和消费习惯。

业主的收入水平、消费习惯、年龄及职业特点会影响该地区商铺的业态和发展。例如：某小区的业主平均年龄在30岁，那么该地区的商铺则比较适合开办咖啡厅、快餐店、练歌房等，满足年轻人娱乐休闲的需求。相反，如果业主以普通阶层的成家人士居多，那么这一地区的商铺就应以开设中低档的大众餐馆为主。

要素三：业态配比的合理性。

假如在一个容纳500至600户的小区内，开了十几家美容美发店或超市，同一业态的商铺超过了小区内整体居住人群的总消费水平，形成超负荷消费，那么，这样的社区商铺总体经营情况都不会好，最终要有部分投资者撤退。

投资商业街应该考虑以下一些要素——

要素一：地段、交通是首要的。

地段成熟、交通方便对形成一条好的商业街至关重要。其能够辐射到的周边区域及客流量的大小直接影响到整个商业街的发展。

要素二：业态规划、定位很重要。

开发商在最初开发项目时，业态配比是否适用直接影响其未来的发展。遵循一定的商业规律，才可以避免资源浪费。投资者在决定投入之前，可以向开发商详细地咨询相关情况。

要素三：整个商业街是否实行统一的管理。

商业街后续配备的物业管理公司，其管理是否到位也直接影响到整体商业街的未来发展及走势。但如果把一个一个的商铺都分散卖出去，产权分散，开发商在进行后期管理时难度就大得多。

要素四：推广有无完整的计划。

一个商业街的商圈氛围及购物人群的形成和聚集，大约需要2至3年的时间才能培养出来，而开发商在最初开发商铺时，是否有推广预算，计划是否完善，影响商业街未来的发展。

要素五：同一地段商业街是否过于雷同。

同一地段的雷同项目过多就会相互分散客流，但这一点要一分为二地看待。因为商业还讲究一种“扎堆”氛围，所以要理性预算目标人群的总体消费能力，再考察现有的供应是否已经满足了这种消费需求，然后再对一个地区的商铺是否过于雷同作出判断。

                                                                                                                                              转载自《今晚经济周报 》

技巧一：因地制宜选行业

位于交通枢纽处的商铺，应以经营日常用品或价格低、便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以经营文化、办公用品为主，且商品的档次应相对较高。位于学校附近的商铺，应以经营文具、饮食、日常用品为主。在投资商铺之前，就应该为它寻找“出路”。

技巧二：坚决“傍大款”

如果你相中的商铺位于著名连锁店或强势品牌专卖店附近，甚至就在这些店面的隔壁，那么，你大可省去考察商铺市场的时间和精力，因为你的商铺将可以借助这些店面的品牌效应招揽顾客。

技巧三：巧用“物以类聚”

管理部门并没有对某一条街道、某一个市场的经营进行规定，但在长期经营中，某条街道或某一个区域，很可能自发形成销售某类商品的“集中市场”。

技巧四：独立门面不可少

有的店面没有独立的门面，自然就会失去独立的广告空间，你也就失去了在店前施展营销智慧的空间，这会给店面今后的促销带来很大麻烦。

技巧五：周边民众购买力需知晓

商铺周边人群购买力的大小和质量，决定了商铺的基本价值。当然，在那些购买力较强的区域，商铺的价值高，你获得投资回报的成本也相对较高。

技巧六：人流量很重要

投资商铺的收益在很大程度上取决于人流量。真正支撑商铺长期盈利的是固定人流，其次是流动人流、客运流(公交、车站的客流)。

技巧七：路边店能讨巧

如果商铺位于一条道路的一侧，就拥有了道路来回两个方向的客流，这种临街的商铺，价值不低。

技巧八：建筑结构必须好

建筑物的结构也直接影响到商铺的价值，这一点很多人都没想到。建筑物的结构多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构，或者大跨度的无柱类结构(如体育场馆)，这些结构的优点是：展示性能好，便于分隔、组合，利于布置和商品摆放。

技巧九：了解商铺的开发商

选择品牌开发商，确保资金安全，是成功投资商铺的一个重要方面。实力雄厚的开发商往往拥有完善的开发流程，以及众多的合作伙伴，这对商铺的商业前景来说就是一种保证。

技巧十：周边交通要便利

理想状态下的商铺或商业街市，应具备接纳八方来客的交通设施，周边拥有轨道交通、公交车站点，当然，停车场也是不可或缺的。

技巧十一：不忽略发展空间

投资商业物业要具有发展的眼光。有一些看似位置较偏的商铺，前期租金很低，商户难寻，似乎没啥“钱”途，不过你可别忘了，任何事情都可能发生变化。

技巧十二：把握投资时机有诀窍

从总体上说，经济形势良好、商业景气、商业利润高于社会平均利润的时期，未必是投资商铺的最佳时机，投资者选择商铺的空间很小，而且获得商铺要付出的成本很高。反之，在有发展潜力的区域，商业气候尚未形成或正在形成中，投资者可以在较大的范围内选择商铺，需要付出的成本也相对较低。

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