评论：揭开地王频出背后的奥秘

　　究竟是什么原因驱动着开发商敢于顶着高昂成本，不顾市场风险和政策变动因素，争相抢夺“地王”的“美誉”呢？难道这一切仅仅出于“地王”们的盲目自大？一个纯粹的博傻游戏？还是“地王”背后隐匿着深层的利益链条？本文从企业自身利益、企业间串谋、银企合谋、政企合谋、国企的特殊性等五个角度进行剖析，以此找出中国地王频出现象的背后根源。
　　经历了2007年大热和08年严冬，2009年的中国土地市场出人意料地瞬间又再次升到沸点，尤其下半年成交异常火热，成就了一个又一个的“地王”神话。根据土地监测数据显示，2009年中国70个大中城市土地出让金共计10836亿元，同比2008年增加140%，甚至比业界公认“疯狂”的2007年都增加了49%。其中，杭州土地出让金高达1054亿元，位居全国第一，同比上涨幅度达到238%，上海以1043亿元次之，同比增长172%，第三名北京也达到928亿元，同比增长85%。前20名中同比增长幅度最大的是宁波，为617%，其金额为488亿，排名第六，涨幅第二的是厦门，为475%，其金额为303亿，排名第12。估算下来，全国的土地出让金约占2009年GDP的4.4%。
　　此外，笔者根据统计资料计算出，2009年国内土地成交楼板价前20名的入门门槛都已经达到20963元/平方米，平均价位高达32724元/平方米，最高的达到4.6万元/平方米。其中大多数的楼板价都远超周边楼盘的售价，“面粉比面包贵”已经不再是新闻，而日益成为地产界的常态。众多财大气粗的开发商似乎对能否收回如此高昂的土地成本一点都不担心，可以说是毫无顾虑、近乎疯狂地在各地土地拍卖会上频频举牌竞价，见地就抢就夺。09年土地溢价成交率前20名的最低都已经是427%，最高的更达到767%。反观行业主管部门，三令五申地要遏制囤地，其防控囤地圈地行为的政策手段似已相当全面，但在此种监管重压下，“地王”仍呈现出难以遏制地井喷增长之势。
　　那么，究竟是什么原因驱动着开发商敢于顶着高昂成本，不顾市场风险和政策变动因素，争相抢夺“地王”的“美誉”呢？难道这一切仅仅出于“地王”们的盲目自大？一个纯粹的博傻游戏？还是“地王”背后实际隐匿着深层的利益链条？本文从企业自身利益、企业间串谋、银企合谋、政企合谋、国企的特殊性等五个角度进行剖析，试图探求中国地王频出现象的背后根源。
  　一、 企业出于自身利益的动机
　　1、 过于乐观的预期
　　09年一季度开始楼市回暖，市场预期转好提振了开发商信心。某些房产开发公司更是对未来楼市极度乐观，认为不管地价几何，总会在某个环节补回成本，于是他们积极拿地备战，增加土地储备以便进行规模布局。而当前地方政府饥饿供地的策略，迫使他们不得不出重金抢地赌明天。
　　单是万科、保利、金地和招商地产这四家深圳的房地产龙头企业2009年就花了约930亿元买地。其中保利地产最为激进，在2009年中有8个月抢地，累计花费433亿元，其中9月和12月份，买地资金分别接近百亿元。而该公司2009年累计实现签约金额也不过433.82亿元。万科则相对稳健，全年只花了227亿元，仅为保利地产的54%。另外，金地集团2009年在土地市场上花费190亿元，招商地产花费78亿。[1]
　　2、 传递信号
　　根据信号机制，企业通过权衡信号收益和信号成本，做出决策是否高价标地。戴上“地王”帽子后，便可以自我炒作，享受“地王”身价带来的多重优厚待遇。作者将“地王”产生的信号收益分为以下几类：
　　第一，凭“地王”立威，起到广告效应。某些企业，尤其母公司资金实力十分雄厚，但刚进入房地产市场或者在其所属区域不太有名，那么可能有动机通过竞标获得地王吸引媒体眼球，凭地王头衔立即在业界名声大噪，迅速建立与银行、建筑商、设计商等合作伙伴的关系，这将便于它在其他城市拿地，打开去外省拓展市场的局面。
　　典型案例： 2007年8月24日，南京苏宁房地产开发有限公司以44.04亿元竞得上海南京路步行街商办宝地——黄浦区163号街坊地块，折合楼板地价66930元/平方米（2.57倍起拍价），成为了内地单价地王，这个记录至今没有打破。通过创造这个地王记录，原来名不见经传、原来基本只在南京周边卫星城区做一些低级别楼盘的苏宁地产一下子不仅在强手如林的上海滩乃至全国的房地产市场都名噪一时。虽然2008年8月苏宁地产在上海房价摇摇欲坠时候，顶不住压力把这块地给退了，但对自身而言无疑还是做成了一个巨大的广告。更绝的是，苏宁地产因为找到一个地下有10号线轨道交通建设——政府不能按期交地的公开理由（而实际上2006年10号线规划就已公布），不知何种幕后操作，竟然最后得到政府的全额退款。
　　可以说，出于企业发展的策略性考虑，加上抓到土地出让中可以分期交款甚至不交款的制度漏洞，有些企业会采用不惜代价地抢夺地王然后根据市场行情再伺机决定开发与否的策略。甚至有些根本就没有认真打算开发，随时做好退出准备。这种策略虽然满足了企业自身的利益最大化，但对市场起了很大的干扰破坏。
　　第二，凭“地王”上市。因为资本市场对房地产上市公司最重要的考核指标就是土地储备，企业成为地王的同时也向市场宣传了自己的实力，能更加容易地引入战略投资，成功IPO上市圈钱。
　　典型案例：碧桂园和恒大上市之前，都大肆储备土地，并以这个为最大卖点向资本市场兜售。
　　本计划在2008年上市的恒大，在2006年末的土地储备尚不足600万平方米。2007年末则达到了惊人的4580万平方米。也就是说，2007年一年，恒大土地储备膨胀近7倍。一个例子可以说明恒大对地的狂热渴望。恒大2007年8月3日不惜经过近700轮竞价，以25.3亿元天价分别摘得位于渝中区和九坡区黄金区域的两幅地块，一举摘得重庆地王“桂冠”，被成为当年的囤地明星。
　　第三，凭“地王”融资。已上市的公司拿下地王，就等于向公司装入等额资产，刺激股价抬高。此外，公司也可以利用“地王”概念进一步增发新股融资。可以注意到，很多时候，上市房地产公司一旦宣告要以发新股或公司债券形式筹资进行土地储备，都是饱受资本市场和股民追捧，筹资一抢而空，股价节节上升。于是，在楼市和股市之间,存在这样一副路径图:房价上涨,上市公司预期收益增加,带动了股价上涨,公司融资空间大增,就在融资后再次高价储备土地,进一步推高收益预期。上市公司在楼市、股市的如此循环往复中实现了双丰收。
　　根据有关机构报告，2009年，保利地产、龙湖地产、富力地产、复地集团、中华企业等多家大型房企都通过发行公司债的方式增加融资金额，房地产企业年度累计公司债发行总额已超过200亿元；另有远洋地产、首开股份、绿城中国、华润置地等企业通过增发、配售等股权融资方式实现资本市场的再融资。此外，2009年共有10家内地房企赴港IPO成功上市。[2]
　　典型案例：
　　碧桂园上市期间明显地运用了“土地扩张”策略，集团土地储备建筑面积由2007年4月上市时的约1900万平方米增加至2009年底的4150万平方米。碧桂园2009年连续两次发行高息债，第一次发行2014年到期的3亿美元优先票据，票据发行的估计所得款项为2.947亿美元。之后，碧桂园再发7,500万美元于2014年到期的全球债券，年利率高达11.75%。但仍然受到市场追捧。股价从年初的1.9元上升到年末的2.5元。在碧桂园与雅居乐和广州富力地产以人民币255亿元联手投得广州亚运城地块，正在酝酿发新债筹资。
　　这里面既有中国资本市场的非理性，也有房地产开发中特有的信息不对称。外部投资者往往很难评价一个房地产公司的真实业绩、实际经营能力和未来发展态势，只能根据其土地储备多少。某种程度上诱导上市房地产企业拼命拿地。有一句行话，“不拿地是等死，哪怕拿地是找死”。
　　特别是对于公司的高管来说，存在严重的道德风险。高价拿地并销售成功了，高管可以获得大笔奖金。即使失败了，也转嫁到股民那里。自己利益并没有切身损失。
　　二、 企业间串谋
　　1、 抬价营销
　　前赴后继的地王现象更重要的意义可能在于烘托市场火爆气氛，从而抬价营销。笔者将企业间串谋的抬价营销分为两种：
　　第一，市场层面的长期炒作。对于土地市场和房产市场而言，信心决定市场走势，决定行业未来。也正因为房地产市场对国家经济和居民生活的重要性，从来都不缺乏镁光灯的关注。基于此，开发商们心照不宣地利用争当地王的题材炒热市场，诱导消费者购房意愿，利用地价对房价的传导效应哄抬房价，谋求自身利润最大化和行业整体超额利润，使自己和其他开发商都能在热烈的市场氛围中牟取暴利。
　　第二，企业层面的短期炒作。指两个或多个企业基于一次性的秘密协议或长期的合作关系，通过一方的地王身份，附近其他方楼盘立刻产生提价销售的溢出效益。这种联动涨价模式可以在两个或多个相关开发商间展开，可能通过秘密协议或重复博弈过程达到稳定均衡，帮助对方在售楼盘升值，扩大可获利空间。
　　2、 一二级联动开发
　　一二级联动开发的企业间串谋方式，可有效分担二级开发商的现金流压力，激励该企业高价拿地，成为地王。地价款主要由土地纯出让金、开发建设补偿费用、城市基础设施配套费用三部分构成。如果一级开发商和二级开发商之间串谋，会产生双赢结果，维持稳定的合作关系。对一级开发商而言，可能无资金再进一步对该土地进行二级开发，通过一二级联动开发，它就可以瓜分在二级开发中更为庞大的利益；对二级开发商而言，如果看好一个黄金地段，但预料到竞拍激烈或自己没有那么雄厚的资金实力拿下该地皮，它可以利用一二级联动开发，要求一级开发商制定一些倾向于自己竞拍获胜的条款，甚至要求返还地价款中的开发建设补偿费用。这样，在竞拍时虽然名义地价很高，但实际支付却少了一大块。所以，二级开发商更有激励高价拿地。
　　三、 银企合谋
　　SOHO中国董事长潘石屹曾公开表示，中国1/3的开发商只倒土地从不盖房，囤地是中国房价暴涨的重要原因。但开发商敢于肆无忌惮囤地的一个重要原因是因为有银行信贷和股市“撑腰”。资产泡沫虽不断膨胀，但开发商自身承担的风险却其实很小，风险大部分都转嫁给了银行。
　　众所周知，中国房地产开发中对银行信贷资金的综合依赖度超过80%。在开发环节来说，按照央行规定，土地储备贷款采取抵押方式应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70％，期限不超过两年。这意味着，土地抵押物价值越高，可获贷款越多。商业银行在对开发商采取抵押方式获取土地储备贷款上，贷款抵押率一般不超过50%，而且均采取总对总授信（银行信贷总部对开发商总部直接进行贷款，并不接受各项目分公司的土地储备抵押贷款）。然而银行“嫌贫爱富”的本性决定了，对于那些地王，那些手握天量开工面积与土地储备的大开发商，贷款条件要优惠很多。这样，越是不惜代价成为地王，越是容易从银行获得大量信贷，越是在后期开发中有利，能掌握主动性。当然这要是在一定的市场风险与资金成本的平衡点上。即使在地王单个项目上的资金收益率不大，但由于通过地王而获得天量资金，总有机会在内部进行资金周转，达到企业效益最大化。
　　但银行通过开发商提供天量资金的同时，自己也收获了丰厚的利润。在房价上涨行情里，房贷是非常优质的产品，还竞争地十分厉害。这样，不少银行为了自己的利益，往往与各大开发商或明或暗存在战略联盟，往往在开发商拍地之前就已经说好贷款支持力度，于是开发商拍地时候更加有恃无恐。银行实际成为房地产开发商拍出地王的幕后合作者甚至主使者。
　　有很多媒体认为，“2009年地产商们大肆开疆辟土背后，很大一部分功劳归于银行”。2010年1月14日发布的一项统计显示，2009年以工农中建四大国有银行为主的商业银行向地产企业提供授信额超过了3300亿元。据该机构数据统计，2009年中国银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行等国内多家银行全年向房地产企业发放总额逾3300亿元的银行授信。其中绿地、世茂、绿城分别获得银行授信474亿元、150亿元和100亿元。[4]
　　典型案例：万科2009年8月18日公告，近期与中国建设银行股份有限公司签署《战略合作协议》，深化双方业已建立的长期战略合作关系。根据协议，中国建设银行股份有限公司将为万科提供授信额度人民币500亿元。建设银行和万科将在房地产开发贷款、银行保证业务、票据承兑和融资债券等多个方面开展广泛合作。这是建设银行继2007年给予万科200亿元授信额度后，进一步增加对万科的授信力度。
　　四、 政企合谋
　　1、 地方政府利益输送
　　由于我国中央政府和地方政府采用分税制，官员升迁制度主要是以GDP为核心的政绩来衡量，以及某些地方政府追求短期财政收入的最大化，使得地方政府特别热衷于房地产的火爆。现行的批租制度下,地方政府出让土地可以获得未来几十年的土地租金,加之可以从中获得房地产税、建筑业税等大量税收，所以，现实中政府有利益激励和开发商合谋炒高地价，尤其通过几个地王的“羊群效应”来带动其他开发商入场，拉高地价，进而炒区域热房地产市场。
　　政府的迎合措施可能发生在两个期间：在拍地前，地方官员可能会和较有意向标地并且资金实力充足的开发商进行“贵宾室”谈话，双方达成企业高价拿地后，事后地方政府给奖励或政策优惠的口头承诺。或者开发商拿下一块地王后无力开发，可以找地方政府谈条件。这些做法在某些省市已是行业潜规则。政府开出的优惠条件可能包括修改土地建设规划，增迁好的配套，调整容积率，增加限高，减免回购房，延缓缴纳土地出让金，部分税收返还等。有这样的利益输送方式，自然摊薄了拿地成本，企业当然会积极拿地，即使这块地皮看似“天价”到难以收回投资。
　　典型案例：广渠门改规划事件
　　名不见经传的国企中化方兴2009年6月30日击败SOHO中国、保利等著名房企而拍下目地处北京朝阳核心地域的广渠路15号地，出价40.6亿元的高价竞得这一地块。剔除1.5万平方米廉租房用地及一所学校和一个体育公园用地，这一地块的楼面均价约为每平方米1.62万元/平方米，创下当时北京土地交易单价之最和全国总价地王。该地块总用地面积155918平方米，其中建设用地面积119056平方米，代征城市公共用地面积36862平方米，规划用地性质为居住、体育和住宅混合公建用地，地上建筑控制规模为280118平方米，综合容积率2.25。
　　然而2009年12月30日，北京市规划委员会官方网站发出《广渠路15号项目调整公示》。中化方兴公司提出，在建筑规模不变的前提下，将A4—1地块建筑控制高度由60米调整为80米，A4—10地块建筑控制高度由80米调整为100米。同时，在用地面积不变的前提下，该项目配建的体育公园位置和形状也有所调整，即将A4—7体育公园用地与A4—8住宅混合公建用地的位置进行调整。
　　业内人士测算，即使广渠门15号地可售的总建筑面积没有发生改变，其对于规划的修改都指向了每平方米建筑面积上的利润最大化，这一规划如果批准，将给中化方兴新增20多亿元的利润。
　　2、 违约成本低
　　开发商只要付出少许保证金就能拿到地王，拿到后不是一次性缴清全部地价而是分期付款。虽然国家有三令五申，严格要求地价款必须两年内付清（09年12月“原则”要求一年），三个月内要交付30%（09年12月后提高到50%），但实际上往往执行不到。若不开发，期间损失的只有地价款首付款的利息。逾期未缴清土地出让金，或是有其他原因不得不退地，至多只是损失几千万元的保证金和地价首付款。分期开发分期付款更为开发商提供便利。很多开发商往往还能根据合约找到“合理借口”，得到先期支付的所有价款，不伤毫发地全身而退，比如苏宁地产这样的典型案例。开发商高价拿地推高区域房价，在分享房价上涨的超额收益后，又无需承担调整土地市场过程发生的费用。地方政府这种纵容地王随意退出、违约的态度，促使开发商更加毫无畏惧地在拍卖现场上演抢地大战。
　　3、 默许囤地
　　当前各地的财政收入大量来自卖地，所以，基本上绝大部分地方政府都不会排斥高地价，更不会禁止抢地、囤地，对两年不开发即收回土地的规定基本都是睁只眼闭只眼。这样给开发商只要能囤到地，就有很大的操作空间。
　　由于很多开发商认为中国房价将长期处于上升区间，所以哪怕地价再高，只要能熬得住，地先囤着，政府一般都不会催，只要跟政府关系好，连地价款都拖着不给也问题不大，过几年开发商总是能找到自认为的合适时机开工开盘和发售，哪怕倒手，也能获得巨额利润。
　　五、 央企和大国企的经营软约束与信贷优势
　　和07年的拿地表现不同的是，09年半数以上高总价地块及大规模地块被央企或有国资背景企业收入囊中。市场评价，这些国企的特点是往往出手十分阔绰，一旦参加拍卖就志在必得，可以说是不计成本的拿地圈地，让众多也号称大牌的民企开发商都闻风丧胆。如根据资料，2009年土地成交楼板价排名前20的有近四分之三是国字头或地方国企拿下。
　　案例：2009年11月20日天竺22号地在北京市国土资源局土地整理储备中心拍卖，龙湖、远洋、保利、中建、合景泰富、融侨等地产大腕云集现场，其中还包括百仕达、大龙、冠城、艾美高、大成、安邦保险等12家开发商参与举牌竞拍。经过持续近一个半小时的190轮竞价后，隶属顺义区人民政府的北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司“力压”11位竞争对手，以50.5亿元的价格将天竺22号地块成功收入囊中。该地块楼面地价从起始的8336.98元/平方米提升到最后的29859元/平方米，最终成交价较拍卖底价14.1亿元高出36.4亿元，溢价达258.2%，多位在场开发商均表示“最终竞拍结果超出预料范围”。
　　和民营企业相比，大国企尤其是央企进入房地产业，有获得银行贷款渠道通畅、母公司资本雄厚、综合资金成本较低，还具备地方政府支持等多种优势。央企国企在中国是享受政治待遇的，很多央企国企的老总比地方政府首长的党内职位要高得多，各地方对于央企国企是趋之若鹜、求之不得，至少是得罪不起的，在开发环节上是处处绿灯、一路畅通。
　　央企国企和国有银行之间的合谋又是最深、最牢不可破的。2009年银行系统发放的9.5万亿天量信贷中一部分是特定用于支持国企的短期融资。但是，面对投资环境恶化、产能过剩的实体经济，风险加剧的股票市场，和通胀预期，这些国企取得信贷后，只能将买地皮做为资金的避险工具。
　　案例：2009年6月30日经历97轮竞价才最终成交买下“广渠路15号地”地块的中化方兴,除了母公司中化集团购买了其部分增发股份之外,2009年上半年还总共获得245亿元的银行授信。这正是大量资金流入地产行业的写照。
　　另一方面，央企大国企即使拿下地王后几年不开发也少有人来问责，开发失败了对于老总也几乎不存在惩罚机制，即使国资委来查，也可以完全推给市场风险，老总最多换个地方做。但一旦拿下地王使得经营业绩大幅增长，就可以名正言顺获得巨额年终奖金。这种只有政绩、奖励，没有约束、惩罚的美事谁不为之呢？所以，他们根本不惧怕国家调控楼市组合拳，只管重金抢地实现资产的保值增值，显示自己任下的业绩，为将来仕途打好基础。
　　目前政府对土地市场的所谓整顿对于央企国企来说，更加发挥它们的优势，会刺激和加大它们在土地市场上的兴风作浪。
　　如2009年5月，北京“朝阳区广渠门外10号地”以10.22亿的价格被富力地产拍得，按照双方的合同约定，富力首先支付土地出让金的20%，剩余部分在180日内付清；而2009年6月30日在“广渠路15号地”的出让中，有着国企背景的中化方兴以40.6亿元拿下该地块，按合同约定，中化方兴在3个工作日内付清全部土地价款。两者的资金实力差距可见一斑。
　　六、 总结：本文指出，中国“地王”频出原因十分复杂，但以下几种可能性最大：
　　一、企业自身利益最大化诉求。或出于盲目乐观，或因为信号机制；
　　二、企业和企业的合谋。相互抬轿子，通过地价哄抬房价；
　　三、银企合谋。地王有融资优势，银行也自愿为地王输送炮弹；
　　四、政企合谋。政府授意开发商通过羊群效应来炒热房地产，获得土地出让金最大化，事后给以地王补偿；
　　五、国企的经营软约束和信贷优势。
　　对于以上几种可能性，由于有关材料披露的限制，有些假想是很难完全去证实的，在实证检验上中更难量化具体那种原因所占比重最大。但根据各种公开材料和蛛丝马迹，笔者以为，政企合谋的可能性非常大，所占比重很高，危害性也最大。  陈杰

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