浅析商铺投资当中常见品种之特点

    商铺是实现商品交换的场所,随着商业地产和服务经济不断的发展,“购物体验”和“感受服务”作为商铺功能新的内涵不断得到提升。在投资方面，随着商业因子沉淀商铺增值，可以获得相对住宅和其他地产产品较高的租金收益，并具有不动产投资的属性，不断受到市场当中拥有一定资金的中、小投资者青睐。在商铺投资当中常见的有以下几种商铺,住宅底商商铺,专业市场商铺,商业街商铺,产权式商铺。

1，住宅底商商铺

顾名思义,底商是利用住宅区临街1-2F底层楼体为主体，以社区的消费人群做为主要客户群体的商业地产形式，也是市场当中主要的投资品种，这是由商业地产市场供应所决定的。这种商铺通过大量已经成熟和逐步完善的社区、住宅区、商务区、办公区所沉淀的商业因子带来各种消费完成其投资回收。

特点：准入的业态多样化；总体市场供应体量在商业地产当中所占比例较大；单个物业总价较低，易被中小投资者接受；面积一般以100平以下的小型铺面和100-200间的中型铺面为主；租金回报和租金年增长稳定，能为投资者提供长期、稳定的收益和收益预期；在作为质押品时因自身升值和产租能力较好，受到金融机构的认同，为投资者开辟了新的融资渠道。

2.专业市场商铺

这类商铺对某一区域的商业因子沉淀依赖性不如住宅底商强，但与某一特定商业门类或行业业态有着比较强列的依存关系，准入业态相对单一，若依附生存的商业业态因市政改造，迁址或其他原因造成业态变化会对其造成十分重大的影响。

而该类商铺转入经营其他门类的能力较差，也构成了此类商铺的投资风险。因此类商铺的市场供应量较小，市场对它的认识程度不如前者深刻，但是在全国范围内也有较好投资案列，如笔者于5年前曾在浙江义务小商品城考察商业地产时，一期使用面积约10平米的小铺的年金收益越70-90万元，交易金额在1100-1400万元之间，为投资者带来极为丰厚的回报。当然这是很罕见的，也是基于当地空前发展的小商品经济环境而形成的特例。

3.商业街或中央商务区商铺

因商业区多年的商业沉淀而成，多位于商圈核心，是商铺当中的优质品种，含金量很高。这类商铺的结构特征与住宅底商商铺的较为相似，但是也有一些区别，单体物业供应体量一般较大，市场总体供应量有限。结构以框架结构和框剪结构为主。

特征：商圈多为有一定年限商业沉淀的区域；客流量大，交易频次高；商品交易附加值高，升值和产租能力也相应较高；一般情况下出于业态的原因和物管的原因较少用做餐饮。

随着商圈发展和辐射能力不断提升，商业因子沉淀逐步丰富，商铺自身的商业价值不断提升，产租能力随之提升，商铺的含金量较好。但是市场供应量稀少，通常一铺难求。

但是，在后期打造的很多商业街市当中，因应供应过大，超出商圈的最佳配比比例，造成租金水平常年处于低位；有的前期售价较高，后期的升值空间已被提前挖掘，租金超出市场平均水平，难以对市场进行后期培育，所以收效不是很好，也造成投资者一定的风险。

4.产权商铺

这类商铺是位于SHOPPING-MALL，购物中心，百货商场当中的商铺，属性是铺位。

特征：无明显四至和边界；对商圈商业机构和卖场的经营管理水平尤为依赖，而且应现代商业和现代服务业发展的需求，公共空间较大，公摊系数较高，一般都在30%-50%之间；对商业经营机构经营水平、管理水平和商圈的依赖因素十分重，通常经营、管理机构的水品和所处商圈的重要性是其在投资风险评估方面最为重要的考量因素。

但是，拥有众多成功操作案例的商业机构和经营管理水平较好的商业机构持有或投放的产权商铺仍被大量投资者所钟情，造成此类商铺的两极分化，好的被强，不好的你推我搡。

而在全国范围内也有较为失败的投资案列，比如成都市打造的熊猫城城市综合体案例，供应体量60万方，试图在供应体量上追逐商业综合体的巅峰，但商业业态定位不清，内部动线安排混乱，选址不当，处在春熙路商圈阴影之下等原因，造成大量前期投资者长期投资无回报，养铺周期过长。

鉴于房地产住宅市场调控深入，政策导向和市场情势均引导投资性资金进入商业地产领域的情况下，通过对上述商铺的简单介绍，供投资者提高对商铺的认识，降低投资风险。

点击次数:1496