关于江浙专业市场的调查报告

    A　　目　　 录
    一、关于江浙地区一级市场的调查
    二、关于江浙地区二级市场的调查
    三、关于市场投资的调查
    四、关于投资建设市场的几点思考
    五、总述

    B　　正　　 文
　　江浙地区人口稠密、经济富遮、交通便利、社会购买力强、需求量巨大，从上世纪八十年代以来，该地区相继建立了一些在全国很有知名度的大型专业市场，既便于业主经营，又便于社会购买，同时给投资者创造了丰厚的利润，形成今人瞩目的“市场经济”。
经过多年的发展，“市场经济”已经日趋完善、成熟，产生了在以一级专业大市场的牵引下，各地县市纷纷开发二级市场，即让经营业主从一级市场批发商品到各地二级市场销售，由于销售利润空间大、各地人口基数大、社会需求量大，这种二级市场也越来越红火了，刑成了与一级市场相互依存、相互烘托、相互映衬的“市场体系”。
为此，本人对此进行了专门的走访调查，整理成文，供决策参考。
    一、关于江浙地区一级市场的调查
　　该地区具有影响的大型一级市场有：浙江义乌国际小商品市场、浙江绍兴中国轻纺城、杭州四季青服装市场、江苏常熟服装批发市场、江苏海门叠石桥家纺市场、南通家纺城等全国著名的专业市场。
　　1、浙江义乌国际小商品市场
    义乌是有名的国际小商品市场，义乌大市场包括国际商贸城、中国小商品城篁园市场、宾王市场三个市场簇群组成, 市场拥有34个行业、1502个大类、32万种商品，几乎囊括了工艺品、饰品、小五金、日用百货、雨具、电子电器、玩具、化妆品、文体、袜业、副食品、钟表、线带、针棉、纺织品、领带、服装等所有日用工业品。其中，饰品、袜子、玩具产销量占全国市场1/3强。物美价廉，应有尽有的特色鲜明，在国际上具有极强的竞争力，整个小商品市场包括针织袜子市场、家电市场、通信市场 、电脑市场 、物资市场、铝制品、服饰材料、陶瓷建材、石材、装璜材料、木材市场、人造板、木线、木地板、装饰、小五金、扣板、油漆、原木、毛竹、门窗加工市场、家具市场、农贸城 、 果品、粮油、蔬菜、花卉 生产资料市场、装饰材料、塑料、金属材料、建材 、房地产交易市场、化妆品市场 、服装市场、副食品市场 、杂货、干果、糖果、炒货、领带市场、床上用品市场、花边市场 、毛巾市场、纺织品市场、眼镜市场、文化用品市场 、针织原材料市场，以及文胸内衣专业街、箱包皮具专业街、文具钟表专业街、文化用品专业街、拉链专业街、雨具专业街 、塑料日用品专业街、花卉街 、文胸批发街、装潢材料一条街、小家电一条街。是浙江省三大物流中心之一，拥有200余条联托运线路，直达国内200个大中城市；六条铁路行包专列；建有浙中地区唯一的民用机场；紧邻宁波、上海港，海运发达，形成了公路、铁路、航空立体化的交通运输网络，日货物吞吐量达5000余吨，同时，开办海关办事处，开通“一关三检”，配套建设了国际物流中心、商城物流中心两个现代物流基地，现代物流基础设施先进，功能完善、高效。
其中国际商贸城占地420亩、建筑面积34万平方米，设主体市场、生产企业直销中心、商品采购中心、仓储中心、餐饮中心五大经营区，共有9000多个商位1万多经营户；中国小商品城营业面积80多万平方米，商位34000余个，从业人员8万多，日客流量20多万人次, 2005年市场总成交额达520.27亿元，其中外贸出口占50%。针织市场有四千多个摊位，为全国最大的袜子市场，兼批发零售；化妆品市场由五个营业区和周边专业街组成，共有500多家经营户，营业面积15000多平方米，主要经营品种有彩妆用品、护肤用品、洗涤用品等；花卉市场采用园林式布局，总投资1.75亿元，建筑面积45000平方米，设有室内和露天商位390个，已成功举办了两届中国（义乌）国际小商品博览会花卉盆景艺术展；家具市场共有商位55个，营业面积9700平方米，为区域性批零兼营市场，经营办公用具、家庭用具、红木家具、沙发等十多个种类的商品；发达的市场链和万商云集的火爆交易，中国小商品城成了发布小商品价格、新产品动向的信息源头。市场信息传播渠道宽畅，拥有各种专业报刊、中国小商品数字城等多家小商品市场信息网站。其中，中国小商品数字城是中国小商品城网上市场，有形市场商位全部搬上网站，促进了电子商务的发展。
中国小商品城商品是我国首个建立ISO9001国际质量体系的专业市场，辐射180多个国家和地区，行销东南亚、中东、欧美等地，年出口量已达总成交额的50%强。其中，工艺品、饰品、小五金、眼镜等优势行业商品出口量占行业销量的70%以上；市场内60%以上的商户发生外贸供货业务，现长驻义乌的外商达5000多人，境外商务机构200余家。市场配套建有居国际先进水平的大型展馆——总建筑面积4.6万平方米的中国小商品城梅湖会展中心，设5个展馆，可容纳1500个国际展位，配有国际会议厅、商务中心、咖啡吧等，每年承接不同规模的国际国内展会20余个中国小商品博览会自95年开办来，已经历十一届，2002年始，博览会升格为由国家商务部举办的国家级外向型展会。2005年中国义乌国际小商品博览会展会成交额达140.2亿元，其中外贸成交额52.32亿美元，
    2、浙江绍兴中国轻纺城
    绍兴中国轻纺城为目前全球规模最大、经营品种最多、成交额最高的纺织品专业市场。与义乌小商品市场同时起步，曾经平起平坐，依托产业集群优势，推进升级改造，从昔日布街到绍兴轻纺市场，再到中国轻纺城，历经20年，浙江绍兴县的中国轻纺城成为目前全球规模最大、经营品种最多、成交额最高的纺织品专业市场，号称“世界布市”绍兴县被称为“一块布托起的经济强县” 十多年来，中国轻纺城一直是绍兴县的一张“金名片”，全国有一半的化纤面料在此交易，全国40％的纺织产业为中国轻纺城配套。2005年市场成交额627亿元，在全国数万个专业市场中连续14年位居第二。
    3、杭州四季青服装市场
    四季青服装市场创办于1989年10月，由于国家经济形势发展，加上市场管理有方，营业额连年翻番，1．995年营业额突破20亿元。目前,该市场已发展为市场群，由四季青一分场、二分场、常青分场、老市场、新世纪、儿童服装市场、南亚、华夏及四季青服饰城等组成。总摊位近4000个，经营服装包含高、中、低档及老人、青壮年、妇女、儿童等各个系列、各个品种。筑面积5万平方米，拥有营业房5000余间，是全国著名的大型服装专业批发市 场。近十年来，市场规模、管理不断上台阶，效益节节增长，
    4、江苏常熟服装批发市场
    常熟是中国著名的服装城，全市目前拥有各类服装服饰企业一千多家，年产值一百三十亿元人民币，涌现了波司登、圣达菲、雄牌、梦兰等国内知名品牌。法国鳄鱼等国际名牌也在这里设立了加工厂。去年常熟服装出口达三点四亿美元。
中国最大的服装批发市场，其成交额连续四年超过一百亿元人民币，去年达到一百二十亿元，成为国家经贸委首批三十五家重点联系市场之一。
形成了精品街、精品区、特色区。目前常熟招商城已汇聚全国各地和国外著名服装服饰品牌一百一十多个，其中有中国驰名商标十多个，名牌经销商一千多家，成为名副其实的服装服饰名品集散地。“杉杉”、“雅戈尔”、“花花公子”、“老人头”等知名品牌都在此安营扎寨，名牌服装销往全国各地，同时还出口欧美、日本、东南亚等国家和地区。
常熟服装城是在地毯经营的基础上发展起来的，走向实力经营，品牌化、专营化的道路。在全国有影响的品牌如绿叶、培罗蒙、秋艳、波司登、梦兰、法派、群豪、好日子、路易?诗兰、罗燕等，纷纷登陆招商城，众多经营者也千方百计寻找著名商标为其代理经销，以获得更大的经济效益。
投资1亿元的常熟环球服装城于2005年9月开业迎客，700个商铺一抢而空，“雅格狮丹”、“恺撤”、“皮尔?卡丹”、“鄂尔多斯”等80多个海内外知名品牌登陆环球服装城。几乎与此同时，洋蕾羽绒城隆重开业，洲艳、风之韵、法涵诗、梅花鹿、老爷车、俊秀、极地鸭、艺舟、雪绒飞等名品入驻亮相。
    上海市轻纺集团投资6.5亿元打造的商业巨作——常熟国际服装城，总建筑面积13万平方米。其中服装服饰交易展示区共5层，并拥有国内最大规模的精品羽绒大世界。该巨型商厦已从为商业品牌提供展示的传统模式．转变成为品牌成长提供全方位服务与支持的国际化模式，吸引了最具发展潜力和富有创业激情的品牌、商家进驻，据统计，商城内省级以上著名品牌总代理、总经销和专卖店有1000多家，7000多元一件的法国托米牌羊绒衫照卖不误。前来招商城参观、采购的人都这样说，无需出国门，无需到大城市的著名商厦，一样可以买到高档次的世界品牌和中国著名品牌。
目前，江苏常熟招商城除了宝鼎精品写字楼、凯莱鞋都、凯莱女装写字楼、环球服装城、洋蕾羽绒城、国际服装城外，还有华盛服装市场精品楼、新世纪服装服饰馆、洋蕾裤王写字楼、八达鞋城、九龙大市场等，形成了多条精品街、精品区、精品馆．成中国最大的服装批发市场，拥有日均20万人次的批发消费客户群。其成交额连续九年超过一百亿元人民币，其中九龙大市场项目投入资金总额将达3.7亿人民币，总建筑面积11万平方米，建筑临街面延伸长度为500米，商城内层高达6米以上，在招商城内的单体建筑中独树一帜。
    5、江苏海门叠石桥家纺市场
    中国叠石桥国际家纺城位于被誉为“华夏绣品第一镇”的江苏省海门市三星镇。由叠石桥家纺城、绣品城、三星工贸园区、物流中心、商贸城五大部分组成。先后投资10亿多元，市场面积达50多万平方米，营业性门面房、摊位近7000个，经营品种达200多个系列，产品畅销全国200多个大中城市，并远销南非、罗马尼亚、阿根廷等几十个国家和地区。2004年，市场交易额突破100亿元。业已成为了全国同类行业中规模最大、品种最全、交易额最高、市场前景最为看好的家纺用品专业批发市场，1992年10月被国务院发展中心列为“中华之最”，1995年摘取了“全国文明市场”的桂冠，成为家纺圈中举足轻重的市场要地，影响了整个中国家纺业的市场走向。
中国叠石桥绣品市场始建于1982年。20多年来，市场规模不断扩大，经营设施日趋完善，先后投资9亿元人民币，建成了家纺城、绣品城、物流中心、商贸城,叠石桥市场总占地面积50万平方米,营业用房25万平方米,拥有8000多个摊位,900多间精品门面,42个托运站。是目前全国最大的家纺专业类市场。市场内商家云集，商机涌动，华伦天奴、恒源祥、红豆、杉杉、鳄鱼、凯盛、罗兰等知名品牌都募名来安营扎寨，产品畅销全国200多个大中城市，还飘洋过海远销罗马尼亚、俄罗斯、南非、澳大利亚、阿根廷、美国等30多个国家和地区。叠石桥市场日人流量4万人次以上，在叠石桥市场的辐射下，市场周边地区家纺成交额170个亿，成为全国最大的家纺产品交易中心，是江苏省对外开放的一个重要窗口和购物旅游景。
    起步阶段，叠石桥家纺市场仅有几座遮风挡雨的竹棚，摊位四、五十个。1992年，海门三星镇政府与海门市工商局合资2400多万元兴建叠石桥绣品城。绣品城集商贸、仓储、运输、办公于一体，可容纳4000多个摊位。1997年2月，三星镇实施绣品城东扩工程，投资750多万元，在绣品城东侧又建造一座精品楼，建筑面积6080平方米。1997年，三星镇又开辟了名品广场。2001年又投资1.1亿元，建成了建筑面积3.67万平方米，拥有700多个营业门面的中国叠石桥国际家纺城。经过多年建设，叠石桥家纺大市场格局基本确立，并形成绣品城、家纺城、精品楼、名品广场组成的四大经营区域，拥有5000多个乡品摊位和1000多个精品门面，日人流量3万人次以上。
叠石桥国际家纺城二期工程融5万平方米家纺展示中心、研发中心、会议中心及其它配套设施的现代化家纺交易市场，“鳄鱼”、“华伦天奴”、“红豆”、“恒源祥”等6只国内外驰名品牌均加盟叠石桥家纺业，8个产品获国家专利。营销国际化。近几年来，叠石桥家纺产品除畅销全国200多个大中城市外，还走出国门，挺进国际市场。到目前为止，叠石桥周围的200多外家纺业销售大户带领400多名农民先后在俄罗斯等国家创办了300多家境外企业。2003年，叠石桥国际家纺城实现外贸供货额10亿元。
    目前，叠石桥已成为全国家纺系列产品的生产基地、销售场所和物流中心，主要体现在以下几方面：生产规模化。仅叠石桥所在的三星镇就有家纺工业企业150家，个体加工户3078个，其中规模以上企业60家，亿元企业3家，加上周围的乡镇家纺工业企业，总量超千家。分工社会化。从原料采购、生产、加工到产品销售已形成专业分工，即使生产加工，一户也只做其中一道工序。设备智能化。枕套、床罩等家纺产品起初靠手绣，后来在缝纫机上绣。90年代起普遍用电动绣花机绣。目前已向电脑化、自动化方向发展。叠石桥家纺产业已拥有电脑绣花机8000多台、电脑多针绗缝机3000多台、工业缝纫机25000多台、喷胶棉生产线35条、其他相关设备2800多台，设备总价值20多亿元。产品系列化。起初，叠石桥的家纺业主要生产枕套和电视机套等家用电器套。后来又开发了床罩、窗帘、云丝被、沙发座垫、靠背等。现在其家纺产品，不仅品种多，而且质量高，有200多个品种，能适应不同国家、不同地区、不同民族、不同消费层次消费者的需求。
    “小企业形成大协作；小产品拓出大市场；小区域能有大作为。”这是国家发改委中小企业司非国有经济处处长顾强对叠石桥家纺产业的评价。他同时也提出，叠石桥家纺业通过市场先发优势、低成本优势获得发展，现在如何创造新优势成为重要课题。
    2005年家纺城交易量达到120亿元，叠石桥地区家纺业交易量超过300亿元；
    6、南通家纺城
    中国南通家纺城是一座具有时代风貌,充满开放气息的超大型、综合性家纺基地。中国南通家纺城由德国柏林大学和上海同济大学名家大师匠心设计,规模之宏大、功能之齐备、特色之鲜明、环境之优美系中国一流、世界领先,家纺城占地1.5平方公里,基础设施建设总投入20余亿元,是全球继美国纽约第五大道、德国法兰克富之后的第三大国际家纺中心。家纺城将紧紧依托两大家纺市场片区,汇集家用纺织品之大全,致力于形成家用纺织品的研发、生产、展示、信息、采购、销售、物流以及居住办公、餐饮娱乐、观光休闲等多项功能于一体的中国家纺航母！
    中国南通家纺城作为南通市、通州市的重点工程,经中国家纺行业专家反复论证,国内外建筑大师精心规划,南通铁军精品打造,以决胜后配额时代全球家纺市场的超级平台,拥有无以伦比的巨大优势和无法抵挡的吸引力。江苏南通有着悠久的家纺历史,是闻名遐迩的“纺织之乡”,其家纺业的历史可追溯到元末明初。据史料记载,“通产之棉,力韧丝长”、“纺纱鸣机杼,百里声相闻”。19世纪末,清末状元张謇先生以“实业救国”的崇高精神,垦牧植棉,兴办大生纱厂,开创了近代民族机器纺织工业之先河,使南通成为蜚声海内外的纺织基地。南通又是家用纺织品的重要原料产地。这里盛产棉花、黄麻、蚕丝,纺织纤维原料充足,家庭纺织业星罗棋布。新中国成立后,特别是改革开放以来,南通的家纺业以床上用品的加工、生产、销售为代表,创造出一个个辉煌的业绩。南通已成为中国家用纺织品服装出口基地之一。据海关统计,南通的家用纺织品出口额占了全国的四分之一。经过近30年的历练,南通已形成了两个闻名中外的家用纺织品专业市场：中国最大的家用纺织面料市场——江苏川港志浩绣品面料市场;中国最大的家用纺织成品市场——江苏叠石桥绣品市场。它们的起步分别比浙江义乌小商品市场早了6年,比浙江柯桥轻纺市场早了8年。
    二、关于江浙地区二级市场的调查
    1、江苏冠达纺织商城
    江苏冠达纺织商城是南通市政府和开发区大力扶持的重点工程,由江苏著名企业、南通重点企业集团江苏冠达集团投资兴建,商城总体规划用地200亩,分三期实施,一期开发建筑面积26300多平方米,建筑风格现代、紧凑实用、功能齐全,设综合服务、市场交易、仓库、停车四大功能区,拟建成现代化商铺566间、综合服务大楼两栋及仓库等配套设施,工程2002年8月18日奠基,2003年初竣工运行。二、三期开发将在两年内全面完成。2003年7月10日,江苏冠达纺织商城隆重开业。冠达纺织商城位于江苏省南通经济技术开发区,地处开发区通富路与啬园路交汇处,北接204国道与宁通高速公路,东临建设中的苏通大桥出口处,西靠海港码头,与宁启铁路南通站紧临,背依南通新区,距南通市中心5公司、南通港7公里、南通飞机场12公里。地理位置优越,交通运输便捷。毗邻上海、苏州、扬州、泰州、盐城等地,是辐射上述地区的黄金交汇点。冠达纺织商城为纺织品生产资料专业市场,市场紧密依托当地雄厚的纺织产业基础,商城一期主要经营棉纱、棉布、制帽生产原辅材料、服装辅料、纺织机械及配件。二、三期经营产品范围将进一步扩大和延伸。冠达纺织商城将与国内权威行业协会、行业研究机构、行业媒体、著名企业强强联合,引领潮流,倾力构筑能为客户创造价值的产品交易、展示、宣传、推广的服务平台。冠达纺织商城汇聚国内众多纺织品厂商,携手共进,建成集交易、技术、人才、信息、物流、金融服务等于一体的综合性市场,为南通未来成为中国纺织品生产制造中心、交易中心、信息中心、技术与产品研发和推广中心奠定基
　　2、金威?苏浙大市场
    金威．苏浙大市场位于江苏如皋市新204国道以西，　316省道以北，规划道路以南、西至城西村农居点，总占地面积330亩，规划总建筑面积25万平方米，共有商铺1600余间，总投资3.5亿元。金威?苏浙大市场所在如皋城地处苏中腹地，城外圆内方形如古钱，俗有“金如皋”之称，自古就是商贾云集商贸交易重地，具有极好的商贸基础。现在也成为华东地区最大的花木出口基地，世界长生养生腹地，江苏历史文化名称，呈现交通运输仓储业、邮电通讯业、批发零售业、金融保险业、房地产业“五业”兴旺。现代化立体交通运输网络，具有承南启北，连接东西的商贸枢纽重要区位，也必将成为苏中、苏北商贸物流集散重地。金威?苏浙大市场由香港锋威国际有限公司领衔，注册资本1000万美元。国际资本的注入是项目区别其它商贸设施的一个显著特征也是项目高起点、高质量的保证。此前，他们一直活跃在国际资本投资的舞台上，主要从事国际贸易、实业投资及证券投资等行业，在美国、西班牙、巴拉圭、印度等国家曾数次成功并购了多家公司至今已形成了一个实力雄厚、并有卓越经营理念的国际资本联合体。2000万巨额广告投入广告，广告效应对经济发展日益明显的全球化经济时代，大投入才能大产出，在金威?苏浙大市场的经营上，开发商将以罕见的魄力，以2000万元超大手笔的投入，在浙江、上海及项目周遍的南通、泰州、扬州、盐城等地的强势媒体上，进行多层次、多角度、多方位及多手段相结合的立体式大规模宣传，旨在全面塑造金威?苏浙大市场高姿态、高标准的品牌形象。金威．苏浙大市场是由香港锋威国际有限公司和杭州苏乐贸易有限公司组建的南通市金威置业有限公司开发建设。南通市金威置业有限公司于2003年8月6日在南通市注册成立，注册资本600万美元，目前注册资本已全部到帐。市场的建设重在经营，金威?苏浙大市场在项目建设的前期就赴义务小商品城、永康五金城等市场考察，并积极筹备组建经营管理公司，目前与已经与香港、上海、杭州等地的专业市场经营管理公司接洽，共谋市场经营大计。金威．苏浙大市场分家居家装城、建材装潢城、汽摩配城、小商品城、服装城、副食品城六大交易板块以及中央休闲广场、星级酒店、商务中心、休闲娱乐中心、时尚精品街等配套服务设施。江苏。苏浙国际商贸中心依靠强劲发展的区域经济，寻找到江苏中部地区缺少大型市场的空白点，将建成苏中地区规模最大、档次最高、配套最全，集销售、展览、储运、电子商务、商情服务等诸多功能于一体的大型专业特色市场集群，成为引领苏中商贸的旗舰。整个市场建成营运后，将吸引近2000名外来投资者来如皋投资创业，并将为如皋当地直接解决近1万人的劳动力就业，同时有近40亿元的商业资本在此积淀和裂变，并有部分将转化为如皋当地的工业产业资本，同肘，也为当地财政每年带来数千万元的税收回报。在2004年5月，如皋市向江苏省和南通市清理固定资产领导小组的汇报材料中提到，金威?苏浙大市场不属于高档商业物业，是大型批发市场，符合国家产业导向。在该材料中，把金威?苏浙大市场和市法院基建项目、市检察院基建项目列为如皋市三大规范运作的项目。销售总额：按照平均单价2000元／平方米，可售面积22万平方米，销售总额达到4.5亿元。2004年1月开始进行部分营业房的预售和预订工作，首期推出800套，目前已签订销售合同1700万元，其中9000多万元已按合同约定到帐。
   2、西欧国际购物广场
   西欧国际购物广场选择如皋理由在中国超过145万人口以上的城市有17个县市，而最小的一个县人口才1万人，在长江三角洲地 区超过145万人有三个县市，如皋市总人口数为145万。在南通地区以如皋为最具最大的潜在消费市场。在如皋市千年的历史古城，以如城镇为商业，如城镇以安定路与中山路为商业的中心，安定路以中山路为中心的步行街道，西欧国际购物广场就座落在商业中心的最中心。以如城镇为中心的如皋市的长住人口为30万多，市民多数受到经济改革开放的机会，人民普遍富裕。在南通地区的辖下县市，以如皋市最符合自治的货畅其通及物畅其流；以启东市而言人民的消费习惯以上海为师是最典型，购物习惯与流行以上海为最佳选择。其它不是以南京、或苏州、或杨州为消费购买市集与参考依据以品牌的消费习惯就可以探究如皋市的品味与特性，以女鞋知名品牌「达芙妮」在启东仅70万、在南通只有70~80万，在如皋市确有150万以上『西欧国际购物广场』建构以百年旺铺与商业航母，一站式集购物、休闲、娱乐的时尚城市购物中心；成为如皋市最有价值与最值得投资保值的商业购物广场，也竖立如皋最领先的不动产地标与指标自2003年起西欧国际购物广场的投资从拆迁、规划设计方案延聘知名的加拿大 P&H国际建筑设计事务所、在整体设计邀请南通建筑设计院总掌舵、并与建筑商江苏博圣集团合作，也委托香港新导向广告策划有限公司策划相关广告等等的总投资超过2 亿人民币，西欧国际购物广场的整体可用面积为3.8万㎡。
    营造西欧国际购物广场整体商场买气的承担：二楼商场引进时代超市的承担￥9,843万：二楼商场约7,000㎡ 年承租时代超市134万相当物业管理费，为营造商场的热闹买气，每年租赁收入134万。二楼商场开发商以每㎡的售价1.4万计算，也以15年及利息角度计算承担：￥1.4万/每㎡ X　7,000㎡ ＝ ￥9,800万（假设开发商直接销售的所得）￥9,800万X 0.558%月利息 X 12月 X 15年＝￥9,843万，一楼商场引进肯德基的承担￥1,808.0万，一楼商场约600㎡每年承租肯德基以营收6%估算约70万。￥3.0万/每㎡ X　600㎡ ＝ ￥1,800万（假设开发商直接销售的所得），￥1,800万X 0.558%月利息 X 12月 X 15年＝￥1,808.0万，地下一楼保留商场的承担，￥0.8万/每㎡ X　3,500㎡ ＝ ￥2,800万（假设开发商直接销售的所得）￥2,800万X 0.558%月利息 X 12月 X 15年＝￥2,923.2万，营造西欧国际购物广场整体商场买气的总承担￥14,574.2万.
    三、关于市场投资的调查
    自从1988年出现第一家中国轻纺城以来，上规模的大型轻纺城又相继在各地兴建。而去年以来因为纺织品市场的利好消息及其他诸如“以市场带动房产”等方面的原因，各地兴建轻纺城的积极性陡增。据了解，已经建成或在兴建的长三角轻纺城已经超过10家。一份来自中国纺织经济信息网(CTEI)的资料显示，从2004年2月到2005年9月的一年多时间里，全国共有23家“轻纺城”在建，平均不到一个月就有一个新的轻纺城诞生。国内的轻纺城如今已经遍布大江南北，东北、华北、华中、华南、西北、西南均有规模不等的轻纺城。而在经济发达的长三角地区， 从投资规模和占地面积看，更有后来者居上的态势。你的轻纺城占地1000亩，我就占地2000亩乃至更多；你的轻纺城投资10亿元，我就投资20亿元乃至更多；你喊出了“中国第一”的口号，我就把目标锁定“世界最大”在长三角地区，仅无锡一市就有“两城”：“新世界国际纺织服装城”占地4平方公里，总投资40亿元，市场定位为“中国纺织服装一级批发总站”；“东方国际轻纺城”目标则是建一个两倍于柯桥中国轻纺城的“轻纺城”，成为“全球布码头”。据不完全统计，包括海安苏通国际轻纺城、上海杨浦国际家纺城、上海枫泾服装城、吴江国际纺织城、常熟国际服装城、苏州相城国际服装城、高邮黄氏国际服装商贸城等在内，目前长三角在建的“轻纺城”项目有十几个，投资总额逾100亿元，占地面积超过5000亩。此外，广州国际轻纺城欲做“全球纺织品采购中心”，山东潍坊的恒易?星河国际轻纺城也已不满足“华北纺织第一城”的美誉，大有后来居上之势。天津、深圳等地的“轻纺城”建设也是方兴未艾。是什么原因驱使各地兴起了“轻纺城”的“造城“运动？经济学家在接受记者采访时分析了个中缘由：首先，是纺织业的利好消息，根据《纺织品与服装协定》规定，从2005年1月1日起，所有纺织品和服装的进口配额取消，纺织企业的产能扩张势在必然，做轻纺生意有利可图；2005年起，中央对房地产投资实施宏观调控，一些房地产开发商寻找商业地产开发途径，而轻纺城则成为首选。一位经济学家在接受记者采访时明确表示，目前方兴未艾的轻纺城造城热是中国纺织产业的悲哀。他的理由简单而又明了：中国根本就不需要那么多的轻纺城。记者在绍兴中国轻纺城了解到的一组数据证实了这位专家的推论。中国轻纺城去年的交易额为278亿元，加上与该市场配套的绍兴钱清轻纺原料市场去年的167亿元交易额，绍兴中国轻纺城的总成交额为445亿元。据介绍，目前绍兴中国轻纺城的交易量，占中国全年所需的化纤原料的七分之一，占化纤面料的三分之一，占化纤面料出口总量的四分之一。有经济学家由此推断，整个华东地区，像绍兴中国轻纺城这样规模的轻纺市场，有两至三家足矣。而且，绍兴中国轻纺城的优势不仅在于它吃了“头口水”，更在于这个市场的产业依托集群。在市场所在的绍兴县，以纺织为主业的轻纺企业超过5000家，加上周边的区域，以中国轻纺城为圆心的50公里半径内，轻纺企业更是超过了1万家。有这样的产业集群做依托，是中国轻纺城逐年兴旺的根基。而现在各地一哄而上的轻纺城，很少具有绍兴中国轻纺城这样的产业依托优势。
    这些轻纺城即使一时有租金低、服务好、政策优的承诺来吸引商家，但对于数以万计的纺织企业来说，不可能舍近就远，将本来利润就已经很薄的轻纺产品运送到外地乃至外省去交易。经济学家在市场发展问题上有两个共识：政府要顺势而为。
    如果经济发展需要市场，那么政府的推动将有利于市场健康发展；如果趋势已经往下走，那么政府的推动将可能引致恶性竞争。另一共识是：专业市场切忌近距离的模仿和低层次的重复。问题的严重性在于，类似轻纺城的恶性竞争绝不限于纺织品一个行业，皮衣、鞋类、五金、小商品等等的专业市场，正在各地演绎着与轻纺城竞争一样的闹剧。
    四、关于投资建设市场的几点思考
    纵上所述，当前投资建设市场需要进行以下几点思考：
    1、认真考察市场。联系实际、事实求是、认真选择地址、行业、投资方向、投资规模。
    2、结合实际定位市场。目前有些投资方是自己相当然，盲目投资，一哄而上，必然导致投资项目成为“鸡胁”，弃之可惜，食之无肉。因此，在确定投资前要结合消费者、经营者、投资者三方实际情况确定投资方向，方向先定位，不贪大贪全，又力争做大做强。
    3、不盲目采信地方政府向宣传灌输。
    一些地方政府从自己的政绩出发，从完成招商引资的考核任务出发，夸大投资环境，粉饰太平、掩盖存在的矛盾、报喜不报忧，从而使投资方热血沸腾，一旦投资必招致半死半活的尴尬境地。因此投资前必须排除地方政府各方面的干扰，找熟悉当地人文环境、经济环境的人士全方位掌握第一手资料，知己知彼，才能百战百胜！
    4、要有得力的经营管理人才。
    这个方面也是至关重要的，一个好的决策如果没有一批好的经营管理人才来体现它、执行它、发挥它、维护它，必然不是一个圆满的决策，必将遗患无穷。投资之时，亦是用人之始，因为选择好的经营管理人才和选择投资同样重要，好的选择是成功的一半！
    五、总述
    以上各项说明仅是我个人的一点心得，还有更多的方面需要用集体的智慧来完善，敬请大家赐教、群策群力、献计献策，共创锦绣前程。

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