宿州目前房地产市场情况及投资分析

　　宿州目前房地产市场情况及投资分析
　　第一章 宿州目前房地产市场情况及投资分析
　　2008上半年已经过去，作为房地产行业的从业者而言，感受最深的应该是金融政策的紧缩与市场交易量下滑所带来的资金压力，与之相对应的则是“房价下跌”成为人们议论的热点，社会各界对楼市现况多持悲观态度，卖方市场也有逐渐向买方市场转变的趋势，如今的房地产市场状况已经不可与08年之前同日而语。在全国房地产市场低迷的状态下，宿州房地产市场状况又如何呢?下面我们通过一些分析来看一下宿州房地产市场的运营情况。
　　一、市场土地成交量锐减，地面价有望回落
　　2004年-2007年是宿州房地产市场的蓬勃兴旺之年，市场土地供应量和成交量持续增加。2007年市场土地供应量与成交量均比2006年有所下降，2008年土地供应和成交量更是锐减，政府为了控制市场供需带来的不均衡，有意控制土地供应量，开发企业有感于市场压力，拿地也变得相对谨慎，市场环境继续恶化的情况下，市场土地成交量也将持续低迷，根据北京等一线城市地面价已经开始下降的现象来看，宿州市场的地面价也将有望回落。
　　近两年宿州土地市场供应和成交情况
　　二、房地产市场投资持续强劲增长随着宿州市城市规划的开始实施，从2004年，宿州市房地产业市场起得到了迅猛发展，当年开发投资同比增长68.9%，
　　拉开了房地产市场的大幕。2007年房地产行业投资继续增加，全年投资总额21.9亿元，同比涨幅高达71%。2008年1-5月份全市完成固定资产投资40.6亿元，比上年同期增长48.8%。其中房地产开发完成投资8.61亿元，增长111.8%。
　　2003[/B]-2007年宿州市房地产市场投资情况图表
　　三、市场投放量不断增加，市场供大于求严重2007年，宿州房地产开发施工面积和竣工面积继续呈现上涨趋势，同比2006年分别增长40%和32%。2008年上半年，市区商品房施工面积127.45万平方米，新开工面积72.2万平方米，竣工面积35.6万平方米，商品房批准预售面积为36.45万平方米。虽然与去年同期相比，稍有下降。但目前宿州市场投放量依然远高于需求量。
　　根据宿州市城市综合开发管理办公室公布的统计数据，目前宿州市在建项目总量约为580万㎡、待建项目总量约为400万㎡，而以销售情况较好的2007年全年的去化面积为67万㎡来计算，目前宿州市在建房屋面积的需要8年左右的时间才能去化掉，再加上待建项目的储量。那么如果政府从现在开始不再出售土地的情况下，也需要14年的时间才能消化掉这个储量，而且以目前低迷的消费市场来看去化时间甚至更长，这供需失衡的状况是目前宿州房地产市场面临的严峻问题。
　　四、受全国市场环境影响，宿州市场成交量锐减。
　　从2007年11月开始，深圳、北京、上海能一线城市的商品房交易量出现明显的萎缩，继而在王石抛出“拐点论”之后，全国性楼市风云突变并迅速波及一、二、三线城市。根据最新的统计数据显示，2008年1-5月份，全国商品房销量同比减少7.2%，房价上涨幅度逐渐回落，部分城市的房价出现明显性下降，开发商资金回笼日益困难。
　　受全国市场影响，宿州房地产市场也走低，根据宿州市房管局的公布结果，2008年1-5月份宿州房地产市场商品房预售合同备案面积为17.19万平方米，同比下降了37.5%，销售量的减少表明了消费者观望情绪的日益加重，在观望期内，投资者担心资产缩水，迟迟不敢出手，住房需求者则抱有期待心里盼望房价下降。根据调查了解，目前市场上的大部分中高收入家庭都已经有了1-2套房子，因此他们短期内的住房刚性需求并不大，而且如今的市场状况又严重抑制了投资需求的欲望，真正有购房需求的客户量正在减少，消费不足将成为目前宿州房地产市场发展的硬伤。
　　五、宿州市场房价并无明显下降，但前景不容乐观
　　虽然受全国房地产市场影响，宿州市场的成交量明显下降，但房价却未受一线城市带动出现明显下跌。2008年1-6月份宿州房地产市场商品房住宅均价为2489元/㎡，同比上涨25%，环比增长18%。1月份-6月份期间，市场商品房均价在2441元/㎡-2544元/㎡间波动，总体趋势上涨，涨幅趋于缓慢。在这一时期内，消费者对于房价的高低表现得十分敏感，房价很大程度上成为了消费者决定是否购房的主要因素。开发企业为了增加交易量减轻开发资金压力，无奈使出打折、降价的促销手段。可以预见，如果市场环境继续恶化，那么通过降价争取销量情况将会不断出现，市场房价下跌也将成为不争的事实，在降价促销期内，商品房销量可能会出现小幅上涨，但却不能解决开发企业根本性的困难。
　　六、生活消费品物价上涨，居民消费能力不足
　　保证楼市的健康运营，市场需求只是一方面的因素，有了需求还要看消费能力是否能够满足需求。那么宿州消费者的消费能力又如何呢?
　　从宿州市统计局公布的2008年1-5月份全市经济形势分析的公告中我们可以看到，08年第一季度，城镇居民人均可支配收入3216元，增长13.2%。但同时1-5
　　月份，居民消费价格也上涨了8.8%，再加上6月份国家发改委对成品油价格的上调，居民的生活消费支出不断增加，人均可支配收入涨幅速度跟不上房价的涨幅速度，因此居民的消费能力大打折扣，购房也就成了很多人可望不可及的事情。购买力不足将成为宿州房地产市场发展中的一个硬伤。
　　七、开发成本不断增加，金融政策继续紧缩[/B][/B]
　　2008年上半年，钢筋、水泥等建筑材料价格持续上涨，钢材价格涨幅达到了20%，水泥价格也上涨了8%左右，建材价格的上涨使房地产开发的建安成本提高了约10%左右，开发企业倍感压力。
　　相对于开发成本的增加，政府从紧的金融政策则带来了更大的不利因素，2008年6月7日中国人民银行再次宣布将继续上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，标明银根将进一步紧缩，房地产开发贷款愈发艰难。
　　根据调查数据显示。2008年上半年，国内贷款从1-2月份的36.9%，下降到1-5月的21.5%，银行的贷款由1-2月份38.3%，下降到1-5月的20.6%，同比下降了6.7%。房地产贷款同比下降得非常快，国内贷款增幅也是下降的，这对于开发资金的60%左右依靠外借或贷款进行项目运营的开发企业来说无疑是雪上加霜。
　　第二章 对宿州房地产市场持续稳定发展的建议
　　一、努力提高开发质量，提高产品性价比
　　目前市场上推出的商品住宅按档次划分大致可以分为三类：高端产品、终端产品和低端产品，高端产品因为其品质高以及稀缺性，受到市场的冲击很小，降价空间也不大;低端产品因为开发成本较低，且面对的目标客群不同，因为可以以低价入市的策略抢占市场份额;最难做的是终端产品，不但量多而且产品同质化严重，建筑风格、产品户型、甚至推广手段无法拉开较大的差异，失去了对消费者的产品吸引力，销售也就面临困难。
　　以目前的市场环境来看，消费者的观望心理很浓，期房市场如果依靠传统宣传推广手段，没有真正能打动消费者的东西，将很难实现销售的成功。消费者更看重的是产品的品质及居住的真实感受，因此社区可以考虑装修一些样板房或者重视前期景观营造，以切身感受打动消费者，触动他们的购房欲望。
　　二、控制项目成本，保证项目利润
　　面对开发成本的不断提升和资金紧张的压力，加强项目成本的控制是开发企业必须重视的问题，因此开发企业应从项目施工，材料采购，及营销推广方面，全面采取成本控制措施，加强工程管理，严格审查采购渠道，合理运用营销费用。成本的控制需要企业全员参与其中，使项目成本自始至终置于有效的控制之下。采取加强组织措施，明确管理人员责权分划;制定技术措施，提高工程效率和质量;运用经济措施，调动工人积极性等手段实现成本控制的成功。
　　在目前市场环境形势下，开发成本的降低是实现项目利润的有效保证。
　　三、剑走偏锋，风险性促销策略
　　面对房地产市场销售的不景气，国内一线城市在营销策略上开始八仙过海，各显神通：房屋试住、资产保值承诺、变相打折降价等促销手段开始在销售上予以运用，从房屋的销量上来看，这些措施在短时期内取得了一定的效果，但从长期来看，这种做法只能是饮鸩止渴。而且，根据宿州市场的特点及居民的整体素质，这些促销方法在本地市场运用存在很大的风险，因此下一步会不会出现诸如此类的促销手法就要看市场环境的走势了。
　　四、防止恶意降价扰乱市场的行为
　　市场困局是大家面临的共同问题，越是在紧要关头，作为市场主体的我们越要团结起来，依靠集体智慧共同渡过难关，当然，如果企业确实面临很大的困境，可以根据自身情况把价格做出合理的下调以环节压力，但要避免因逃市等某些原因而进行的大幅降价、扰乱市场的行为，这种做法将对日益严峻市场秩序造成进一步的破坏，希望广大同仁能重视这个问题，也希望政府能予以关注。
　　五、提高政府执行力度
　　针对目前宿州房地产市场现状，主要存在四大问题：
　　1、政府城市改造力度需加大。宿州城市远景发展规划相对较佳。但是现实执行力度相对滞后，致使城市整体发展相对缓慢，消费者对政府的执行力度大打折扣;同时新进开发企业对此不敢贸然进入，整体市场缺乏外来资金的支撑，经济发展缓慢。例如，旧城改造，生活配套等等。建议政府执行力度加强，落实到位。
　　2、政府土地投放量过大。目前市场供给量相对较大，足够10年让市场去化。建议政府部门在现有的供给量的情况下，尽量完善房地产市场开发政策，对土地进行限量供给。
　　3、目前房地产市场相对混乱。针对目前宿州房地产市场，与周边市场相比，房地产市场价格相对较低，在土地成本和开发商成本居高不下的情况下，房地产市场价格出现混乱局面，对宿州房地产市场具有较大的影响作用，可以使宿州房地产市场继续萎缩或者停止不前，或者导致较多资金不足的开发商企业走向破产或者崩盘的局面，市场将会更加混乱。建议对房地产市场进行完善管理，稳定市场混乱局面。
　　4、城市居民消费水平有限。宿州市目前具有较大的规模的企业或者加工企业相对较少，暂时成为城市发展的零星产业，从而导致宿州房地产市场发展与安徽其他地方相比，相对滞后。建议加大招商，为宿州城市的发展带来大量资金和消费群体。

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