酒店+地产：从相互依附到融为一体

    在人们的印象中，商场成功人士总是带着一身勇猛之气，然而，当我见到长春会展中心大饭店总经理刘广东时，却实在无法从他身上看出一丝一毫的狂傲之气，反而非常儒雅。用一句现今比较流行的词来形容就是"淡定"。正如一位朋友对他的评价，其实他的电话总是在响，但是每次当他接电话的时候你一点听不出他说话的语气有任何的匆忙，总是心平气和地把很多重要的事情谈笑间"摆平"。
    作为长春市工商联房地产商会的副会长，刘广东先生应该说也是地产圈的人，尤其对酒店地产有他的独到认识。但当《置业周刊》副主编吴刚表示要对他进行相关内容的采访时，他十分谦虚地表示，房地产并非自己的专业，实在是怕"丢人"。但在盛情邀请之下，刘广东与吴刚聊起了他对于酒店和房地产行业的见识，尤其是对于酒店+地产模式的观点。
    酒店+地产：高端地产项目牵手国际酒店品牌，这是对项目乃至城市的一种认可。
    吴刚：刘总您好，很感谢您在百忙之中接受《置业周刊》的采访。
    刘广东：您好，很高兴能够接受这次访问。
    吴刚：随着长春房地产市场的不断成熟，涌现出一大批"做强做大"了的企业，众多高端项目开始将目光瞄准高档星级酒店，以增强楼盘附加值和吸引力，提高整体档次形象，并形成良好的互补关系。酒店可以利用项目广泛的客户资源和环境资源，维持自身比较平稳的发展；而楼盘项目则可以借助酒店带动周边的社区配套，在一定程度上方便了业主的工作和生活，同时一个国内外知名的高档酒店进驻到项目中，使得项目的人气、形象、服务都能得到进一步的提升。那么刘总对此有什么看法，长春国际会展中心大酒店给周边的地产项目带来了怎样的优势呢？
    刘广东：首先，酒店+地产的模式分为两种，第一种是住宅地产。对于一个楼盘项目来说，开发商一般只要把项目的建筑景观、套内户型、配套设施以及小区物业搞好，然后顺利地将房子交到消费者手中就可以了。至于引进酒店，在大多数人看来，这是一件比较"繁琐"的事。但是尽管项目与酒店联手的模式存在着不少难题，可是近年来楼盘与酒店合作的大戏还是频频在房地产市场上演，且有愈演愈烈之势。近两年高端地产项目联手国际星级酒店的案例不断发生，比较引人注目的有绿城集团与凯悦国际酒店旗下君悦酒店合作，世贸房开牵手全球性国际酒店公司洲际酒店集团等。除此之外，置信房开与威斯汀酒店达成合作协议，由美国喜达屋酒店及度假村管理集团管理。高端地产项目不断牵手国际酒店品牌，这是对项目乃至城市的一种认可。
    品牌+影响：品牌价值对于企业本身具有不可估量的作用。 
    吴刚：对于地产商进军酒店地产业，或者有意识地将旗下物业交由酒店管理这一现象，您是如何认识的？您所经营的酒店是否会在这些方面发挥作用？
    刘广东：住在一个小区内部或者周边有酒店的房子，对消费者来说，可谓是一种"附加值服务"，既方便家人聚餐又能接待朋友和客人。"酒店+地产"这种开发模式迎合了业主不断深化的生活需求，并因此应运而生。这一创新的房地产复合开发理念突破了以往房地产开发"建楼卖楼"的固有模式，提高了楼盘的品位与档次，丰富延伸了房地产"服务"的内涵，也使得地产开发的综合效益得到了充分发展。
    酒店之于一个房地产项目的意义想必开发商们都是了解的，但是更多时候他们可能更愿意将酒店作为一个销售的噱头。当然，一个大型酒店的进入，当然能够提升商业地产项目的影响力，当然能够促进销售业绩的提升，这仅仅是一方面。开发商们更看重的还应该是二者品牌影响力的叠加。
    商业发展到现今阶段，无论是什么企业都已经意识到品牌价值对于企业本身所不可估量的作用。品牌影响力，尤其对于商业地产更为重要。商业地产的主要客户群体是投资者，或者说投资者与自用者各占一半的比例的吧，对于投资者最重要的是什么呢？当然是投资回报，简单来说就是赚钱。商业地产投资上有一个最简单的规律，跟着商业巨头们好赚钱，所以大型的零售企业、大型的百货企业、大型的院线，包括大型的酒店企业都成为最好的投资保障。原因其实特别简单，这些大型的企业对于选址都是有着严格要求的，投资者就会认为他们能够看重的地点和项目，这传递着一种信心。因此，众多品牌美誉度高的企业相加，就会形成一种更大的品牌影响力，对于品牌尤为重视的房地产企业自然很明白这个道理。
    我们会展中心大饭店依托展会经济，与会展中心一起，成为所属区域的标志性建筑，已经成为全市甚至全省最具代表性的高档酒店，在外埠也是小有名气的，从某种程度上来说已经带动区域的经济发展。从影响房地产市场的角度来说，也已经提升附近房地产项目的品牌影响力，带动周边楼盘的升值，带动土地升值，这都是一个好的酒店为房地产所带来的东西。
    依附+双赢：未来酒店+地产的模式将变成合作开发，达到一种利益的均衡。
    吴刚：表面上看来，酒店依附于旅游业，为其提供服务，但同时，酒店又跟很多行业又密切的关联，就像您刚才说的，酒店+地产。例如酒店式公寓大量进入市场，一方面解决了特殊人群的居住需要，尤其是高端商务人士，另一方面跟酒店原有的客户进行结合，尤其是在酒店长期包房的客户，如果地产商与酒店达成协议，接受酒店的概念，同时聘请酒店专业人士管理酒店式公寓，不仅是酒店式公寓，同时为酒店业达成双赢。
    刘广东：说得对，确实是种双赢，我对此有很深的感触。
    现在很多房地产开发商仅仅意识到酒店促进销售的作用，其实这是一个误区。很多人都会说，目前中国的房地产开发模式还比较落后，房地产开发企业还处于一个比较初级的阶段。原因在哪里？
    我个人认为，一个成熟的房地产市场中一个成熟的房地产企业，旗下开发的物业应该是有一个比例的，我指的比例是多少物业用于销售，多少物业用于自持。房地产开发的利润应该来自两个方面，一个当然是销售，一个就是租金。
    一个公司自持物业每年的收益，这样一个稳定的现金收入对于房地产这种资金密集型行业的重要性无须多言。在保证现金流通畅的情况下，企业的抗风险能力自然会加强。其实，酒店行业是最好的自持物业类型之一。原因有这么几个，酒店业可以说对于整体经济形势是非常敏感的；其二，酒店业如果打造得合理，会创造很稳定的收入。我来详细解释一下，首先说敏感，在刚刚过去的金融危机中，整个酒店行业处于一个低谷时期，普遍经营艰难，也就是说在经济大环境改变的情况下，酒店业最容易感受其变化；第二，尽管在金融危机的背景之下，被炒高的物业使很多租赁经营的酒店受到最大的冲击，但是未来更多酒店业将可能间接参与投资，或者采取一种加盟的方式降低自身的风险，这对于房地产开发企业来说都是有利的一面。
我觉得未来酒店+地产的模式将会迈入一个新的领域，变成合作开发，达到一种利益的均衡，增强两个行业的抗风险能力。
    旅游+地产：做旅游地产必须要心中有景。
    吴刚：根据中国房地产指数研究院的数据发现，在未来10年内，从2007年到2016年，中国旅游行业的增值估计在8%左右，同时从国外进入中国旅游的人数估计在1.4亿。所以，这么巨大的商机给中国酒店行业带来很好的市场预期。那么，随着长春旅游资源的不断开发，旅游地产也会越来越发达，您对长春的旅游地产有怎样的判断？
刘广东：说到如何做好旅游地产，这是一个有趣的话题，我比较赞同一个观点，就是想做旅游地产必须要心中有景。比如西湖，杭州人总是觉得西湖没什么特别的，但是北方人去过之后却会回味许久，为什么？首先是景色，但是景色真的就有那么多的不同吗？东北就没有风光宜人的大湖？人们真正关心的是那儿的传说和故事，这是人文的东西，其实这才是旅游地产中最重要的。其实建一个酒店特别容易，但是酒店要建成什么样？这才难，也就是说酒店就要像风景一样，要有意境。王国维说，有有我之境，有无我之境，孰高孰低？其实难分高下，关键在于怎么做出意境。
    未来+计划：会在酒店+地产模式做出一些有益的尝试。
    吴刚：中国地产经历了将住宅地产和商业地产严格区分以来，人们发展单一的地产想法越来越不能满足生活和居住的要求，也不能适应地产业迅速的发展，近年来国内大型城市出现了综合体的开发模式，几个知名的地产品牌比如华润集团等，在全国各个大型城市都有比较大的举措，将城市中商业办公、居住、酒店、娱乐、餐饮、交通等等城市功能在空间上进行整合，形成多功能、高效率复杂而且统一的综合体，通常城市综合体包括大型的商业中心、娱乐中心、写字楼和高级公寓，形成了功能相互支撑、互相联系的整体态势，城市综合体在中国是方兴未艾的产业。酒店在其中起到了其独特的作用，带动高端人群消费的同时也带动了周边地产行业的发展。长春国际会展中心酒店就是这样，虽然不隶属于某一个地产开发企业，却在会议展出、名品推介等多方面带动了周边项目的发展。未来您还有哪些发展计划？
    刘广东：酒店业对于管理、硬件设施、信息平台等的要求都相当高，现在酒店业的竞争也异常激烈。我曾经看过一份《中国酒店业发展趋势报告》，报告中说，预计"十一五"期间，我国旅游酒店投资将达3400亿元，到2015年全国将新增各类住宿设施约20万家，其中星级酒店约1万家，五星级酒店将超过500家。从这组简单的数据我们能够看出，未来酒店业竞争的激烈程度。未来中端酒店和其他形式的酒店将会越来越多地影响整个酒店业市场，他们的专业性增强，对于信息反映速度加快，又具备价格优势和其他一些附加值，这些对酒店业市场都是一个新的挑战。
    也正是由于这种大规模的投资，使中国的酒店业普遍亏损严重，也就是说，酒店行业正在面临着一次打破就有市场格局建立新的市场格局的历史阶段，在这样一种重要的时期，房地产界的朋友想和酒店行业联手还是要慎重一些的，横跨两个行业的合作，绝对不如想象的那么简单，需要做一些细致的调查和研究才行。
    关于未来地产方面的动向，我们最近也在研究，因为计划还没有成型，暂时就不多透露了，但是有一点是肯定，就是酒店+地产的模式是有发展潜力的，我们也会在这个方面做出一些有益的尝试。在酒店和地产联系愈加紧密的今天，我更希望能够和房地产行业的朋友们多多交流，共同促进两个行业的进步。
    《置业周刊》：最后再次感谢您接受《置业周刊》的采访。
    刘广东：谢谢。我很希望地产界的朋友能够多多和我们酒店业交流，也欢迎大家常到会展中心大饭店来，我们会竭尽全力为大家服务，为消费者提供便利。

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