商铺投资的几点考虑

第一定律：要做广泛的市场调研 可以商铺为中心，在1.5公里以内寻找相关的商铺作为调研目标，1.5公里以内的人流交集率达到85%以上，3公里以内大概有40%的客户相交，而超过5公里，客户就基本不相交了。主要调查内容就是周边的居住人群层次、消费潜力等等。

第二定律：要关注城市规划 区域或社区的规划对于投资商铺来说至关重要，周边是否有地铁规划、改道、其他大型商业项目、社区规划等。如果是选择社区商铺时，一定要根据社区规划的交通流向，来判断社区中人流、车流出入的方向来判断哪些地方是人们必须经过的地方，哪里的人流密度大……

第三定律：要遵循消费习惯 选对了商铺的大方向，但是微观上的区别也非常关键。比如商铺的门前是快车道，那么它的价值就不会很大，商铺的价值取决于短距离的缓行人流！还有比如商铺必须有良好的可视度、可进入度等，停车还要方便。还有步行道和商铺之间的高差，如果是2-3步的高差可以接受，如果有5步以上的话，人们进入商铺的意愿度就会降低，但是如果设计成缓坡的话，效果会比台阶要好，人们上去的可能性更大。 如果是商场，门口进来第一个商铺生意往往不如第三个，因为人们看完第一个一般只是留意个印象，还不会做决定，到了第二个铺的时候会有个比较，到了第三个，才会开始下决心了。有很多人觉得第一个铺是最好的，但也不妨考虑第三个。 商场商铺前通道的宽度，对商铺人流也会有影响，国家规定商场的主通道不得窄于2.5米，次通道不得窄于1.8米，1.8米和2.5米的通道会有很大的差别，1.8米只允许2个人并排通过，而2.5米的时候3个人都可以过。通道越宽通过的人流量就越快，那么越后面的商铺就会比前面的好，如果越窄的，流量就越慢，那就前面的好，因为走到后面的商铺消费者就累了不想走了。

 第四定律：要有心理底线 投资者一定要有心理底线，给自己设定几个标准，如果达不到，开发商或销售人员说的再天花乱坠也不要买，很多人都容易在别人的影响下热血沸腾，冲昏头脑做出了后悔的决定。 投资商铺“四不要”：

第五定律：不要碰无产权商铺 目前在一些二、三线城市的批发市场，存在一些五产权商铺，或者好听点儿的叫“期权式商铺”，以低总价、高返租吸引投资者，开发商将一个打商铺分割成5M2或10M2的众多小铺子，可能卖给你20年的使用权，有些会承诺8%甚至12%的年回报，其实这与非法集资无异。如果要是碰到开发商不讲信用，拍拍屁股走人，投资者将会血本无归，这样的例子早已屡见不鲜。所以请记住，画的“饼”再大、再好，也充不了饥。

第六定律：不要买铺王 开发商通常会选择主路口的商铺，或者根据人流动线、主景观点选出一个商铺作为铺王出售。因为买铺王是很多人的梦想，拥有最黄金地段的商铺，就像兜里揣着一个金元宝，但其实对于能打100分的商铺和95分的商铺实际上没有那么大的差异，但是铺王和普通商铺的价格会相差很大一截，这就会增加买铺王的风险。所以提醒投资者最好买隔着铺王两到三个位置的商铺，性价比是最高的。

第七定律：不要买单片街 单片街的劣势在于商铺对面可能是围墙、城中村、铁路等等，这样会大大不利于商业氛围的形成。

第八定律：不要买比例过大的社区商铺 社区商铺主要是靠社区人群的消费来拉动，所以投资社区商铺时，一定要关注社区中商业配套的比例，一般社区配套5-10%的商业，人口密度低的社区，最好商业配套不要超过6%，这样的铺子风险较小，平均15-20年可以收回投资成本。否则，商业比例超过10%，就要敬而远之了。 投资商铺“四谨慎”：

 第九定律：谨慎投资商务区商铺 商务区商铺的消费人群在收入和素质上都会比较高，这是优势。但是商务区商铺的经营时间一般从上午的10点-下午6点，而且晚上和周末人烟稀少，这是弊端。所以一般不主张投资者购买商务区商铺，特别是内向型的商铺，会显得非常被动。 如果商务区商铺看起来实在太诱人的话，比如价格跟写字楼差不多，或者略高一点，那可以谨慎考虑，但是也千万不要买二、三楼商铺。如果投资者非要购买商务区商铺，知难而近，除非他身后的租客资源足够丰富，埋下这个商铺后，就马上有租客跟进，否则商务区商铺极其难做。

第十定律：谨慎投资购物中心商铺 像北京、上海核心低端的购物中心一般都是开发商自持，鲜有切散零售给投资者，因为一旦所有权、经营权、管理权三权分离，后期的管理会非常困难。 从街铺到专业市场到购物中心，对经营管理的要求是递增的，越需要很强经营管理的商铺就越不适合于投资。如果购物中心的业主是一家的话，是比较容易管理，但是如果卖散了之后，有几百个甚至上千个小业主，管理上会失去控制。所以投资此类商铺要非常小心。目前这种“店中店”形式经营的最好的是上海的正大广场和广州的天河域。一般“店中店”承诺的年回报为6-8%，如果承诺更高，就需要投资者留个心眼，别上当。 如果要选择投资购物中心商铺，要考虑的几个方面是：第一，购物中心的经营者以前有过成功的经历。第二，如果大部分商铺开发商自己持有，只卖掉小部分商铺，而且零售不超过40%这个极限的，可以谨慎考虑。

第十一定律：谨慎投资批发市场 如果不是在旧有的批发市场上重建一个新批发市场，千万别进，因为“没有一个批发市场是人做起来的。”一个纯新的批发市场聚集人气要花非常长的时间，对于投资者来说，非常不利。所以，在批发市场也太和辐射范围没有改变的前提下，原有的批发购买人群是不足以支撑更多或者更大的批发市场的。

第十二定律：谨慎选租户 投资商铺的成功与否，除了买到一个合适的商铺，出租当然也是很重要的一个环节。 商铺的租金定价有技巧，限住宅的定价是采取类比法不同，商铺租金定价还要根据经营业态的不同，比如百货、超市类的租户利润较低，能承受的租金也会相对较低；餐饮类的利润高，但是餐饮类对商铺的要求更高，要有排烟、排水、燃气供应等等。 人养铺，铺养人，商铺的第一个租户很重要，万一第一个租户经营不好，商铺很有可能慢慢地会变成衰铺。 虽然商铺傍上大品牌有各种各样的好处，比如租期长、付租稳定，而且将来对商铺的估值增高等，但通常大品牌付的租金比小品牌低，签合同的时候大多数大品牌会有一些逃跑款，可以随时无条件撤店，以及对业主有一些约束等等，所以投资者自己要有一个取舍。

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