义乌新楼盘齐打“高端牌”

    华丽的介绍词、贵气十足的图片，几乎成了眼下义乌不少新楼盘广告的通用宣传手法。不少购房者也感到，目前义乌房产正全面走上高端精品化路线。对此，一位业内人士分析，开发商们当然不是在一夜之间发现义乌高端楼盘的缺失，升级市场定位和开发理念，不仅是应消费者的人居理念提升的需要，也是他们在房地产市场调控下的必须选择。

    开发商集体亮出

    打造高端楼盘口号

    去年年底，北门街12号地块拍出36.81亿元高价后，参与拿地的一位股东很快借助媒体对外宣布，该地块将建精装修的高品质楼盘，其楼体、景观设计和装修用料、物业公司均将达到国际一流水准。

    就在这块地拍出三日之后，坐落于国际商贸城金融商务核心区的义乌世贸中心项目奠基。开发商浙江万厦房地产开发有限公司董事长虞云新在奠基仪式上表示，该项目将是义乌首个“城市综合体”，他们会聘请世界一流的设计公司和商业运作团队，在品质、外观、效果上追求卓著。言下之意，就是要打造高端楼盘。

    义乌久府和园一位营销人员告诉记者，按照初步规划，他们将把楼盘建造成花园式高档住宅社区。其中的人车分流两层地下车库设计和高密度绿化景观设计，均将聘请一流设计师操刀，并斥巨资打造，这两点将在义乌的建筑史上难得一见。

    其他如中厦房产的兴中商业地块项目、现代房产的城北商业中心、伊美望族等，均表示要打造高端楼盘。不少开发商告诉记者，这并非只是广告上的宣传，他们正在结合城市规划，为打造精品高端楼盘而开展各项工作。

    多年来，义乌的人居环境一直被不少人诟病。许多在义乌创业的人士常说，义乌是一座商业城市，居住不太适合。于是，“创业义乌、居住东阳”、“创业义乌、居住金华”等诸如此类的观念，被周边县市的一些房地产开发商拿来作为宣传说词。在许多业内人士看来，这一现象的出现，很大程度上是因义乌高端精品楼盘的缺失。那么，为何在这段时间，义乌开发商才集体开始升级市场定位和开发理念，倡导打造高端化楼盘呢？

    原因一：

    城市人居理念提升

    高端楼盘需求增大

    吴先生在义乌一家房地产策划公司当策划总监，从业已有10来年。对于义乌住宅品质的发展和人居理念的改变，他有自己的看法。

    他认为，从整体发展脉络看，人们对住宅的需要可分三个层次。第一个层次是满足基本的居住需求，居住者对房屋有一定要求，但对周边环境要求不高。定位于这个层次的开发商所建设的项目，不外乎房屋宽敞明亮，有一定的配套设施，其他如房子的风格、地段的选择、绿化的配置等要求均不高。

    第二个层次是满足居住和环境两大需求，也就是说，居住者不仅对房屋品质有较高要求，对小区的绿化率、景观设置也十分看重。定位于这个层次的开发商，一般已跳出开发项目即是造房子的思维框架，更着重于小区品质的建设。

    第三个层次是满足优质生活的需求。处在这个层次的居住者，不仅对小区本身及其所处地段有要求，对开发商的品牌影响力、项目设计团队素质、物业管理水平等颇为看重。他们在选择楼盘时，一般要求楼盘的整体配套更接近理想的生活模式。定位于这个层次的开发商，一般具有较强实力，具有人性化、国际化的开发理念。

    吴先生认为，近年来，随着经济发展水平的日益提高，义乌人的住宅需求层次也在不断提升，总体处于从第二代向第三代升级的阶段。然而，从现代住宅理念的角度看，义乌的住宅品质却总体处于初级阶段。“许多小区是开放式的，没有优美的景观带，没有人性化的硬件设施，连物业管理也相对混乱。”他说。

    需求与现实的落差，让义乌人对高端住宅社区充满期待。这两年，义乌的经济地位提升得更快，市场模式被大量复制，全国第十个经济“新特区”日前也已获批。面对一个与城市发展不匹配的人居环境，义乌人的这种期待显然变得更加强烈。“市场决定一切，义乌的开发商发现了这一需求点，于是纷纷将目光投向高端精品楼盘。”吴先生表示。

    原因二：

    房地产调控带来压力

    市场细分造成高端定位

    “实际上，促成义乌房地产开发理念集体升级的原因，还在于住宅市场的宏观调控。”一位业内人士分析，调控主要体现在三个方面：财政、税收、金融，而这三方面影响了整个房地产开发产业链。

    在信贷方面，目前各商业银行已暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款，对用商业贷款购买第二套住房的家庭，各商业银行也严格执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策，这等于筛掉了一部分购买力较弱的市场需求。于是，开发商开始考虑市场细分的问题。而高成本、高品质、高房价路线，因为定位购买力强劲的少数富裕阶层，显然更易打开市场。

    此外，目前国家为控制通胀不断回收流动性，就在前几天，央行连续第九次上调了存款类金融机构人民币存款准备金率，宏观调控使银行信贷指标减少，因而审慎对待房地产开发项目，开发商资金链可能遭遇瓶颈。为尽快回收资金，开发商显然需要更多能够一次性付清房款的客户，以尽快回笼资金。定位高端，开发高端楼盘，正好能满足开发商的这一诉求。

    “由此可见，义乌开发商近段时间集体青睐于开发高端楼盘，并非一夜之间看到了高端楼盘的缺失，而是经过一系列市场调研，综合考量后作出的决定。”这位业内人士说。

    因为稀有所以珍贵

    高端楼盘前景看好

    “不管怎么样，高端楼盘增加，对于义乌提升城市的整体人居品位，打造和谐人居环境来说是件好事，手头有足够的资金，谁不想住得更好。”昨天在久府和园楼盘展示中心，记者碰到了看房者余先生。他说，他是典型的改善性需求，原先有一套房子，但地处老小区，面积也不大，如今自己的孩子已成年，家里对住房的要求提高了，便带老婆来了解一下久府和园。

    “目前该楼盘虽未正式开盘，但前去咨询的人士已非常很多。”久府和园一位工作人员说。在其他一些新盘展示区，记者也听到了类似的说法。“更高档、更适合人居，显然是义乌房地产发展的大趋势，而物以稀为贵，高端楼盘的前景看好。”伊美集团董事局主席何克能这样告诉记者。

    【延伸阅读】

    完美人居应符合哪些条件

    目前，不乏这样的现象，开发商在广告宣传上把楼盘渲染得很完美，但其建成后的效果却不尽人意。那么高端楼盘应符合哪些条件呢？业内人士认为，这主要从四个方面考量：户型功能要全，布局合理；配套要更完善、更贴近生活；物业管理公司应更具专业化、人性化；凸显舒适、生态、绿色理念；周边生活、商业配套完善。

    据业内人士介绍，从已建成的项目看，在义乌称得上高端精品楼盘的为数不多，欧景花园算一个。昨天，记者走访了该楼盘。

    欧景花园地处义乌总部经济中心，共分别墅、高层两大区域。走进别墅区，映入眼帘的是欧洲花园式的景观设计，花木掩映、流水潺潺，隐蔽地安装在绿化带中的石质音响飘来悦耳的歌声。整个小区布局合理，且绿化率较高，一些景观树价格甚至高达二三十万元。目前小区虽在装修期，但几乎看不到装修的痕迹。

    小区的物业管理，由新光集团旗下的新光物业负责。这家具有国家二级资质的物业公司，根据项目品质采用国家一级物业标准管理。公司副总经理刘长勤说，即使是楼道的扶栏，他们也是一天擦洗一次。为了能提供更好的服务，他们每隔半月就组织一批员工参加培训，汲取广东、上海甚至国外的先进物业管理经验。每个物业管理人员都要遵守“三米原则”，即三米之内看到客户就微笑，三米之内看到垃圾就清理。一旦遇到投诉，他们争取在日落之前解决。

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