解读商业地产之美国汉斯模式

    在业内，凡是探讨房企金融发展之路，美国的汉斯地产必被提及。
    作为全球最大的以商业地产为主营业务的企业之一，汉斯地产早在上世纪80年代就基本上摆脱了传统的“拿地——银行贷款——销售回款”的老路，建立了“募集权益资金——开发、收购与管理——权益分红”的新模式，发起设立了20多个投资工具(这其中包括基金、投资信托、有限合伙公司等)。可以说，汉斯地产这一模式背后，有着一群庞大的投资伙伴和客户，主要包括退休基金、政府投资机构、保险公司、金融机构、慈善基金以及个人投资者。
    在募集资金后，汉斯地产的盈利来源主要包括两部分：一部分是投资入股自己开发和管理的项目，实现资金回笼和变现；另一部分是收购其他开发商开发的、质量上乘但存在一定风险的项目，通过专业的开发和管理使项目持续增值，最后出租或出售以获取可观的回报。 这一发展模式的确立，正是汉斯在最近20多年规模化扩张的巨大动力之一。
    值得注意的是，“汉斯模式”所代表的房企将盈利回报转向资产配置、资产管理领域的过程中，不仅有着美国金融制度的不断跟进、完善，更有金融创新工具的更替、迭新。而这些在目前的中国金融环境和房地产市场背景下却存在着种种掣肘。
    “10年前，全球房地产PE管理机构大概只有100家，目前总数已大概达到67万家。数据的增长相当可观，行业的发展规模可见一斑。而这与欧美国家在这一行业的成熟度不无关系。”世邦魏理仕（亚洲区）房地产金融部董事钟一力为本报记者举例道，“我们曾在韩国见过一个项目，项目方很想引进投资者。可是由于这个项目太大了，很久才可能开发完毕。退出机制设计的欠缺致使许多投资人在进入的时候就非常犹豫。”
    同时，汉斯之所以具有如此强大的号召力，主要是因为它具有项目开发管理价值增值、把握投资机会及集成协同资源的出色能力，能够给投资者带来超额收益。汉斯地产自成立以来，每一个基金的投资回报率一直持续、稳定地高于全美房地产投资规划指数，回报率介于15%～25%，这在美国是很少有公司能做到的。
    “只要汉斯一举手，就会有大量投资方跟进。”钟一力表示，而在中国多数开发企业并不具有在地产基金领域的背景，其经验和具有说服力的业绩也并不多。
    此外，房企与金融的结合需要把握一定的分寸。美国另外一家在金融领域多有探索的房地产公司——铁狮门（Tishman）就是代表之一。
    1997年，铁狮门将它的金融能力进一步制度化，发起设立了第一只私募基金，此后共发起14只私募基金，另有1只在澳大利亚上市的REITs，私募基金累计直接股权融资额90亿美元，吸引了150位长期投资人。迄今，在铁狮门分布于全球的830位全职员工中，40%从事金融财务工作，60%从事物业的开发管理工作。
    可以说，基金模式不仅加速了铁狮门的扩张，也为它贡献了丰厚的收益。其总裁就曾坦言，通过合资基金模式，铁狮门以不到5%的资本投入，分享了项目40%以上的收益。
    然而，由于在地产高峰期收购物业的价格过高，2008年以来，铁狮门旗下多个基金出现严重亏损，甚至陷入债务危机。铁狮门的品牌开始受到质疑，融资能力在弱化，竞争优势在缩小。
    地产基金这一放大企业经营能力的杠杆，在金融领域冲动不减的情况下为铁狮门的发展带来了“金融化魔咒”。
    北京贝塔策略工作室合伙人杜丽虹指出，在流动性泛滥的市场环境中，财务杠杆收益远远大于经营杠杆收益。金融投资人，他们不仅希望分享经营杠杆的收益，更希望分享财务杠杆撬动的资产升值收益。因此，地产与金融的结合“变味”了，金融投资人成为合作的主导，他们的目标仅是赚取财务杠杆撬动的资产升值收益。而这也导致了在2008年次贷风波中，地产基金难免收益率下降带来的种种后果。

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