关于京九大市场整体改造的调研报告

市、区人大代表、三里村党支部书记   王顺德
    江西京九农副产品中心批发市场（以下简称京九大市场），地处九江长江大桥下桥长虹北路西侧，由四个专业批发市场组成，由多个不同投资主体分期分批建设的国家级大型专业批发市场（其中集体性投资主体市场2个，招商投资主体市场2个）。市场于九五年开始建设，于二00一年全部竣工开业，市场总占地面积为152亩，总建筑面积为近10万平方米，经营门点2000余套，附设停车场7500平方米，交易钢棚14000平方米，各类从业人员近5000人。经过近十多年的培育和发展，京九大市场已发展成为辐射面积达鄂、赣、皖等毗邻地区的大型中心批发市场。
    该市场是原国家内贸部批准的定点市场（其中浔阳蔬菜批发大市场为农业部定点市场），市场二00七年总交易额达49.5亿元，为国家提供税收1300万元左右，带动了周边的农业产业发展，为调整农业结构起到了积极作用，同时也推动了仓储业、货运配载、物流信息业的发展，为浔阳经济发展提供了新的活力。
一、各专业市场的具体情况
    1、浔阳蔬菜批发大市场
    该市场于九五年八月份由浔阳区政府与三里村共同投资1380万元兴建，九六年元月十六日建成并开业，其中村里占股60%，区政府占股40%，市场占地面积为50亩（其中40亩为三里村集体用地，10亩为国有划拨土地），钢棚交易面积14000平方米，固定营业门面100余间，办公用房1300平方米，服务配套用房500平方米，场内通道6800平方米，露天交易场地及停车场6000平方米。该市场是江西省农业厅定点农产品批发市场，国家农业部定点市场，国家农业部农产品信息网采集点，是省、市文明市场，省级农业产业化龙头企业。市场交易品种主要为蔬菜、家禽、农药、种子及农业生产资料等，产品辐射本市各县区和湖北、安徽、江苏、山东、内蒙、黑龙江、北京、海南等省内的吉安、赣州、南昌、景德镇等地。二00七年交易额为近6个亿，提供就业岗位近3500人，带动农户1.5万户。市场有专门的管理机构（保安、信息网络、农药残留检验检测）。
    2、京九副食品批发市场
    该市场属区政府招商引资项目，由浙江永康粮油集团投资4500万元兴建，于1998年3月建成并投入经营使用。市场占地面积为50亩，建筑面积为40815平方米（其中经营门点376间（套），约12300平方米；住户304户，约28470平方米，停车场1563平方米）。土地性质为国有划拨土地，没有办理出让手续，房屋产权均为个人买断。
该市场为三层建筑，一层进行批发经营门面，二三层均为住宅，主要经营品种为副食品、酒类、日杂等。房屋性质为开发性均由个人买断，经营户租赁（或经营户购买）经营，给经营管理带来很多不便，目前由区市场服务局管理，市场配有停车、保安、大型招待所等服务项目。
    3、黄氏干菜批发市场
    该市场是区政府招商项目，由香港黄氏集团投资4300元兴建，于1999年8月建成并投入使用。市场占地36亩（国有土地性质），建筑面积为37000平方米，（其中经营门面466套，约34240平方米；住宅30余套，约2760平方米），产权均为个人买断。
    该市场为主体五层、局部三层建筑，其中1-3层为经营门面，4-5层为住宅和写字楼。房屋性质为开发商开发卖给个人，经营户大部分是租赁经营，少部分由经营户购买在此经营批发产品，给市场管理机构带来很多不便，市场有保安、小型招待所等服务项目。
    4、京九五金电器批发市场
    该市场由三里村集体投资1200万元兴建（土地性质为村集体用地），于2001年11月建成并投入使用，市场占地16亩，建筑面积为10800平方米，经营门面174套。
    该市场为主体三层，局部二层建筑，一、二层为经营门面，三层为办公 及服务用房。市场有专门的管理机构，配有保安、后勤服务等。市场主
要经营品种为五金、电器、日杂等产品。
二、存在的问题
    京九大市场经过十多年的经营使用，按照国家四部委及省、市有关部门的管理要求，结合专业批发市场的管理经营的需要，主要存在以下几个问题：
    1、规划设计相对滞后，功能不全，缺乏大型停车场（黄氏批发市场、副食品批发市场），冷库和仓储等基础设施的缺乏，严重阻碍了市场的进一步发展。
    2、道路通道狭窄，不畅通，造成交通拥挤，消防通道都没有（主要在黄氏干菜市场），车辆上、下货乱停乱放，秩序混乱。
    3、安全隐患多，京九副食品市场和黄氏干菜批发市场属于典型的“三合一”市场，即经营、住宅、仓储混合在一起，存在严重的消防隐患，也是安监、消防部门要求取缔的市场，一旦发生火灾，损失非常严重，后果不堪设想。
    4、产权分散，管理难度大。除浔阳蔬菜批发市场和京九五金电器批发市场有专门的管理机构，产权是集体的外，其他两个专业市场的商铺产权均由个人所有，不便于市场的同意管理和协商培育。特别是市场的设施、设备的添置、维修、保养、更新改造的费用无法筹资，黄氏干菜市场和京九副食品市场为开发商开发产权个人买断，由市场服务局管理，05年区财政拨款支付200余万元对京九副食品市场的水、电、道路进行改造，增加了区政府财政资金的压力。
    5、商品集聚度不高，市场批发经营的品种零散，专业批发市场不经营专业性品种，主要经营门面产权属个人所有，不论经营品种只要有经营户承租都进行租赁，造成专业市场经营品种混杂，难于产生专业性规模和辐射效应。
三、升级改造的思路
    1、在区政府的统一组织、实施、领导下，按照统一整体改造方案要求，可以采取整体改造、分批实施步骤进行改造升级，采取谁投资谁受益的原则，只要有投资实力的集团、企业、客商，不论是本地的还是区外的，都可以参与投资建设，目标是把京九大市场整体改造升级成功。
    2、为避免升级改造期间经营户和市场客户的流失，防止升级改造后市场的空壳化，根据京九大市场的实际情况，结合在举办听证会、客商、经营户座谈会广泛听取、征求各方面意见的基础上，京九大市场升级改造应分批分步骤的进行改造，统一规划，先腾地让原有的经营户有经营场所，后进行升级改造，采取经营与升级改造同时进行。
   3、进一步完善现有市场的配套服务功能设施，加强对仓储、冷库、停车场的建设（目前市场紧缺这些服务设施），加大对市场的管理力度，严格按消防部门的要求配备消防设施器材，疏通所有的通道，坚决打击取缔占道经营行为。
四、升级改造的建议
   1、区政府成立京九大市场整体改造升级领导协调小组，负责承办该市场的升级改造的实施方案、规划设计，组织实施、协调招商等事务。
   2、及时做好升级改造的前期工作，制定好规划、设计、拆迁、补修安置等内容的方案。特别是做好在市场内的原有商铺和住户产权人的思想稳定工作。制定好补偿安置方案，可采取原有商铺就地返运，原有住宅实行就近返运的原则，维护社会稳定。
   3、坚持高起点规划，高标准建设的要求的进行规划设计，充分考虑到符合市场的管理、经营、服务的要求，设施配套齐全。配齐停车场，包括仓储冷库、保安、信息网络、物流货运配载、食宿等功能体系。
   4、升级改造后的京九大市场要按照外埠市场的成功经验，建议建设为三层的金框架整体大厅，合理布局经营品种和种类，使专业性批发市场的经营品种不混乱，组织有关部门到外地成功的市场考察规划设计和管理经验。
   5、升级改造后的京九大市场市场管理和经营体系必须健全。市场必须实行统一管理，坚决消除过去的各管一块的混乱管理局面。建议在市场经营场所出让方式上进行改变，采取由在本市场经营户优先购买，保证经营户有必要经营场地，避免出现炒房现象，成为空壳市场，影响市场的培育和管理和发展。同时采取返租式管理，由市场管理机构进行返租，便于统一管理。
   总之，通过对京九大市场整体升级改造，完善市场各项配套设施和服务体系，加强对市场的统一管理和招商力度，用2-3年的时间进行培育，努力打造诚信和谐市场，整体推进为经营户、消费者提供良好的全方位的优质服务，促进经营户诚信合法经营，使市场朝着规范、有序、安全、文明、和谐的方向发展，坚持一流的服务，实行规范化、网络化、信息化的现代管理办好大市场，搞好大流通，为浔阳区财政增收，为市民提供更多的就业岗位，为维护社会稳定、为浔阳的经济建设作出京九大市场应有的贡献。

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