中国商业地产市场投资分析及前景分析

　　去年年是杭州土地拍卖市场的大年。有数据表明，截至12月9日，杭州市主城区土地拍卖金额是6965984万元，其中商住用地1140469万元。虽然不少人认为，2010年随着实业的兴起，将吸引大量资金从*这是垃圾贴，请举报！*回流到实业领域，但商业地产领域仍会成为众人关注的投资领域。
　　我们先把眼界放宽，到杭州周边地区瞧瞧。据相关资料显示，从商业土地成交量走势看，2005-2008年长三角地区的商业用地成交宗数逐步减少，成交量呈下滑趋势，由于近几年来整体土地市场的成交量都有所下跌，商业用地的成交量也受其影响。2009年随着土地市场交易活跃，商业用地的成交量明显提高，据2009年前10个月数据统计显示，长三角地区共成交商业用地857宗，比2005年成交的617宗增加了240宗，比2008年低谷期的420宗翻了一倍多。
　　除了这些数字外，这几天还有一个消息，曾经声称只做住宅产品的万科终于开始进军商业地产领域，这预示着中国地产业的商业模式大规模调整已成不可逆转的潮流。由此可见，商业地产的发展潜力很大。
　　再回到杭州来说，写字楼形式的物业仍是杭州商业地产项目中比重最高的，大致分为纯写字楼和多功能写字楼两大类。而酒店式公寓和服务式公寓事实上也是写字楼用地不同定位的产品，但是这类产品的卖点着眼于居住概念，通过精装修以及更高档的服务打造更适宜居住的空间。因此，纯粹的商铺类物业在杭州的供应量比较少，而高档物业的住宅底层商铺以及裙房物业构成了主要的商铺类供应，这在2008-2010年会有一个集中的放量。
　　近年来，新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。
　　2007年全社会城镇固定资产累计投资额117413亿元，增长25.8%，增速稳定。房地产开发投资增长进一步加快，2007年全年完成25280亿元，增长30.2%，高出同期城镇固定资产投资增长率4.4个百分点，增速上升7.4个百分点，远高于其他行业的投资增长速度，占城镇投资的比重为21.5%。
　　2008年1-11月全国完成房地产开发投资26545.7亿元，比上年同期增长22.7％，其中住宅开发投资完成额19332.7亿元，比上年同期增长25.2％。东部地区房地产开发投资完成额15850.3亿元，比上年同期增长18.9％；中部地区房地产开发投资完成额5409.5亿元，比上年同期增长32.1％；西部地区房地产开发投资完成额5285.9亿元，比上年同期增长25.6％。
　　2009年1-4月全国完成房地产开发投资7290亿元，同比增长4.9%，增幅比1-3月提高0.8个百分点，比去年同期回落27.2个百分点。其中，商品住宅完成投资5114亿元，同比增长3.4%，比1-3月提高0.2个百分点，比去年同期回落31.8个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。
　　2007年中国商业地产市场投资总体稳定增长，全国商业用房的投资总额是2775.56亿元，同比增长17.9%，连续三年保持在17%左右，这与当年消费品零售总额同比16.8%的增长幅度非常接近。2007年中国商业地产行业还有两个特点：一是主要大中城市商业物业的供应关系无明显大起大落，市场透信价格相对平稳。另一个是市场结构的区域性差异较大，以2007年投资额增幅为例，北京略高于10%，上海为2.5%，天津则为78%。2008年国内商业地产市场在宏观经济出现回落的情况下，受到的冲击较小，市场租售价格相对平稳，主要大中城市无明显大起大落，同时商业地产业态布局、规划设计和营销方式均呈现多样化、细分化趋势。国内二、三线城市商业地产发展水平有所提升，以百货、大卖场、商业街、批发市场为主要形式的国内二、三线城市的商业地产也有所改善。
　　随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、写字楼、工业地产等都将成为未来商业地产投资的亮点。
　　中国投资咨询网发布的《2009-2012年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》共十八章。首先介绍了商业地产的相关概念、分类及特点等，接着分析了中国房地产行业和商业地产市场的现状，然后具体介绍了商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产的发展。随后，报告对商业地产市场做了区域发展分析、重点企业经营状况分析、竞争格局分析和投融资分析，最后预测了中国商业地产市场的未来前景与发展趋势。

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