2010年下半年地产公司市场竞争概况分析

    2010年半年报的发布终告一段落。4月份开始的惨淡行情给不少地产上市公司的业绩蒙上一层阴影。如果仅仅从中报业绩看，多数地产公司的状况还是不错的，因为这些业绩反映的，其实是2009年或更早些时候的销售业绩。但光鲜亮丽的数据背后，隐忧不少。
    由于上半年销售业绩不佳，以及信贷政策的持续收紧，开发商的资金压力已经开始显现。2008年曾一度面临资金链断裂之虞的绿城，2009年就像什么事也没发生过一样地进行大扩张，于是，今年再度面临困局——负债率高企，大量存货难以消化。
    如果下半年的市场销售仍然没有明显起色，那么，“拿着三个盖子盖五口锅”的开发商，就将有资金链断裂的可能。如果真是这样，那么，谁又会成为这其中的第一个呢？
    ◎保利地产：过快扩张消耗大量现金
    经过连续多年的高速发展，保利地产（600048.SH，下称“保利”）是到了需要寻求“自我突破”的时刻。虽然公司董事长宋广菊在接过李彬海“衣钵”时曾提出要“三年再造一个保利”的目标，但2010年已过半程的保利，却显得有些沉默和失落。
    上半年，保利不仅在销售表现上乏善可陈，过去几年的凌厉势头不再，更为重要的是，去年在土地市场上的过度扩张，已经给其财务和运营造成压力。
    种种迹象显示，扩张中的瓶颈已经实实在在困扰着这家曾经风头十足的开发商。
    今年上半年，保利实现房地产销售面积267.09万平方米、销售金额217.55亿元，比去年同期分别增长5.81%和3.33%。与过去平均每年翻倍的增长速度比较起来，保利上半年的销售并不尽如人意。
    而数据显示，保利2009年实现签约面积526.69万平方米，同比增长131.08%；实现签约金额433.82亿元，同比增长141.38%。如果该集团要达到过往的增长速度，以及与万科等同行的增长速度看齐，其年销售至少需要在500亿~600亿元之间。毫无疑问，保利的压力，将集中在下半年。
    而从营收数据上看，2010年上半年,公司实现营业收入112.45亿元，同比增长35.63%；实现归属于母公司所有者的净利润为16.27亿元，同比增长16.56%，摊薄净资产收益率从去年同期的9.21%下降到6.17%，每股收益为0.36元。
    尽管公司预售账款达到386.8亿元，这直接锁定未来两年的业绩，但在以万科为代表的同行踏准市场调整的节奏快速增长时，保利今年却显然放慢了脚步。
    同时，上半年公司销售毛利率为34.5%，与2009年中期37.7%的水平相比下滑3.2个百分点。随着公司二、三线城市项目数量增加，以及土地成本增加，预计毛利率下降将成为难以避免的趋势。
    更为重要的是，土地市场上过度扩张，已经开始给保利带来了资金压力。数据显示，截至2010年6月，公司的带息债务合计500亿元，较2009年底再度增加了近200亿元，其中，2010上半年净新增银行贷款196亿元。
    有分析机构指出：“保利过快的土地储备速度已经消耗了大量的现金，增大了公司的财务风险。而2010年上半年公司的经营性现金净流量表现为净流出 233.5亿元，已经是连续5年净流出。短期之内本轮房地产市场结束调整的可能性不大，公司过于紧张的财务状况可能会由于市场意料之外的变化而面临不利的局面，这是值得担忧的地方。”
    ◎绿城：资金缺口超百亿 借力易居消存
    下半年面临大量存货消化压力的绿城中国（03900.HK）正试图借助外力来推动销售额的增长。从易居（中国）某区域公司总经理处证实，双方正酝酿在全国多座城市（杭州除外）展开合作，易居将接手绿城诸多项目的代理销售。
    此前的2008年，恒大地产（03333.HK）在“最困难”的时候也曾借助易居（中国）消化大量的待售存货，甚至还获得了易居（中国）在资金方面的支持。
    在净负债率再度猛增到158.8%后，绿城似乎也意识到了可能到来的危险。
    绿城的中报显示，截至2010年6月30日，绿城的现金及银行存款为110.5亿元人民币。但据绿城常务副主席兼行政总裁寿柏年在业绩说明会上介绍，公司在今年内还有约100亿元人民币的土地出让金需要支付，建筑费用亦涉及110亿元。仅此两项，公司的资金缺口已超过100亿元。
    此外，公司还有高达105.22亿元的一年内到期的短期借贷总额，如果下半年低迷的销售状况无法得到有效缓解，绿城的资金腾挪空间将非常有限。
    对于绿城的处境，摩根大通在最近的一份研究报告中指出，绿城的净负债与股东权益比率在6月末达到211%，而去年12月底该比例为136%，负债比率创新高。该机构预计，至2011年下半年绿城该比率会维持在200%以上的高位。
    对绿城而言，如今面临内外局势，与2008年何其相似。面对高负债、高存货，日前，绿城主席宋卫平回复给本报的采访短信可谓“惜字如金”：“话题敏感，少说多做，歉”。
    事实上，面对庞大的存货压力，公司内部多项行动已经付诸实施。7月20日，绿城半年度营销工作专题会议在千岛湖举行，寿柏年召集了陈顺华、郭佳峰等多位执行总经理及各项目公司负责人、营销负责人。
    温和的寿柏年在会上态度坚决：面对当前特殊的市场形势和下半年关键的营销任务，各项目总经理是项目营销第一责任人，要高度重视营销工作；要贴近销售一线，将办公地点前移至项目销售案场，切实落实项目营销周例会和联席会议参会制度；要认真落实各项销售考核制度，制定灵活激励机制。
    与此同时，绿城也不得不收起去年大手笔买地时所表现出来的“野心”。据统计，绿城今年上半年用于买地的钱仅115亿元，寿柏年在业绩说明会上甚至表示：“下一步会根据公司的资金情况来比较谨慎地买地。”形成对比的是，去年绿城买地花了450多亿元。
    与此同时，绿城也将缩减年初计划的开工面积，将原计划的1100万平方米下调200万平方米左右。寿柏年在业绩说明会上表示：公司下半年还会有价值 600亿元的房屋可以拿出来，“预计卖掉半数的房子就有300亿元”。但截至2010年7月31日，绿城集团累计实现销售金额仅约244亿元。
    事实上，下半年绿城将有70个项目推盘，新增可售面积约325万平方米，寿柏年对这些项目下半年的销售情况也并不乐观：“能卖得了多少就是多少吧。”
    杭州一家老牌地产商的副总裁认为，每家公司均有属于自身的发展模式，绿城素来偏好高风险。在目前调控信号频频释放的情况下，房企的明智选择将是合理定价、快速销售从而加快存货的周转速度。对于眼下的行业系统风险，绿城唯有顺势而为，才能消化诸多难题。
    ◎恒盛地产：下半年加快周转
    虽然在刚刚发布的中期业绩报告中，恒盛地产（00845.HK）竭力向投资者们提供了一份较为乐观的“答卷”。然而，借款总额57.1%的环比涨幅，以及集团净利同比下降56.9%的数据，却让外界对该企业的资金状况忧心忡忡。而恒盛地产名下旗舰项目“尚海湾”的平价入市，又给公司的业绩前景蒙上一层不确定的阴影。
    恒盛地产在8月30日发布的中期业绩报告显示，截至2010年6月31日，公司销售收入约24.98亿元，与2009年同期约14.72亿元相比，增长69.7%。2010年上半年，公司综合毛利为13.414亿元，与2009 年同期相比，有85.3%的同比上涨。究其原因，主要是由于期内的销售收入增加及毛利率较高所致。公告数据显示，占期内集团销售收入63.5%的尚海湾，平均售价为37581元/平方米。
    在香港地区举行的2010年中期业绩发布会上，恒盛地产主席张志熔对于这一物业信心不减。他公开表示，尚海湾新一期的供应量将在下半年入市。按照计划，下半年恒盛地产推出的楼盘达11个之多，这占到全年供应楼盘数量的65%。
    不过，被恒盛地产视为“撒手锏”的尚海湾项目，却可能面临尴尬境地。公开数据显示，这一楼盘新开价格预计在88000元/平方米左右。从表面上看，与前期销售最高价相差无几。“实际上这已是调整之后的价位了。”一位接近恒盛地产的知情人士称。按照之前的内部预测，尚海湾原本可攀升至10万元/平方米左右。只是4月份之后市场调整，这一“心理价位”亦随之变化。
    另一组数据同样并不乐观。上半年，集团现金及现金等价物余额为35.558 亿元，而在去年下半年，这一数字为50.133亿元。与此同时，期内集团借款总额为107.614亿元，57.1%的环比增幅导致其资本负债比率上升至 50%。正因为此，市场对于恒盛地产的资金承受能力猜测不断。
    “有部分土地会在获取之后随即开工，以达到项目快速销售的运作过程。”上述知情人士告知记者。中期业绩报告透露，恒盛地产销售收入的增长，是由于集团交付物业建筑面积同比增长16%至15.5238万平方米，而公司在物业发展项目上的资金来源，则来自于已预售物业的所得款项、银行贷款及上市所得款项。这也意味着，项目迅速消化以回笼资金，已成为公司眼下的头等大事。
    另一方面，恒盛地产对外扩张的步伐并未停止。近期已相继在长春、合肥等二、三线城市出手拿地。
    对于公司的现金流，恒盛地产首席财务官程如龙表示，企业可利用资金现为50个亿，而没有用到的贷款额度有140亿元。下半年可用的现金，目前尚有50亿~60亿元左右。
    在中期业绩发布会上，张志熔表示，虽然上半年公司约25亿元的销售额偏低了一些，但确定的全年150亿元目标仍然未变，“非常有信心来达到这一销售目标”。根据计划，下半年推出的11个楼盘将增加129.5254万平方米的可售面积。中报数据显示，上半年，公司已领预售证而未出售物业的可售面积，尚有 81.4342万平方米。共计超过210万平方米的可售面积要在下半年消化，预示着恒盛地产的压力不小。
    ◎华侨城：短期负债高于现金结余
    房地产市场诡异难辨，开发商融资屡屡受困，华侨城A（000069.SZ）的大佬们或许正在为下半年的融资方案绞尽脑汁。现金流捉襟见肘，但扩张步伐却逆势疾行，华侨城被认为是已披露业绩房企中唯一一家短期负债高于现金结余的公司。
    但华侨城认为，这个判断失之偏颇，因为公司大部分销售项目将在下半年推出，届时年初既定计划完全可以实现。但华侨城董秘倪征也坦承，公司下半年将积极融资以补充运营资金和缓解财务压力。
    财务状况显著恶化
    一直在旅游和地产两大板块同时作战的华城，似乎并没能在房地产调控中产生更强的抗风险能力。相反，华侨城独特的“旅游+地产”开发模式，因资金占用大和周转率低而导致上半年资金链呈现趋紧局面。
    根据半年报，华侨城上半年实现营业收入63.73亿元，同比增长84.63%，其中地产业务达到22.47亿元，增幅达到102.09%；实现营业利润18.21亿元，同比增加103.59%；实现净利润13.5亿元，同比增加84.83%。
    华侨城无论是主营业务收入，还是营业利润、净利润等诸多指标都比去年同期有了大幅增长，但这种大幅增长很大程度上受益于去年完成的集团优质资产整体上市。
    值得关注的是，华侨城上半年经营活动流入现金62.7亿元，流出现金121.3亿元，经营活动产生的现金流量净额-58.6亿元，经营活动现金流净额比上年同期下降312.95%，而去年同期是现金净流入27.51亿元。
    “举新债还旧债”成为华侨城上半年的一项重要财务举措。此前的8月3日，华侨城发行了20亿元3年期中期票据，用于补充营运资金和置换银行贷款。根据此次中期票据募集说明书，华侨城待偿还债务融资工具余额共计50亿元，分别是2011年3月29日到期的20亿元短期融资券，及2012年9月1日到期的 30亿元中期票据。
    截至2010年6月末，华侨城短期借款为78.72亿元，长期借款为74.34亿元，合计153.06亿元，较2009年同期增幅达135.08%。
    半年报显示，截至6月30日，华侨城负债合计271.4亿元，资产总计399.5亿元，资产负债率由年初的62.7%上升至67.9%，净负债率飙升至 84.9%。华侨城现金结余44.8亿元，而短期负债却高达78.7亿元。此外，华侨城另有贷款担保人民币10.9亿元、港币4.95亿元。
    高盛高华证券8月19日发布的分析报告认为，华侨城财务状况显著恶化，2010年预期净负债率为110%。该报告称“华侨城是目前为止我们研究范围内唯一一家2010年上半年现金远低于短期贷款的企业，这表明公司难以进行扩张，尽管国企背景使其流动性风险较低。”
    下半年融资解困
    华侨城证券事务代表李珂辉称，这种财务状况主要是因为上半年拿地和项目支持较多所致，但高盛高华证券的判断失之偏颇，因为公司大部分销售项目将在下半年推出，届时年初既定计划完全可以实现。
    倪征在接受媒体采访时的解释是，一方面上半年可售房源数量较少，公司推盘集中在下半年，这就导致了今年上半年结算现金数量较少。另一方面是公司上半年启动了上海苏河湾、武汉华侨城、云南华侨城等项目，资金支出量较大。
    在房地产调控重压下，华侨城上半年拿地策略被业界认为颇显激进。上半年，华侨城在全国范围的拿地金额接近168亿元，并于之前创造了两个地王。此前的7 月28日，倪征在接受本报记者采访时指出，今年华侨城重点扩张的城市将主要集中在一线城市和该公司已经拥有项目的二线城市。
    中航证券分析师杜丽虹认为，如果华侨城能够把净借贷资本比控制在77%以内，则可以确保财务安全。华侨城2010年以来扩张步伐明显加快，存在激进扩张隐忧
    高盛高华证券的报告也认为，华侨城的开发重点是高端市场，更易受到政府紧缩政策的冲击。“上半年的未结算预售收入仅为人民币39亿元，因此我们预计2011年锁定的收入很低，这意味着2011年盈利增长前景的可预见性低于同业。”
    另有分析认为，随着国家对楼市调控的深入，华侨城最为盈利的地产等板块的优势将无法显现，而“旅游＋地产”的模式也将遭遇市场考验，尤其是旅游板块，投入大、资金占用多，且盈利能力不强，这将更进一步拖累其整体业绩。
    为了改变捉襟见肘的资金困境，华侨城开始加快销售速度以求变现。李珂辉说，下半年公司推盘量约占全年的七成。而根据华侨城2009年业绩说明会的信息，今年华侨城可售资源有80多万平方米，如果全部销售完毕，则相当于前三年结算面积的总和。
    事实上，在去年完成了集团整体上市之后，华侨城把2010年确立为全面拓展的第一年。今年2月初，倪征就曾表示，华侨城旅游地产业务在深圳、北京、上海、成都的第一轮战略布局已基本完成。
    但随着第二轮布局的不断加速，华侨城的资金链也面临严峻考验。倪征近日在接受媒体采访时表示，为缓解财务压力，华侨城下半年将积极融资。
    ▲谁在抄底？
    半年业绩终落定，几家欢喜几家愁？虽然多数开发商仍在为下半年的现金周转而发愁，但还是有那么一些开发商在“顶风前行”。这些手持大量现金，且资金周转率较高的开发商，在市场低迷时仍然大肆扩张，或为追赶已走在前面的竞争对手，或是为了抢占市场份额。
    的确，市场低迷时是最好的扩张时机，但仍然需要注意风险。以牺牲利润和举债的方式进行的扩张，是不可持续，也是危机重重的，这一点，是必须提醒恒大地产的。而万科，似乎正渐入佳境，过往数年的经验积累，已使公司能够在市场动荡时保持既定的战略，同时再针对具体区域和项目进行微调。
    不过，举目望去，能在下半年还有余力进行扩张的开发商，已经屈指可数了。
    ◎恒大地产：第二轮扩张“以利润换规
    大量的长期债券融资虽然换来恒大短期债务压力的缓解以及现金流的充足，但债务规模的增加以及财务成本都将直接稀释掉原本并不算高的利润率。
    恒大地产（03333.HK，下称“恒大”）第一次大规模扩张的成果，终于在2010年的中期业绩报告上得以充分体现。
    从某种程度看，恒大为了这一天整整准备了4年，从2006年到2009年，恒大的发展历程大约可以概括为“举债、投资、扩张”，直到2010年，前面3 年时间的播种终于到了收获阶段，即业绩的爆发增长。数据显示，其营业额较去年同期增长11倍至203.7亿元，并且一举超过万科，坐上“头把交椅”。
    这个时刻，恒大的野心显然没有得到满足。从其年初接连两次的大规模海外发债，到5月份开始的大范围促销回款，恒大似乎酝酿了新的“阴谋”。日前，其中期业绩报告证实，其在规模上的诉求已然达到又一个让外界“咋舌”的程度，短短半年时间，其土地储备增长了50%，超过7500万平方米。
    毫无疑问，恒大地产的新一轮扩张已悄然启动。这一次举债推动下的扩张最终将把这家企业推向何处？目前还不得而知。
    4年积攒的家底
    资料显示，2006年底，恒大的土地储备仅仅约600万平方米，2004年到2006年的3年时间的全部销售额不足50亿，但一切从2006年开始发生逆转。2008年初，恒大第一次冲击上市时就披露了其5500万平方米的土地储备。
    正是在土地储备的规模上，恒大尝试了一把“行业第一”，而正是这个“第一”向外界传达了恒大非同一般的“体量”。但4年时间内，号称“规模庞大”的恒大却始终业绩平平。数据显示，2006~2009年间，恒大的主营业务收入分别为19亿、31亿、36亿和57亿，平均年增长率为50%。
    尤其是2009年，恒大当年实现销售303亿，位列行业前五名，但其结转收入仅有57亿元，净利润仅10亿元，仅为同年合同销售的1/30。毫无疑问，恒大上市之后的第一份财报堪称乏善可陈。
    号称民营地产股规模第一的恒大，何以多年来“只赚吆喝不赚钱”？谜底直到近期才得以揭开。该集团的2010年中期业绩报告，终于将其家底露了出来。
    该集团披露的数据显示，2010年上半年，集团营业额由去年同期的16.4亿元上升为203.7亿元，同比上升1142.0%；毛利由去年同期的5.5 亿元上升为49.5亿元，同比上升800%；净利润由去年同期的5.2亿元上升为25亿元，同比上升380.8%；股东应占利润由去年同期的5亿元上升为 23.3亿元，同比上升366%；每股盈利由去年同期的0.04元上升为0.16元，同比上升300%。
    按照惯例，每一家刚刚上市的企业，都会在上市前积攒一些“家底”，并且在上市后前两三年时间内实现业绩的爆发性增长。就恒大而言，由于大部分土地是2007~2008年间获得，从施工到销售再到交付，今年集中结转入账已在意料之中。自此，恒大连续多年“重资产、轻盈利”的局面得以改变。
    经此一役，恒大不再是一家年营收只有几十亿的“小公司”，而正式跻身盈利与规模相匹配的一线巨头。
    难以遏制的扩张冲动
    坦率地说，恒大的第一轮扩张不可谓不“艰难”。按照正常的思维，起伏跌宕的经历至少会让恒大的扩张野心稍有收敛，但事实却并非如此。就在刚刚能够完结上一轮债务的同时，恒大马不停蹄地展开了又一轮举债和扩张。
    2010年以来，该集团接连两次发行海外优先票据，票面利息高达13%，总融资额度为13.5亿美元，相当于一次大规模的IPO。据该集团透露，接连两番发债的目的，是偿还一部分老的债务，另外则是避免遇到市场调整时出现“资金压力”。
    尽管高达13%的发行利率颇受质疑，但对恒大而言，通过发行两笔债务，填补了IPO融资额度的不足，大大缓解了短期债务压力。更为重要的是，如同该集团在过去4年所走的路程一样，大幅举债直接带来规模上的大肆扩张。
    该集团中期业绩报道披露的信息显示，截至目前，集团的土地储备总量7238万平方米，73个项目，36个城市。仅仅在上半年，该集团新增项目26个，涉及土地面积2221万平方米。
    半年新增土地超过2000万平方米，这在国内房地产行业当中，堪称又一大纪录。2009年是诸多地产巨头跑马圈地颇为显著的年份，但买地量较大的保利地产，也只是全年新增土地约1400万平方米。
    有未经确认的消息显示，为了能够实现快速买地，恒大内部出台了“另类”的奖励模式，即各地区分公司的总经理每买一块地，月薪可增长5万元。
    小小的一个奖励措施，使得恒大对规模壮大的饥渴程度可见一斑。据悉，该集团目前每年的开工量为2000万平方米，与万科的巨大开工量比较起来，有过之而无不及
    恒大的野心到底有多大？该集团的高层从来不愿公开承认是“超过万科”，但种种迹象却显示，该集团宁肯牺牲利润也要寻求规模的突破，其最终想要的，恐怕正如其名字一般——恒大。
    规模的代价
    从2006年最早引入投行，到2010年的海外发债，几年时间内，恒大可谓使用了所有它能够用上的融资方式，包括引入基础投资者、IPO、私募股权融资、项目合作、债券。而这一切融资行为的最终目的，便是借助资本的实力打造一艘超级地产航母。
    截至目前来看，尽管其间几经波折，但恒大“做大”的目的已经初步实现。但这不意味着它没有付出代价。事实上，在恒大的体量越来越大的同时，其利润率和负债率等财务指标，一直都是其“软肋”。
    数据显示，2006~2009年，该集团的税后净利分别为3.2亿、10亿、6.3亿和10亿，而净利率则分别为16%、34%、18%和17%。从净利率表现来看，2007年是恒大表现最为突出的一年，但2008、2009年恢复到正常水平。而到了2010年上半年，尽管集团结转收入超过200亿，净利润达到25亿的历史最高水平，但净利率和毛利率都进一步下降到12%和24%。
    另外一方面，大量的长期债券融资虽然换来短期债务压力的缓解以及现金流的充足，但债务规模的增加以及财务成本都将直接稀释掉原本并不算高的利润率。恒大2010年半年报数据显示，截至6月末，集团贷款余额为 252.73亿，较年初的141.76亿增加110.97亿，增幅78%。其中，13.5亿美元的海外优先票据利率为13%，这意味着，为这一笔融资每年需支付的利息为1.75亿美元，折合人民币约11亿，相当于其上半年净利润的约45%。
    ◎远洋地产：到二三线城市拿地
     “公司会按照新五年计划稳步地在沿海、沿江拓展，像海口、重庆、成都，以及武汉、秦皇岛、长春这些城市都是我们目前正在关注的快速发展城市。”
    尽管没有万科、恒大那样超百亿甚至几百亿的销售额，但远洋地产（03377.HK，下称“远洋”）的上半年业绩已然是其历史最好成绩。
    远洋8月18日发布的2010年中期业绩报告显示，2010年上半年，远洋实现协议销售额达83.03亿元，较去年同期的70.02亿元上升约19%。尽管相比全年180亿的销售目标尚不足一半，但其尚未入账的协议销售额达到了154.02亿元，这将为其下半年以及2011年的销售业绩提供良好的保障。
    仔细分析不难发现，远洋协议销售额的上升，一定程度上得益于今年上半年尤其是宏观调控之前重点城市房价的飞速上涨。
    中报显示，2010年上半年每平方米平均售价（不包括车位）为13706元，相比2009年同期的每平方米平均售价9829元，上升了39%。而计入车位的平均售价更是上升40%至13265元。在这其中，远洋位于北京、杭州等房价涨幅居全国前列城市的项目，为其销售均价40%的提升做出了最大贡献。
    有了良好的销售作保障，远洋手头的现金也逐渐充盈。
    至6月末，远洋共持有现金约144亿元，加上尚未使用的人民币219亿元授信额度，未来可供营运及拓展的总资金最高达363亿元。
    如此规模的可流动资金，使得远洋成为今年上半年土地市场中最为引人注目的公司之一。
    2010年上半年，远洋共计购入分别位于北京、大连、青岛及海南的六幅土地，总楼面面积达93.7万平方米，其中北京望京的一幅地块还刷新了当时的北京 “地王”纪录。截至上半年，远洋的总土地储备已达总建筑面积1442万平方米。而高歌猛进拿地也相应地令远洋的土地成本有所上升，据中报透露，目前远洋的土地储备平均成本约每平方米2835元，相比2009年底的2251元，上升了25.9%。
    截至6月30日，其尚未支付的土地款仅为 18.42亿元。此前大量土地款的支付，使远洋正承受较高的负债率和净借贷比。公告显示，上半年公司总负债519.6亿，总资产769.3亿，负债率一度高达67.5%，高于行业平均40%~50%的水平，其中一年以上贷款期的长期贷款额为220亿。此外，净借贷比由去年底的14%增至68%，同样高于行业平均水平。
    而7月以来，远洋在资本市场中的一番腾挪，又使其净借贷比得以下降。公告披露，由于发行永久性次级可转换证券，公司在7月下旬成功筹得资金净额8.82亿美元。截至7月31日，公司手头持有现金约200亿元，净借贷比下降至35%。
    展望2010年下半年的市场发展态势，远洋方面认为，从供求关系来看，上半年新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%，随着新增供应加大，在销售增速放缓的情况下，房价将有继续小幅下行的压力；从区域格局来看，环渤海、长三角、珠三角及中西部区域市场成熟度差异较大，其中个别热点城市房价快速上涨的势头将被遏制，而大部分二三线城市总体表现会保持稳步上扬。
    “远洋在北京土地市场的短期布局已基本完成，当然如果有好的地块也会去参与，但下一步更加关注非热点城市的土地市场。”远洋行政总裁李明此前在接受《第一财经日报》采访时如此表示。
    对于非热点城市的选择，李明解释说，除了现有的城市以外，远洋也想介入一些有发展潜力的二、三线城市，“公司会按照新五年计划稳步地在沿海、沿江拓展，并且把握住加速的城市化进程所带来的机遇，像海口、重庆、成都，以及武汉、秦皇岛、长春这些城市都是我们目前正在关注的快速发展城市。”
    对此，瑞银集团日前发布研究报告认为，远洋扩大土储的策略逐步由北京转移至具强劲发展潜力的沿海城市；公司低负债率及稳健的资产负债表，将有助于公司于下半年以低成本收购土地。
    ◎万科：二三线布局继续领跑
    过去两三年时间内，一直被同行步步紧逼的行业龙头万科，终于可以得以暂时喘息。因为无论是规模还是业绩，万科在上半年依然充当了行业领跑者的角色，已经让它后面的一帮子兄弟望尘莫及。
    根据已公布的数据，万科上半年累计实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元，为有史以来的最好成绩，而其未结转的合同销售金额达到573亿元的历史最高水平
    上半年继续领跑
    或许乱世方显强者本色。今年4月以后，房地产市场的调控政策对市场产生了显著影响，全国主要城市的新房成交量此后一路大幅下滑。但从销售数据来看，万科的销售额今年以来持续创出新高，新盘认购率不断上升。
    万科董秘谭华杰认为，一方面是因为2009年下半年以后万科开工、推盘速度快于行业整体，行业整体的供应高峰为今年9到11月，而万科3月份以后推盘量已经开始放大，6月份以后即进入推盘高峰。另一方面是因为万科的产品结构里小户型比例高，普通住房主要面向自住购房者，受行业波动影响小。
    万科董事局主席王石此前接受采访时称，万科一贯坚持不捂盘策略和随行就市的定价策略，以及万科一直坚持的装修房受欢迎的程度显著上升，是万科在上半年取得不错业绩的重要因素。
    日信证券的分析报告认为，快速扩张二三线城市成就了万科的行业领跑者地位。1至6月，万科累计新增项目38个，权益规划建筑面积合计893万平方米，平均楼面地价在2300元/平方米。一线城市中仅在上海、北京及广州获得4个项目合计建面66.7万平方米，占总获取项目建面的5.66%，而二三线城市成为万科扩张的重点，截至报告期末，万科在二三线城市的权益土地储备已达到3179万平方米。
    但这并不意味着万科没有受到调控政策的影响。从已经披露了上半年业绩报告的“保招万金”来看，万科的业绩增长幅度只是差强人意，总共实现营业收入167.7亿元，净利润28.1亿元，同比增长11.4%。
    比较起来，保利、金地和招商地产中的任意一家，业绩增长都比万科好。其中，保利实现营业收入112.45亿元，实现归属于母公司所有者的净利润 16.27亿元，同比分别增长35.63%和16.56%；金地营业收入达到87.4亿元，同比增长150.32%，营业利润18.6亿元，同比增长 257.89%，其中归属于上市公司股东的净利润12.27亿元，同比增长327.02%；招商地产上半年实现营业收入69.8亿元，同比增长 142.76%。
    对万科的行业龙头地位威胁最大的还是恒大地产(03333.HK)。新政调控之下，不少开发商收紧战略，业绩下滑，而上市不足一年的恒大地产销售业绩却逆势上扬。中报显示，截至6月30日，恒大地产收入飙升至203亿元，较去年同期激增11倍，而公司净利润达23.3亿元，同比翻近两番，相比万科的28亿元仅一步之遥。
    高负债和低盈利待考
    同时有分析认为，万科在三、四线城市的扩张是以牺牲如今的盈利为代价的，或许是为明天积蓄力量。万科总计在全国近40个城市拥有项目，并且仍在不断地进入新的城市，但在众多三、四线城市处于微利甚至亏损阶段。
    除了直接拿地，收购和合作一直是万科主流的扩张方式之一。2月，万科以3.3亿元收购昆明一家地产公司；3月又以1.5亿元收购上海滨江房产有限公司 75%的股权；4月，万科又以9820万将深圳一家地产公司收入囊中。而上半年，万科共收购了17家公司，平均每10天就“消灭”一家地产公司。
    规模居行业之首，但万科的盈利能力并不是第一。一直被万科视为竞争对手之一的中海地产，在净利润额、资产负债率、净资产收益率、营收利润率和成本控制等经营效率指标上数年来都居业内首位。
对比中报可以发现，上半年中海地产的经营利润为79.8亿港元，同比增加48.4%；净利润则达到了44.6亿港元，同比增长66.7%；但万科上半年的营业利润为41.18亿元，比去年同期的41.90亿略有减少。
    这或许是万科在今年强调成本控制的一大原因。2010年上半年，中海营业收入是175亿港元，对应的销售成本是100亿港元；上半年万科的营业收入为167亿元，相对应的销售成本是102亿，明显高于中海地产。
    尤其是在销售费用上，中海的销售费用是1.9亿港元，尽管规模继续扩大，但销售费用却比2009年同期的2.2亿港元大幅减少。但万科上半年营业收入略有下降的情况下，销售费用逆势增加了将近9%，达到6亿元。
    截至2010年6月30日，万科的总资产是1605亿元，而2009年年末这一数字为1376亿元，增长高达16.64%。为了支撑规模上的扩张，万科上半年负债为858亿元，2009年年末是680亿元，增长率高达26.19%。
    半年报显示，万科负债总额为1120.93亿元。统计表明，“万保招金”负债总额为2779.45亿元，而万科占40.32%，位居第一位。
    针对近期有媒体称万科中期负债金额超过千亿的报道，谭华杰9月2日表示，由于房地产行业收入确认滞后于销售的特殊性，中期时万科的账面负债中包括了多达 453.8亿元的预售账款，占整体账面负债的40.5%，如果不考虑这部分金额，万科实际负债只占总资产的41.6%，而银行借款仅占万科总资产的 11.9%。
    但谭华杰强调，截至中期时，万科持有现金191.1亿元，而包括信托在内的一年内到期的全部借款仅134.2亿元，7、8 月销售持续放量，让万科的现金流更加充裕。而9、10、11三个月行业将迎来供应量高峰，万科的新推盘规模仍然会保持较高水平，公司会继续坚持快速销售的原则，包括采用积极的定价策略，争取比较理想的新推盘销售率。

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