正佳广场价格论证

    一个楼盘的单价的制定需要考虑许多因素，就本商场而言，主要有以下几个因素：
（1） 现时市场的平均价格
（2） 本身项目的要素（如：面积、门面的宽度等）
（3） 本项目的外在因素，如：供求关系，资金回收速度的要求
我们就以上主要因素对本项目的价格进行论证分析。
在之前的策划书，敝司曾经就正佳广场夹层的销售单价进行估算，最终得出的结论是7万多元/M2，这是根据同区与同区、同区与异区的租金及售价比较而得出来的，但由于当时对整个项目的情况了解不多，因此，这个价格预测仅仅是基于现时的市场的平均价而作出的。而时至今日，敝司对正佳广场有了更深的认识，根据“时尚生活”顾问有限公司给敝司的资料显示，大部分出售的商铺面积均为30~50 M2左右，总价均在二百万以上，这样就会导致客源面缩窄，增加了销售难度。另外，若以现时的销售计划，本项目将会在11月30日进行公开发售，明年5月1日开张试业。考虑到开张试业后，现铺销售的难度会加大，因此敝司计划在开张试业前销售总货量的80~90%, 换言之, 扣除春节假期和清明节等的日子, 实际销售时间只有4个月，在短短的4个月时间里，要卖出.600间商铺，难度是颇大的，因此，考虑到发展商尽快回笼资金的要求，再结合推出的货量，我们不得不在降低门槛，拓宽客源, 销售策略等方面多下功夫：
1． 尽可能把可售商铺的面积切小，把总价降下来
2． 恰当地控制好推盘的速度及节奏，以一个较低价格入市，力求短、平、快，创造一个销售的高潮，一炮而红，造成羊群心理，然后才慢慢提升单价，给人一种不断升值的感觉。
    综合以上诸多因素及分析，敝司认为正佳广场夹层的销售均价约60000元/ M2是相对合理。但无论怎样计算及预测都只是一个估算，到底市场的接受价是多少, 制定的价格是高抑或低，没有任何人能保证自己一定对，因此敝司会通过一系列的销售策略去测试市场的接受价，力求把销售单价推至市场接受价的顶部，为发展商创造最多的利润, 具体操作如下：
1． 在正式公开发售前，会对所有的目标客户进行一次价格调查，摸准目标客户的接受价。
2． 推出少量单位进行内部认购，真正测试市场的接受价。
3． 通过部分铺位以竞价, 投标的方式进行销售，取得市场价的顶部，为制定后期紧贴市场承受价的整体均价取得依据。
4． 在销售过程中不断根据市场反馈信息，调整价格策略。
总而言之，我们力求把销售价格贴近市场承受价，若市场接受价为65000元/ M2，我们绝对不会卖64000元/ M2。
 
广州市各主要商场及个别地段近期租价
天河城广场
楼层 成交租（均）价（建筑面积） 近期成交个案（建筑面积）
一层 约1000元—1100元/M2 
二层 约680元/ M2 时尚阁（服装、化妆品）500元/ M2（2002年6月）
三层 约500元/ M2 308号铺（女装）180 M2，500元/ M2
四层 约300元/ M2 (电信、电器) 
五层 约120-150元/ M2 （工艺品\玩具） 
六层 约200元/ M2（饮食） 
七层  怡景西餐厅80元/ M2

中华广场
楼层 成交租（均）价（建筑面积） 近期成交个案（建筑面积）
一层 约380元/M2 卡伊耐（女服）353元/ M2（2002年8月）
二层 吉之岛（合作分成） 
三层 约200元/ M2 李宁专卖店（运动服）220元/ M2
四层 约150-200元/ M2  (通讯产品) 
五层 约100元/ M2     （家私） 
六层 约100元/ M2   （餐饮） 
七层  自营           （电影厅） 
 
流行前线
成交一、二手 成交租（均）价 近期成交个案（建筑面积）
一手 约350元/ M2         永骏皮具350元/ M2
二手 600元/ M2 “ESTY-COLOUR”艾斯迪色彩（休闲服）600元/ M2

恒宝广场
楼层 成交租（均）价（建筑面积） 近期成交个案（建筑面积）
负一层 约200元/M2 (服装等) 
首层 约260-270元/M2 167号、168号、169号铺，套内面积93 M2，租47500元，约511元/ M2
 二层 约80元/ M2  （超市） 

广百新翼
楼层 成交租（均）价（建筑面积） 近期成交个案（建筑面积）
夹层 约550元/M2 管理费60元/ M2
首层 约850元/M2 
二层 约600元/ M2 
三层 约500元/ M2 
四层 约500元/ M2 
七层 约200元/ M2 
九层 约90元/ M2 

江南西路
路段 近期成交个案（建筑面积）
路尾 联想电脑店82 M2，租18000元，约220元/ M2（2002年4月）
路中 嘉卫、时代（服装）42 M2，550元/ M2
路头（靠江南大道） 友谊和黄（首层百货）600元/ M2（2002年6月）
 
二．正佳广场各层租赁均价建议
根据以上市场最新信息，敝司作出以下相应建议。
楼层 实用率 租赁均价建议
负一层 58% 建议：（1）租给超市使用面积1万M2（建议适当调高实用率）叫价80元/ M2（使用面积）
（2）租给西式快餐150元/ M2（使用面积）
夹层 34% 建议：（1）实用率提高到50%，叫价450元/ M2（建筑面积）。
首层 47% 建议：（1）叫价750元/ M2（建筑面积）
（2）实用率提高到55%
二层 55% 建议：（1）叫价500元/ M2
（2）租给百货公司60-70元/ M2（建筑面积）约6000 M2
三层 53% 建议：（1）叫价350-380元/ M2（建筑面积）
（2）建议实用率提高到55%
（3）租给百货公司60-70元/ M2（建筑面积）约6000 M2
四层 53% 建议：（1）叫价150---200元/ M2（建筑面积）
 （2）建议实用率提高到55%
五层 49% 建议：（1）尊贵饮食区，欧洲风情区（极具知名度特色饮食，需求经营面积较大，800-3000 M2使用面积）、传统中式饮食区80-100元/ M2。
（2）岭南美食区、东南亚特色区200-250元/ M2（建筑面积）。
六层 63% 建议：（1）实用率适当调高，小熊国（待报价）。
（2）南梦宫、欢乐天地、玩具反斗城、任天堂(待经营户报价)，野战俱乐部40-50元/ M2（建筑面积）。
（3）网吧50元/ M2
（4）史努比100元/ M2
七层 64% 建议：（1）电影主题餐厅80-100元/ M2，
（2）影视精品区、音乐娱乐区100-150元/ M2，
（3）美容健身60元/ M2，家私50元/ M2
三．夹层销售均价建议
敝司近期对广州市各主要商场、个别地段最新租赁市场价格进行了深入调查，并依据这些调查，以及正佳广场夹层的经营主题，估算夹层的租赁均价，建议租价为450元/M2（建筑面积）。
依此租赁均价，根据商铺每年可按8%—10%的回报率计算,从项目各方面的优势作出衡量，本司按投资者每年可获9%的回报率进行计算。
每年可收回资金：450X12=5400元，5400/9%=60000元/平方米
正佳广场夹层每平方米平均售价为：60000元
夹层区域划分
（根据时尚生活中心有限公司2002年7月19日出图，铺位实用面积7488平方米），敝司建议实用率50%。
夹层的整体布局，即：人流走向、主次出入口、中庭位置、铺位面积大小、铺位在夹层所处位置、铺位的总价在市场上接受程度等综合因素考虑，敝司把各条件较为近似的铺位划分为：一线铺位、二线铺位、三线铺位。
经计算所得，一线、二线、三线均价具体如下：
一线铺位均价为：62000元/平方米
二线铺位均价为：59755元/平方米
三线铺位均价为：56000元/平方米

根据现时夹层图纸规划的人流走向、主次出入口、距离商场吸引点的远近、铺位单双边、电梯位的远近、总价等综合因素考虑，敝司认为有如下铺位为：市场较难接受和市场较为抢手铺位。（具体铺位见附图）

1．市场较难接受的铺位一共有：
79个铺位，
总实用面积为：837.8平方米
以上为市场较难接受的铺位，总实用面积占总体(夹层总实用面积)的12%左右。

2．市场较为抢手的铺一共有：
64个铺总实用面积为：1148.3平方米
以上为市场较抢手铺位，总实用面积占总体(夹层总实用面积)的16%左右。

根据夹层的计算的均价（60000/平方米），及贵司所提供的夹层铺位的规模、夹层整体功能布局、夹层平面布局、所处不同线铺位、主次出入口、人流走向、中亭位等因素考虑，以及以往敝司多年对铺位规划经验，建议把夹层区域划分为五大区域（详细划分，见附图），经计算五大区域，各自均价如下：

一区均价为：60004.2
二区均价为：59374.8
三区均价为：59992.7
四区均价为：47812.4
五区均价为：60655.8

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