商业地产下的商业模式分析

    长期以来，中国房地产的发展都把注意力放在了住宅市场上，而商业地产直到四、五年前才渐渐走出沉寂。自“新国十条”颁布实施数月以来，全国住宅市场迅速降温，不少开发商和投资客都转而开始关注商业地产。2010年上半年厦门全市一手住宅成交量连续萎缩，商品住宅销量为125．7万平方米,同比下降44．7％，如此成绩，使得住宅市场大有成昨日黄花之嫌。与此同时，厦门商业地产不降反升，成为严冬之中料峭寒梅，一枝独秀。但厦门的商业地产并非只有一种模式，成败也不尽其然，什么样的商业地产模式才是合适的，小编就此问题电话采访了原搜房网厦门分公司总经理沈欣翔 。

原搜房网厦门分公司总经理 沈欣翔

记者：沈总您好，我们现在都知道，新政实行已经过了百日之多，现在住宅市场的现状是量跌价滞，而商业地产却发展良好，所以想跟您了解一下新政下商业地产的发展前景。

沈总：商业地产的发展前景，这个话题有些大，虽然新政针对的是住宅市场，而不是商业地产，就认为商业地产发展就一定一帆风顺了，主要还是要看用什么样的商业模式来运营。

记者：您能具体点谈谈商业地产的商业模式么？

沈总：现在国内的商业地产的商业模式大致分为五种，第一种有整体租赁不售产权的模式,第二种有分零租赁不售产权的模式，第三种整体租赁经营零售产权的返租模式，第四种分零租赁经营零售产权的模式，以及零售零租与整租不售的商业模式等。

记者：那么您能就厦门商业地产来具体谈谈这些模式呢？

沈总：现在厦门的商业地产类别有很多，像写字楼、商铺、车库之类都属于商业地产，但其中最为重要的两大类商业地产是写字楼和商铺。

沈总：我先谈谈商铺吧，实际上，厦门并没有传统的商圈，由于厦门是个到与城市，腹地较小，因而形不成一个整体的商圈，因此开发商采用的商业模式对商业地产的影响可以说是比较大的。

记者：那么您能就开发商说说商业地产的商业模式么？

沈总：在厦门，商铺这一块，主要开发商有明发、宝龙、大连万达等等，其中明发和大连万达比较具有代表性，同样是商业地产，他们的运营模式却截然不同，明发采用的是产权售卖给小型投资客，于是各种各样的商铺应运而生，今天开了个售卖小店，明天就换成别的商店，毫无章法可言，给管理上造成了很大的不便。

记者：那大连万达用的是什么模式，跟明发相比，有什么样的优势呢？、

沈总：大连万达整个用的商业模式就比较好，它按照比例，小部分的出售产权给投资客，一部分只租不售，一部分整体售卖，同时大连万达实行整体管理，对整个商铺进行了有效地管理，当投资客投资某个商铺时，便记录在案，不能随意更改，有效地改变商业地产混乱的局面。

记者：您刚才这些说的都是关于商铺的，您一开始也提到，商业地产有两大类，除了商铺，还有写字楼，您能结合商业地产模式简单地谈谈写字楼么？

沈总：实际上写字楼存在有跟商铺一样的问题，也就是一个整体经营模式的问题，比如说新景中心楼下的商铺，整个变成一个平价的手机售卖市场，在这样的一个黄金地段，整个地块的价值便没有得到完全的体现；而财富中心则不一样，他现在是整体销售，用的是只租不售的商业模式，因此管理起来，会比较容易的多。

记者：总的来说，您认为商业地产只租不售的整体经营模式是一个比较成功的模式。

沈总：是的。

记者：好的，我的问题完了，谢谢沈总。

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