专业市场规划应更加详尽

　　西城楼是东莞的标志性建筑，由西正路和市桥路组成的西城楼商圈是东莞传统的商业旺地。在这里，传统的西正路、人民公园、女人街、天和百货成为人流聚集的地方，新开的沃尔玛也带动了不少人气。然而就在这个商业旺地，两年前开业创造了租金之冠的西城楼大街，却独自萧条，内街商铺纷纷歇业关门。
　　内街商铺纷纷歇业关门
　　上周日，记者来到西城楼大街的沃尔玛看到，超市门口现场在搞活动，吸引了不少市民过来观看，人潮涌动。在活动布景后面西城楼大街内街仓前街，却是静悄悄。从路口看去，街巷的几家商铺都已经关门歇业，让人以为是空巷。走进去才发现，隔着几家歇业的商铺，还有零零散散的几家小商铺在营业。
　　记者沿着仓前街走了一遍，这条街40家小商铺，有30多家关门，仅有不到10家还在经营。而关门歇业的店铺，都有装修过的痕迹，而大部分装修已经被破坏掉，门口写着“转让”二字和电话号码。除了仓前街，记者还走访了西城楼另外几条里街，情况基本上差不多。
　　在仓前街的一个路口商铺，一名老先生经营的是化妆品生意。虽然是周日，但生意很惨淡，老先生告诉记者，在2009年3月时，北区商家已进驻约70%，但在5月份时，因人流与客源日渐减少加以租金在当时已略嫌偏高，导致商家认赔含泪迁离，造成商家严重流失，至2009年9月时，人流与商家的互动日益呈现恶性循环，商家营业额萎缩至无以为生，常有商家十余日不发市，造成商家的出走潮，零落的商家犹自咬牙苦撑，期盼肯德基、必胜客、万岁寿司、沃尔玛的陆续进驻能带来人流与繁荣，但经过十一长假、圣诞、元旦、农历新年等节日的考验，人流仍不见有起色，商家们缩衣节食换来的是失望与无奈，甚至连新搬来仅两三个月的资浅商家如钡禾连锁店、爱之屋、时尚轩、海丽、原潮区等都歇业关门。
　　业主降租生意依然难做
　　租金太高导致经营成本高，是商铺经营不下去的原因之一。由于人气不足，经营不善，商家纷纷歇业，商铺业主也开始降租。卖化妆品的老先生告诉记者，他的店铺20平方米，原来租金是每平方米150元，现在降到75元，即每月租金成本1500元。但是每月的盈利才2000元。加上水电费、管理费，其实是亏本的。老先生写了一份申请给业主，希望能够再降一点租金，但业主却表示接下来要涨租，从1500元涨到2000元，再涨到3000元。这让老先生很沮丧，原本他想对店面进行装修的，现在却不敢动，“随时准备走人”。
　　再往街巷里的一家服装店，是两个星期前租下来的。店里的老板告诉记者，这间铺25平方米，已经交了一年的租金12000元，平均每月的租金1000元，每平方米才40元。尽管价格比旁边商铺都低，该老板还是表示生意太差，很后悔。
　　在西城楼临街商铺，经营状况要比内街商铺好一些。但由于对面就是天和百货、百佳，旁边就是沃尔玛，人气被分流了不少。即使是周日，临街商铺人流也不见火爆的场景。记者了解到，临街商铺的价格也略有下降。
　　当初铺租曾居东莞之冠
　　“没到过西正路就相当于没来过东莞”，位于老城区的西正路和西城楼，是东莞传统文化的标志，东莞人放假过节都喜欢到西城楼逛逛，吃吃本土特色的云吞面，外来游客只有到西正路才能够感受到原汁原味的本土文化。2007年10月，西城楼大街商业开盘时引来众多买家捧场。据了解，当时的一楼临街铺面价格在80000元/平方米之上，里面的一楼铺面是38000元-45000元/平方米，二楼的铺面单价总体在20000元/平方米左右。由于商铺价格高，周边商铺租金也达到每平方米三四百元，当时西城楼大街的商铺租金最高达800元/平方米，内街的每平方米也要三四百元。虽然租金高，但商家进驻率很高。
　　当时，西城楼大街所属东正路街铺平均租金600－1200元/平米/月，居东莞之冠。东莞农信社的月租高达1000元/平方米，创下了东莞商业租金新高。当时，有人算了一笔账，西城楼大街一间一层步行街的街铺，30平米，总价115万，租金预计280元/平米/月。年租金收入10万元以上，投资回报率8.8％，投资回收期约11年。谁也无法想象到当时预计的280元租金，如今会跌到40元。
　　据了解，西城楼大街后期还有部分商铺在销售。在开发商的宣传册上提供了一个投资成功案例并给投资者算了一笔账。而这个案例正好是记者采访过的仓前街一楼商铺。宣传资料上是这么写的：张先生一次购买两间一期仓前街一楼街铺，两间建筑面积合计116平方米，总价425万，2008年5月通过西城楼招商处成功出租给某知名服装品牌，租金260元/平方米，租期6年，从第三年开始租金每年递增5%。尽管当初预测的前景是美好的，但如今仓前街业主不得不降价出租，租金最低还去到40元/平方米。
　　同质化经营不具备优势
　　位于老城区商业旺地，新商业街却独自萧条，这让不少投资者百思不得其解。仓前街化妆品店的老先生，长期从事进出口行业，如今是退休了才给女儿看店。老先生认为，西城楼之所以人气不足，生意不好，主要是开发商没有好好统一管理经营，也没放开让商铺进行个性化宣传。“管理处不让我们打海报做宣传，把商品摆出去算占道经营，贴在墙上也不行，这变成我们不能做宣传，吸引不到消费者进来购买商品。”老先生告诉记者，“我还是这条街上第一个把宣布打折的字条贴到门玻璃上，才慢慢有客人进来。”
　　东莞理工学院城市学院金融与贸易系龙卫洋博士认为，西城楼大街之所以做不起来，主要原因是经营无特色，与周边的商户同质化竞争。龙卫洋分析，首先，周围老城区生意红火，如西正路、女人街都是有名的商业街，还有天和百货、百佳可以逛，把新商铺的人气都分摊了。其次，西城楼大街以经营服装为主，周边商铺也以服装为主，整体竞争没有特色，许多东莞人宁愿选择其他熟悉的老店去购买。最后，从专业市场的角度来讲，西城楼大街的规划并不好，很多人都习惯沿街逛，除非商铺有特色，才会到里面去逛，但里面并无特色。
　　建议规划专业市场竞争
　　对于这块传统的商业旺地，不少业内人士还是认为，只要好好规划，发展前景还是不错的。中原车德锐认为，西城楼大街之所以没有发展起来，与南城鸿福路商圈、东城世博商圈的发展不无关系。2007年，南城鸿福商圈并不成熟，但在一两年之间投入很多，如今旺起来了，东城世博广场2005年初开业也并不火爆，但受到整个商业中心向东移，星河城、东城十三碗的拉动，以及周边居住氛围逐渐成熟，经过两三年的经营如今成为东城中心。对于西城楼大街来江，跟这些商圈作同质化竞争，已经没有优势，建议进行差异化竞争，可以经营东莞本土文化特色的商铺，使东城、南城的居民，到西城楼大街寻找东莞本土文化的东西。
　　龙卫洋博士则建议，要建立统一的有差异化的市场，可以考虑做艺术品、古玩市场或是创意产业。开发商虽然把大部分商铺卖了，但可以收回来，返租出去，规划专业市场，但前期可以减免租金做鼓励，不要把租金定得太高。

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