永州房地产市场发展趋势研究

　　提要：随着永州城市化进程的推动，永州市政府明确整合开发建设冷水滩、零陵、岚角山三大城区组团，把永州市冷、零两区连成一个整体，依托地处湘、粤、桂三省交接的地理优势，把永州建设成一个湖南连接两广的交通枢纽和中心城市。
观点/仙舟商业地产

 
     随着永州城市化进程的推动，永州市政府明确整合开发建设冷水滩、零陵、岚角山三大城区组团，把永州市冷、零两区连成一个整体，依托地处湘、粤、桂三省交接的地理优势，把永州建设成一个湖南连接两广的交通枢纽和中心城市。

     在泛珠三角经济深入发展、广西北部湾经济区开发、中国—东盟经济圈幅射加强影响下，永州作为湖南衔接广西、面向东盟的桥头堡，以及承接广东沿海产业转移的大平台，在未来“十二五”期间，将迎来一个重要的发展时期，社会经济将进入快速发展阶段。在此形势下，永州城市化建设进程进一步加快，未来3至5年永州房地产市场高速、健康发展将成为必然趋势。

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1、房地产投资开发快速增长，市场商品房供应量大

永州是一个拥有580多万人口的城市，随着近十年来社会经济的快速发展，城市化进程加快，永州的房地产市场得到前所未有的发展，房地产开发投资额由2001年的1.44亿增长到2008年的33.8亿，增长了23.5倍。今年1~10月，永州房地产投资已经超过了50亿元、累计批准预售面积近80万㎡。预计未来3至5年内永州城市房地产投资总量与商品房推售面积将继续保持稳定增涨，如何盘活存量、消化增量、实现差异化竞争发展是摆在政府管理部门及每个开发商面前的首要问题。

2、刚性需求强劲，市场价格稳步上升

从宏观环境来看，虽然永州市的经济发达程度不高，但人口基数大，按永州城市化水平每上升一个百分点即增加约5.8万人的评估，市场仍有充分的刚性需求空间。从城市规划与发展阶段来看，加速推进城市化建设开发是永州未来10年的城建主题，同时随着贸易往来、物流、旅游及文化产业的快速发展，亦将为永州带来更多就业就会与流动人口。2010年1~10月，永州市房地产累计交易面积近380万㎡，仅冷水滩区，商品房成交面积逾50万㎡，市场刚性需求强劲。

从全国房地产市场来看，永州与湖南其它城市一样，仍是全国房地产市场价格的洼地，房价起点较低，目前永州市冷水滩区商品房均价约在1700元/㎡，远低于全国其它同等发展水平城市房价水平，以永州的城市化发展趋势判断，我们预计未来永州房价3至5年内将有不低于1200~1800元/平方米的上升空间。

3、城市公建配套逐渐完善，引导各城区板块主题房地产开发渐成趋势

在未来的十二五规划期间，随着永州政府加强对城市的改造与升级，城市功能将日趋完善，如交通路网、商业网点与农贸集市的改造升级，将大大提升永州城市形象，改变永州居住及购物环境，完善城市商业商务功能，促进永州城市经济的发展。随着政府对城市各公建及配套设施的完善到位，未来永州各城区板块功能区分亦将越来越明显。与之相应的，各城区板块房地产开发将进入市场差异化及产品功能专业化定位的激烈竞争。比如永州火车站版块的专业市场主题、河西版块的商圈及商务主题、凤凰园版块的安居社区主题、河东版块的现代精品栖居主题、冷零两区间版块的物流园区主题、零陵区的文化地产主题等等，未来永州，根据各城区功能定位而带动的楼盘主题营销将成为一大亮点。

4、房地产消费日趋理性，市场发展规范化、集约化

近几年来随着国家对房地产市场监管力度越来越强，房地产市场发展逾趋规范，永州也不例外。同时，购房置业的消费者的消费行为亦逾趋理性化。未来永州房地产楼盘工程质量及工艺水准、配套的完善及档次、售后服务的满意度等都将成为购房者对楼盘评分、买单的重要因素。相应的，市场对开发商的专业程度、成本投入、营销深度等都将提出更高要求。如此，永州房地产市场发展的规范化、集约化就成了必然趋势之一，一些不规范的的开发行为将被逐步淘汰出局。从最近第三届永州房展交易会的展场来看，多家房地产资源整合、强强联手共同开发经营的集约化市场已经出现，有实力的省内外开发商及专业的营销代理公司比重越来越高，市场规模化、专业化、品质化、品牌化的集约化发展趋势十分明显。

5、户型产品趋向紧凑型，投资型产品市场逐渐兴起

随着永州城市化进程加快、房产价格的攀升、城乡购买群体的增加、改善形居住需求的增加，以及购房群体的年轻化等趋势，未来永州房地产产品将加快主动适应需求的步伐，趋向紧凑型、均好型、购买门槛较低的85~110㎡左右的户型将成为住宅主流产品。从当前的市场消化情况来看，此趋势已十分明显。

同时，随着永州城市公共设施的逐渐完善、城市商业商务功能升级与完善，永州具有高投资价值的主要商业街区物业将进一步突显价值，商业及投资地产逐渐兴起，不仅成为城市对外形象靓化的主要窗口，更是分流与消化永州投资市场需求的主流渠道。

6、二手房市场逐渐兴起，未来市场发展空间可观

从全国一二线城市的二手房发展情况来看，二手房得以发展，是建立在一手房快速成熟的发展基础之上的。随着永州城市的发展，城市的扩容以及外来人口的增多，以及较高水平房价的出现，好地段的二手房新房（未入住的转手新房）及单位房改房、集资房等将为永州二手房的发展提供资源平台。二手房相比一手房具有价格优势、现房优势及物业环境优势等，这对急需解决居住的外来人口以及综合购买力较弱的首套房或初次置换客户尤具吸引力。从近一两年永州的房地产市场来看，二手购、租房市场需求逐渐增加，未来5年的行业市场发展空间较为可观。

综上所述，我们认为未来永州的房地产行业将进入一个高速、稳定的健康发展时期，仙舟公司愿与永州房地产界各路精英加强交流，携手合作，共建美好永州！

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