2009-2010年深圳房地产市场分析

一、2009-2010年深圳房地产市场销售状况
    2009年3月以来，在政府多项利好政策的促进下，先前积累需求大量释放，供应增加促使刚性需求进一步释放，2009年深圳商品住宅成交量同比大幅上涨，深圳商品住宅全年交易面积592.11万平米，与08年同期相比上升77.1%，其中2月交易量上升幅度最大，同比增长586.93%。
二、2009-2010年深圳房地产市场走势分析
    1、商品住宅均价逼近07年高位水平
    2009年深圳商品住宅价格持续上升，6月回升至2008年同期水平；自3月起，成交均价保持在万元以上高位运行；10月、11月住宅交易价格略有回落，但仍位于17500元/平方米以上，到12月成交均价再次攀升，整体价格高于07、08年水平。
    2、新房价格指数：住宅价格指数持续上扬
    2009年，深圳住宅价格指数持续上扬。除6月指数增长较为平缓外，其余各月均保持快速上扬。下半年随着高价产品不断增加，住宅指数增速明显加快，8、9、10、12月的环比涨幅均超过1%。
三、2010年上半年深圳房地产市场成交情况
    2010年上半年深圳商品房成交共计14352套，成交面积共计125.58万平方米，同比09年下跌67.11%，同比08年下跌18.11%。其中6月商品房成交共计1887套（成交面积15.24万平方米），环比上月增加了464套，增幅33%，同比09年6月则下降了71%。
    09年市场火爆，新房成交均价整体呈上涨趋势，10月、11月出现短期回落之后，年底最后一个月开发商集中推盘，刚需在农历新年之前释放明显，2月成交均价居一年来最高值。春节过后，成交均价少量回落，但始终维持高位运行，新政过出台过后，成交量在一周左右后开始萎缩，不过市场在相当长一段时间内处于胶着期，深圳新房市场没有出现明显的降价现象。5月中下旬开始，部分开发商开始降价或推出优惠单位促销政策，价格开始松动，6月份开始，除6月25日以外，单日成交均价均在两万元以下，一方面，降价或促销楼盘的成交导致价格松动，另一方面，小户型成交占据主导，根据搜房网统计，6月份，无论从成交面积还是成交套数来看，90平米以下的户型都占据了主导地位（分别占79%和90%）。而144平米以上户型比起90—144平米户型的成交量，成交套数略高2%，成交面积则高出9%。
    各区成交均价：盐田区房价居首位南山区其次。上半年深圳商品房成交均价21094元/平方米，环比上涨9.21%，同比上涨71.47%，其中盐田区是成交均价最高的区域，均价47282元/平方米，同比上涨133.07%，环比上涨50.86%，也是深圳价格增长速度最快的地区。均价次高地区是南山区，成交均价29776元/平方米，同比上涨88.92%，环比上涨14.15%。福田区成交均价28184元/平方米，排名第三，同比上涨30.04%，环比上涨3.89%。
四、2010年上半年深圳房地产市场动向分析
    2010年楼市调控政策转向，信贷收紧，在紧缩型调控政策频出的大环境下，成交量持续下滑，面对前景不明朗的楼市环境，开发商谨慎决策，放缓在建项目的入市步伐。根据深圳房地产信息网的监测，2010年上半年全市住宅推售面积133.6万㎡，同比大幅减少四成多，推售套数为16452套，同比减少31.2%。
五、2010-2015年深圳房地产市场需求预测
    深圳目前正处于城市化加速阶段，外来就业者的基本生活需求，原城市居民对住房改善的需求以及工业化完成阶段，商业、工业需求的增加，带来深圳房地产的刚性需求。不仅仅是深圳，从大环境来说，未来几十年，中国处于工业化完成阶段，城市化加速阶段，房地产满足的首先是住房的基本需求和改善性的需求，中国未来的房地产总体形势，至少还有几十年的大发展时期，到我们实现工业化，实现城市化的时候。
六、2010-2015年深圳房地产市场机遇与风险
    深圳特区内外一体化已经获批，这一消息将对深圳房地产市场产生长远影响，有助于平抑特区内高房价，缓解供求紧张局面，推动深圳整体城市化进程。
    特区扩容对平抑目前特区内高房价有好处，扩容可以加大全市住宅楼盘的供应，缓解紧张的供求关系。目前深圳关内和关外的房价差距较大，关内土地资源紧缺，均价达到每平方米2万元以上，关外虽然近两年房价大幅上涨，但均价保持在1万多元。
    特区内外一体化对房地产市场属利好消息，有利于提高特区外城市配套，提升特区外居民住房品质，也将带动关内居民向关外转移，推动整个城市化进程。但房价主要受市场供求关系和宏观调控政策两方面因素的影响，宏观调控政策影响更大。目前政府抑制房价过快上涨的宏观调控政策将占主导，关外房价不会出现暴涨。

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