结合规划做商业

    商业地产是依赖市场规模的扩大而形成的，其发展水平已经成为城市现代化发展程度的重要标志，商业地产不再是简单的商业业态，而是城市基本建设的需求，关系到民生和城市民需，关系到城乡一体化进展的速度。

由于缺乏有效控制，新城商业地产开发商通常是自行根据市场预期进行配置，以住宅底商、临街商铺等形式呈散点状分布，无法在短期内形成具有城市影响力的规模商业，造成小型商业地产过量开发，却又难成规模的矛盾。因此新城在发展商业时，必须通过制定科学的城市商业发展规划来加强对商业地产的规范管理。

城市规划与商业规划

从新城形成的内部机制分类，当前国内的大多数新城开发，属于“建设项目配套型”新城，往往是围绕核心城市的重大建设项目或具体功能定位发展起来的，新城总体规划与新城所承担的城市功能和定位有密切关系。

城市功能指引城市规划

城市规划是对城市功能的科学总结和实施，城市功能定位指明了城市规划的方向，在规划中通过对地块的划分组合和建设开发来实现居住、商业、交通、公共配套设施等城市功能。

以苏州的平江新城为例。苏州古城区的三大区域，平江、金阊、沧浪区都分别各自开发了新城，这三个新城的功能定位都是依托原有区域的产业基础和功能而进行延伸和扩展的。金阊物流便捷、专业市场交易发达，因此金阊新城的主导发展产业就定位以专业市场为主。沧浪新城历史悠久，文化深厚，以居住为主要功能定位。平江新城依托平江观前商圈深厚的商务商贸传统，和几大交通枢纽贯穿境内的优势，商务商贸和交通枢纽就成为其定位和城市功能主要的关键词。

城市规划指引了商业的发展方向和定位，但城市规划不能完全等同于商业规划，开发商如何依据政府规划进一步作出开发规划，还需要依赖更为明确的商业网点规划。

商业规划不等于城市规划

商业地产规划是在城市规划的基础上进行的。从商业的城市功能来说，政府应当依据新城特征，建立能够服务不同消费群体、涵盖不同商业业态、拥有不同职能梯度商业设施的商业中心等级体系和布局，从而形成服务整体城市的商业结构形态。

从空间分布上来说，政府应当依据城市功能定位，结合区域条件和资源进行合理分布。

平江新城的控规图显示，该规划将主要的商业用地围绕在城市主干道人民路周边，住宅用地分布在辖区两翼，行政办公配套穿插安置于新城中央区域，是符合规划原则的。

从等级体系上来说，政府要充分结合集聚效益理论、中心地理论及级差地租理论，综合考虑商业和房地产所同时具有的动态和复杂特点，在结构上确定商业能级，明确其数量及空间分布，在规模上控制不同等级商业中心的开发大小及形态，避免项目的无序开发，商业网点的位置重叠及同类项目的同质化竞争。

平江新城规划人口15万，鉴于其所在区域集合了几大城市交通枢纽，又具备良好的商务商贸传统，其商圈辐射能级被定位为苏州最重要的交通枢纽中心和市域次级商务商贸中心，具有较大的发展空间。因此，平江新城规划的10平方公里面积中，重点规划的中央商务商贸区占地面积就达到2.68平方公里，占比26.8%。

对于中央商务商贸区的商业等级和空间排布，平江新城规划将以万达为中心，东西轴线发展高端商业，城市综合体为主要模式，计划再造几个 “万达广场”；南北轴线则发展中高端商务商贸。

同时平江新城明确了高端商业10%，中高端商业60-70%，便民商业20-30%的规模控制比例。

在商业业态上，平江新城计划引进苏城首个24小时家庭式购物中心（即APM商业），结合辖区内的资源优势，打造具有新城特色的商业地标和文化。

从土地运营和规划角度来看，商业地块大小分割，商业地块周边配套交通条件、公共交通系统、道路系统等，将直接影响商业开发和运营，是城市规划和商业网点规划中需要重点考虑的。

平江新城早期规划中，商业地块分割较小，为后期开发带来了困惑。人民路滨水商业街项目，就因划分为7小块出让，为5家开发商所得而迟迟难以落定建设，政府在后期不得不花大力气协调以实现整体开发。平江区政府也因此开始转变，从整体运营角度进行土地划分和出让。

商业规划的依据原则

事实上，当前国内大多数城市在新城规划方面都能做到科学合理规划。总结影响新城商业规划和发展成功的诸多因素可以发现，城市商业规划主要是依据以下几个原则来进行的。

与城市发展相结合。根据城市的发展定位、发展方向、步骤及实施政策等来确定商业规划的布局、业态、规模、政策。形成布局科学、结构合理、配置设施完善、具有较强的辐射能力和竞争力的网络格局。

与经济发展相结合。根据经济发展状况、消费群体分布和购买力水平分析，合理确定商业网点的数量、规模、档次。

与产业发展相结合。商业网点布局规划必须坚持与旅游、文化、会展、制造等产业的互相配合，联动发展，以创造新的市场需求，开发新的商贸服务业空间。

与结构调整相结合。根据不同商业区域的特点，确定各业态商业网点的类型、规模和数量，在保证基本消费，鼓励业态多样化，突出地域特点。

与文化传承相结合。现代商业的发展要充分体现所处地域的历史文化特色，在商业网点的改造和建设中，塑造独具特色的商业景观、商业文化和商业形象。

与持续发展相结合。商业网点的布局应充分体现“以人为本”，可持续发展的道路，促进社会、经济、生态的协调发展。

结合规划做商业

商业发展与当地政策及政府规划关系密切，尤其是新城商业，政府规划对其前景有着决定性作用。如前文所说，城市发展的战略高度决定了商业地产的发展方向，商业发展与政府规划是可以良好互补的。在政府规划明确后，如何通过政府在规划在定位、规划、配套上进行全面安排和长远策划，根据商圈、地域特点和发展潜力进行合理的商业模式组合和定位，是开发商需要重点考虑的问题。

把握商业开发与新城总体建设进度也是开发商需要重点关注的。在时序上同步或适当滞后，有利于更好的满足城市发展的配套需求；在商业模式和业态上适当超前，有利于发挥商业对城市发展的推进作用。

于此同时，商业发展应当重视提升自己的城市功能。从目前商业地产的发展现状来看，还处于较为单一的开发模式，开发试点基本在项目本身，承担城市功能的区域角色常被忽略。随着城市化进程的加快及新区的迅速发展，整体区域协调、统一发展将成为未来的消费需求和社会需求，前瞻性的看待城市文化、区域价值，将社会功能有机融合将成为一个商业地产项目最突出的核心竞争优势。

                                                          文/刘瑶

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