签订商铺买卖合同应注意的问题

    中国自古有“一铺养三代”的说法，商业地产开发和商铺投资经营是一个高投资、高回报、高风险的行业。现在个人投资品种少，加上银行对商铺投资可享受贷款政策和商业地产开发商让利优惠的诱人承诺，很多投资人便更加看好商铺投资，吸引了越来越多的个体投资者投资商铺,商铺虽然投资较大，但回报率普遍高于住宅。目前，购买商铺出租已成为众多投资者的首选。与住宅相比，购买商铺有其自身的特殊性，因此购房者在签订商铺买卖合同时应格外注意。购买商铺与购买住宅所考虑的方面有所不同，对签约的要求更高，购房者绝不能随意签约。以下就是签订商铺买卖合同时要注意的常见问题：
    一要注意公用分摊面积问题。一般来说，商铺的公摊面积占建筑面积的30—40%，有的甚至超过50%。对此，开发商当然自有说法，但对购买者来说，商铺的单价高于住宅物业，即使允许范围内的误差，也可能会带来几万元的价格变动，打乱购房者的预算。
    要避免此情况的出现，建议购房者选择按使用面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。购房者在购买商铺的同时，有必要让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或过小时的解决之道，这样购房者在购买商业物业中，遇到诸如商铺公摊问题时，不至于陷入被动。只有事先约定严密详尽，才能在前述情况出现时顺利维权。
    二要注意交房期限问题。由于现在商铺买卖通常涉及到包租协议，也就是说，商铺的逾期交房将直接影响到包租协议的履行，并进而影响到投资收益的问题，因此，在签订商铺买卖合同时应就交房期限做严格的规定，并约定一旦逾期交房时，开发商除了承担延期交房的违约金外还应当承担购房者的租金损失。
    三是注意物业管理问题。相对于住宅而言，商用物业(尤其是商铺)因经营业态各异，物业的属性呈现多样性，因此商用物业(尤其是商铺)单独成立业主委员会的可能性很少、难度较大。而作为经营性物业，物业后期的管理和服务将直接影响到物业的保值、增值。不仅如此，商铺物业管理的内容繁杂，涉及诸如水、电、气、经营形态等的收取、分摊、使用和管理，一旦管理、服务不善，计容易导致物业后期经营成本的过大，这恰好是经营者与物业的开发、管理者分歧最大、最繁琐的环节之一，许多购房者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上。同时这也是购房者在购买商铺时极易忽略的环节。因此购房者在购置商铺时，不要轻易和开发商签定物业管理合同，如若签定物业管理合同，一定要约定清楚如水、电、气等的收取、分摊、使用等事项.
    四是注意相邻权的问题。根据有关规定，商铺的相邻权通常是指商用物业在经营过程中所涉及的通风、采光、通行等等。它是单位物业的重要组成部分，并直接或间接影响到物业的使用以及经营。在物业日常的经营活动中，有关商铺相邻权的纷争也时有发生。购房者在购置商铺之前，应了解整个物业的整体规划，做到宜细不宜粗，明确好物业的通风、采光、通行以及物业的建筑布局走向等，以避免日后商铺在经营上带来的不必要的纷争。
    五要注意商铺的交房条件。商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要。在签订商铺时应特别约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高以及配套设施等条件，并在交房时特别予以注意验收。
    第六点也是最重要的一点是要注意包租承诺。包租或者叫返租是商铺开发商采用较多的促销手段，是指购房者支付房款后，若干年之内将物业交给开发商或者物业租赁公司经营出租，业主即可获得固定的返租回报。这对于缺乏商业经营经验的普通投资者而言，“包租”方式既省却了商铺经营的风险和麻烦，又能获得比较稳定的收益，因此受到了这部分购房者的欢迎。
    采取“售后包租”的方式涉及两种法律关系：一是购房者与开发商之间的买卖关系；二是购房者与第三方的委托租赁关系。按我国现行法律规定，开发商以“售后包租”的方式销售未竣工的商品房的合同是无效的。销售已竣工的商品房或与第三人签订包租协议在法律上并无违法之处，其风险在于一旦租赁环节出现问题，不能实现包租，其损失只能由租户或第三方承担，与开发商无关，也就是说售后包租等于是把市场风险转嫁给了购房者。除了延期交房导致返租回报难以实现外，有相当多的开发商采取了非书面承诺的方式，仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺，而在商铺买卖合同上却无相应约定。此情况下，如开发商不给予包租回报，购房者很难要求其兑现承诺。为避免这种风险，在签订商铺买卖合同时应特别注意以下几点：
    首先，应当由开发商提供担保，承担连带责任。购房者在签订合同（主要是委托包租合同）时，应当与开发商、租赁公司共同签订，应当约定尽可能长的包租期，同时严格约定租赁公司不得提前解除合同，否则应承担巨额的经济赔偿责任，赔偿责任可以随未履行合同年限的减少而减少。合同中应将开发商作为租赁公司的担保方，一旦租赁公司不能承担赔偿责任时，开发商应承担连带赔偿责任。当然，最好还约定一旦不能实现包租的投资目的时，购房者有权退房。
    其次，明确约定相应违约责任。购买售后包租房的风险主要在于市场的变化。目前国内“售后包租”的风险主要在于协议约束力度、逾期交房以及违约赔付能力等方面。现在的市场变化不是人们所能控制的，如果购房者期望的是长期回报，那么就一定要把违约责任约定清楚，如租金、租期、租金的交付方式、违约责任的确认等。
    再次，购买“售后包租”房需考虑周全。如果购买“售后包租”房，就要查实合同另一方的企业情况、承担责任的能力、订好合同条款、明确责任等。由于商铺买卖合同标的较大问题较多，最好请专业人士代为审查签约。

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