商业地产融资创新六大路径

    中国房地产行业高速发展了20 年，其融资问题一直是行业关心的焦点。不过，业内的探讨集中于融资的方向、品类等方面，而忽略了结构性、专业化和现有方式的创新和管理。其实，在面临行业调整和美国金融海啸双重困境的当下，这些问题应该引起重视！  

　　预售的法规化：在香港和美国，对房地产预售都有更严格的管理和风控机制。比如，香港的预售款引进了第三方银行托管、第三方监管等制度，避免出现开发商挪用、卷款等恶劣后果。其实，预售也是一种准金融产品，尤其是商铺“售后包租和承诺回报”就是一种典型的投资产品。建议借鉴私募基金的管理模式，引进第三方法律监管和担保机制。既能更好地规避风险保护投资者的利益，同时也解决了开发商的资金短缺问题。 

　　垫资的信用化：中国的房地产企业一直扮演着甲方的霸主地位。垫资已成为行业人所共知的潜规则。而拖欠资金、信用缺失已成为严重的金融问题乃至社会问题。如何在房地产产业链的不同企业和机构之间，建立一个互相了解、互相承诺和互相制约的信用链和信用体系？国外和国内其他行业都有类似的模式可以参考，比如温州商会、国外行业性的会员和担保一体化的信用联盟等。 

　　信贷的多元化：多元化信贷是指如何推出一些更符合行业特点、区域特点和专业特点的信贷品种。比如租约抵押贷款、适合商业地产持有经营周期的中长期贷款和开发（项目）贷，包括对在建项目、不良资产和并购性的贷款，等等。同时能够根据房地产资金链不同阶段的结构性需求建立健全一揽子的包括私募、信托、担保、信贷、按揭、预售、上市和REITS 等组合性和细分化的解决方案。避免总量失衡和系统性缺失的经年问题。 

　　资产的证券化：随着个人按揭贷款的规模不断增长以及滞后效应的显现，抵押物资产和持有型资产的累加，未来中国的资产证券化任重而道远。当然如何既能保持金融一级创新，又能规避美国金融衍生品的风险，对我们的监管部门是一个严峻的考验。 

　　土地的梯度化：土地的税费收入是中央和地方财政的主要收入。政府在大力推进城市化进程和招商引资时，在土地的定价、支付方式和周期上能考虑房地产的周期和专业特点，采取相对灵活和弹性的政策特别是针对商业地产长期持有经营（租赁型）为主，投资回收期长，应采取区别于销售型的住宅，采取分期和延长付款时限等方式。从而推进中国的商业地产进入更加良性的发展轨道。 

　　股权的开放化：中国大多数房地产企业形成了股权封闭、利润独享和管理独占的习性，对债权式之外的多元化股权和组合性合作多有排斥意识。在今天，房地产行业和企业面临着积极和主动寻求变革，重塑行业形象，通过开放股权和管理权，制订更加合理合情的定价模型和利润率，引进战略性和策略性的投资者，引进技术性和互补性的合作者，向政府和社会特别是消费（投资）者靠拢和妥协，学习其他先进行业和周期性行业的成功经验尤其是金融资本行业的游戏规则，不仅渡过短期的难关尤其是资金的紧张，才能完成商业模式和企业运营方式的本质性和长期性的超越和转型。

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