商业地产的资金运用术

    商业地产简单来说就是经营性物业,可以包括购物中心、写字楼、社区商业、专业市场、旅游地产等等。这类地产在规划设计、开发、资金占用、运营及客户等领域均与住宅类地产有很大区别，而在资金运作上仅仅习惯于住宅开发的商人更会捉襟见肘。

    商业地产在中国其实是一直不温不火的，这从在与住宅价格的比较上就可以看出来，只是由于近期政府为了拯救经济逼迫住宅市场走向正轨才引发了商业物业的投资热潮。中国的商人是最喜欢跟风的，所以这股投资热潮必然会引发商业地产的投资热。在此有必要对商业地产整个链条中资金运作的某些方略做些提及，以期对那些已经或将要进入的开发商有所帮助。

    上海投资有限公司根据自己在商业地产领域几年的经验，在以下几个方面提出资金运用的良好建议：

    一、大型商业项目需要一次投资建成才能有效形成商业气氛，不能像住宅那样分期滚动开发，所以成熟的商业地产开发在项目立项前就会与基金结合，由基金作为投资人参与其中，或项目开发完成后由基金收购，再进行统一租赁经营。如果不是这样万达的城市综合体能遍地开花吗？

    二、大多数的商业项目在建成后都需要3--5年的培养期，这就意味着大多数商业项目建成后都会由开发商长期或短期持有，这将对开发商造成巨大的资金压力（至于那些在刚建成的青涩期即销售的项目往往要以回租的方式吸引客户，这样的项目对客户会造成极大的伤害，我会另文详述。）。从回报和项目的良性运作方面考虑我们是鼓励开发商长期或短期持有物业，这样寻找一家专业而又有实力的商业运营机构来包租运营项目是很好的选择。由于包租运营是长期的，对开发商来说既是个融资功能又能解决物业增值问题。

    三、商业物业为了吸引主力店，往往要给主力店几年的低租或免租期。其实专业的运营公司会在业态风险和利润方面找到一个平衡点，这样可以很好地改变前期由于低租、免租或空租带来的资金压力。

    四、商业地产开发周期较长，往往是住宅的4倍，这同样是一种资金压力，我们建议卡发商最好住宅与商业混合开发，同时持有、运营一部分商业物业，这样可以实现资金的合理周转。

    这些建议只是针对开发环节，在商业地产领域针对于客户和商家依然会有一些资金解决方案需要考虑，这样才能真正实现商业地产全产业链的资金良性运作。

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