寻铺新发现 成都商铺之四大发展新趋势

    在寻铺过程中，记者发现，成都商铺出现了几大新趋势：一是高端商业综合体项目由出售向持有转变；二是商铺出城的趋势十分明显，大量的社区商业成为新的投资机会；三是专业市场的第二次机会来临。

租售变化

越来越多大商业中心只租不售

在城北，成都金牛万达广场被定位于整个成都的城市商业副中心。万达方面透露，总体建筑规模约110万平方米的金牛万达广场项目商业就达到约30万平方米，它的商业规模是锦华城 (论坛 新闻)万达广场的两到三倍，其中只有十分之一约3万平方米的商铺会对外销售，90%的商业为万达自身持有。

最近销售两个小时就售完的龙湖·北城天街 (论坛 新闻)，40万平米商业都是龙湖自己持有商业，上周末对外销售的只是1.5万平方米的少量商业。

地下商业街地一大道为了保持整体运营的品质，也将对外销售的比例控制在20%。

绿地 (论坛 新闻)城北世纪城 (论坛 新闻)项目、城西国际花都项目，都是体量巨大的城市综合体项目，也是采取只租不售的经营方式。

对于如此多的城市商业项目加大自持物业比重，甚至只租不售，业内人士樊邦勇接受成都商报记者采访时表示，“产权分割的商铺对于成都很多投资者来说，基本上就是教训”，产权分割的商业中能够经营成功的案例真的很少。四川省商业连锁协会会长冉立春对此有一个形象的比喻：没有商业的整体运营，LV旁边招进一家串串香，这种商业肯定是没有办法持续的。而对于开发商集中持有商业周边的小部分商业，樊邦勇表示，靠近大树好乘凉，所以万达广场和北城天街的少量商业销售，遭到抢购。

区域变化

寻铺，走出主城区

主城区一铺难求，一些城市热点新区的铺面也是炙手可热，在大源组团，保利 (论坛 新闻)心语的社区商铺价格不菲，悄悄的就要卖光了。

四川省商业地产连锁协会会长冉立春告诉成都商报记者，他现在经常推荐朋友到郫县、新都去买铺子，因为在冉立春看来，城市中心不再是消费者的唯一选择，成都人的消费习惯将依托城市综合体展开，从目前伊藤、万达来看，人们的消费习惯已经改变，只有能够改变人们生活方式的商业模式才有真正的价值。在冉立春看来，春熙路上有些铺子都卖到20万元了，不知道什么样的商业经营可以支撑这样的回报，而二三圈层一些新城中心的租金回报，远远高于城市中心物业。

资深投资人士周兵认为，在大量社区聚集的新区，产业聚集的区域，或者是主题经济，比如校园地产等等，都是新兴城市区域不错的选择，当然交通也是不可忽略的因素，尤其是轨道交通，在目前成都十条地铁线路的规划，对于商业投资者来说，是一个特别重要的信号，因为商业配套一定是沿地铁站口为依托而布局的，对于主城区之外的组团，可以多看些地铁规划，提前介入。

而大开发商在主城区外开发的大项目，也是商铺集中向主城区外发展的根本原因。在今年2月份，龙湖拿下成都高新西区核心商业配套区450亩地块，成都商报记者在成都龙湖了解到，该地块地上总建筑面积为122万平米，其中，商业规划所占比例为60%，商业面积近70万平方米。这一消息公布后，一些先知先觉的投资者开始密切关注这个项目，或者是在龙湖地块周边提前买下投资品，等到大项目带来的商业投资机会。

新区潜力

居住外迁潮下，郊区商业崛起

樊邦勇表示，诸如城南的大源组团，城西的光华新城，外双楠武侯新城，郫县中信蜀都，乃至近郊的双流空港、金堂、新都、温江、郫县、大邑、都江堰等等，都有不错的投资机会出现。因为随着城市化进程的不断推进，产业外迁，就业和居住出现外迁潮，这是必然趋势，所以，每一个传统意义上的郊区，现在都是将来的城市新区，都有不错的投资潜力。

在城南双流近郊，雅居乐花园近期也推出临街独立商铺，面积在80-1800平方米，据开发商透露，上周末推出70套，基本售完。目前剩余少量独立商铺和社区内街商铺，价格9000元-12000元/平米。雅居乐花园推出的临街独立商铺，可以做餐饮，70%是老业主买的，因为这个商业将为这2008亩的10万高端人群提供生活配套服务。

成都商报记者在蓝光 (论坛 新闻)地产了解到，蓝光在主城区外项目中，都推出了商业作为项目配套。在空港总部基地、公馆1881、观岭国际社区、峨秀湖国际度假区 (论坛 新闻)都规划有商业，在公馆1881，蓝光将商铺面积控制在700～900平方米范围内，打造了8栋700㎡左右 (论坛 新闻)、上下两层的独栋式临街商馆，以及1栋6000㎡超大私人会所式高端商业体，满足高端商业未来租售的需求。而峨眉院子则是在峨眉山打造的商业街区，该项目是峨秀湖国际旅游度假区的门户，建筑面积约40000平方米。该项目的建筑风格是新川西仿古院落式商业街区，商业业态以酒楼、风情客栈、休闲酒吧、茶馆、特色风味小吃、工艺品、土特产等为特色。据成都商报记者了解，其中70%的街区都将对外销售。

专业市场

后荷花池时代也在绕城外

在最近的规划中，成都将用3年到5年时间，将中心城区八大商品批发市场陆续迁至绕城高速外集中发展。在这个规划建设中，一场类似东调大规模的城市文明复兴开始了，整个城市核心区将聚集更加高端的产业，金融、创意、高端服务业和居住区。在四个市场集中发展区重点发展服装、机电、日用百货等11类商品市场，预计到2020年其商品市场销售额达到2500亿元左右，成都将建成中西部批发贸易高地 (论坛 新闻)。

所有知道成都荷花池和五块石财富秘密的人都知道，主城区内的专业市场搬迁时，成都的专业市场进入了后荷花池时代，对于上个世纪80年代，错过买1000元/平方米的荷花池铺子的投资者来说，这是财富牌桌上重新的一轮机会。当时每平方米1000元左右的荷花池铺面，现在的租金一个月每平方米可以高达200元，而就目前一些外迁专业市场的销售来看，似乎对于“后荷花池时代”已经早有觉察，很多市场的铺面吸引的不但是商家，还有大量铺面投资者。

樊邦勇认为，对于专业市场来说，并不是普通投资者可以任意投资的，因为专业市场的投资需要技术门槛，最好是自己经营商业的商家，有经验，也有资源。所以，樊邦勇表示，专业市场如果在管理上升级提升，规避分散产权商铺的弊端，普通投资者还是可以选择的。

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