谈谈售后包租

售后包租已经成为商业地产用于促进销售，吸引投资的一种常见方式。但是最近有媒体报道国家相关主管部门提出售后包租销售模式涉嫌违法。一时间激起市场的极大反响，众说纷纭，商业地产市场波澜乍起，引起开发商、投资者以及相关业者多方关注。

    对于具有一定闲散资金的投资者来说，由于不动产投资具有回报比银行高、风险比股市低、理财相对灵活轻松等特点，成为大多数游散资金的主要投资渠道，而商铺投资又因为其预期收益大于住宅和其他类别产品成为不动产投资首选。
    在商铺投资过程中，收益和保障是影响投资的两大基本要素，投资者最关心的是投资的收益有多少，投资的保障有哪些，而售后包租则成为解决这两个难题最有效的手段和措施。这种方式本来很好的化解了交投双方的障碍，对于商业地产开发融资具有一定的积极意义，但是在一些缺乏规范市场环境、缺少相应监管及法制措施的地区，这种方式反而成了许多没有开发经营能力的开发商的圈线手段，并且由此引发了诸多的债权债务纠纷，形成不良的社会影响。对此，建设部提出“售后包租等销售形式存在很大的风险隐患：一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿。二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂。三是项目建成后经营不善，无法达到预期收益水平，无现金流兑付。四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证。五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。”等警示，并依据《商品房销售管理办法》第十一条的规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”，指出售后包租涉嫌违法。可见，售后包租这种销售方式已经引起国家主管部门的相当重视。根据这些提法我们可以看出，主管部门主要针对项目尚未竣工同时又以圈钱为目的的售后包租行为，这种行为与正常的养铺销售可以通过以下特征加以区别：
    一是投资回报比率的高低
    商铺投资一般的成本回收周期为12－15年，个别处于城市核心区位、交通条件优越辐射能力强、周边消费力旺盛、规划设计先进、招商运营成功的项目能实现7－10的成本回收周期。
    也就是说一般商铺的年回报率在8％左右，超出这个回报率的承诺值得怀疑。
    二是回报年限的长短
    通常以圈钱为目的的售后包租会承诺一个相当长的回报年限，少则10年多则20年，这样的包租年限，目的不言自明。而真正出于化解投资风险、承担开业及培养期的责任和压力、由投资人享受成熟商铺经营收益的开发商来说，一般会采取由客户自由选择，可自营、可自租、可托管且首次托管年限3－5年的方式。
    三是对待租金返还的处理
    近年商铺销售出现了包租金额折算成购房首期款的包租新招，这种招数看似大大降低了首付门槛，可实际上更反应出开发商的底气不足和对资金回笼的急切，投资这样的项目无疑有较大的风险；而有实力的开发者则会通过规范专业的商业管理公司在开业后按期履约支付业主租金。
    四是销售面积的比重
    大多数全部销售的商业物业一般存在开发商卖完走人的可能，而销售不超过30％商铺物业，剩余物业由开发商持有产权并经营的项目更值得信赖；
    五是销售商铺面积大小
    完全以销售为目的的项目，会把商铺面积划分到尽可能小，完全不考虑经营的需要，只以降低销售门槛为目标，这样的商铺，即使承诺再高的售后包租也是枉然，因为没有经营的支撑，没有商业价值的实现，承诺的租金就成了画饼充饥。而负责任并且对商业运作具有深刻认识的开发商会从经营的角度出发，结合商家经营的需要划分商铺，合理安排商铺面积的大小，并且商铺的面宽进深比率适当，符合商业经营的规律和商业变化发展的要求。
    售后包租虽然存在种种的风险，但也并不等于这种方式就完全是陷阱，只要投资者擦亮眼睛，学会分辨，在作出自己的投资决定之前，不要去看承诺的回报年限，要看看主要入场经营者特别是主力商家的租赁年限，不要看承诺的回报比率高低而要看目标项目的招商平均租金水平，不要看给你的租金是否一次性折算到首付而要看项目的持续经营能力和管理团队是否专业，不要看开发商给你的单一承诺，最重要的是分析这个项目的综合商业条件和发展预期。。。。。。
    投资商铺的唯一保障是经营，实现投资收益和回报还是要靠经营，适当、合理的售后包租只能化解部分投资风险，真正的风险需要物业的所有者、经营者、投资者共同承担，而经营的成果自然也是共同分享。

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