房地产行业2010年度研究报告

　　我们观点：2009年房地产住宅市场迅速回暖，但由于政策出现调整，不确定性加大。
　　经济复苏持续，商业地产"绿芽"已现，且有望受益于Reits推出，成长潜力巨大。
　　投资要点：
　　今年以来，房地产销售回升速度明显快于建设和拿地速度，这成为推升房价的重要因素。但由于地王频现，开发商土地成本大幅上升，若未来房价持续上涨难以为继，则地价将大幅侵蚀地产公司的盈利能力。
　　政策面对行业构成重大影响。2008年以来为应对金融危机而采取的营业税优惠政策已经调整，其他优惠政策将延续;加速推进城镇化进程，对行业构成长远利好，但行业依然面临一定政策风险。
　　经济复苏中，一线城市商业地产"绿芽"已现，但各城市情况有所不同。具体来说，上海写字楼租金仍在回落，但已趋于稳定并有所回暖，空置率也略微下降;北京写字楼租金仍在回落，但三季度吸纳量环比上升94%，表现强劲，空置率微升0.1%;深圳写字楼租金已展开反弹，空置率下降，当季吸纳量超过当季供给量。
　　商业地产仍有望享受黄金增长期，原因有四： 1. 中国经济仍处于黄金增长时期，经济的发展刺激了对写字楼类商业物业的需求，而庞大的消费需求则保证了对商场类物业的需求源源不断;2. 出于发展总部经济以及加强住宅周边配套设置，提升住宅房价的目的，地方政府对于商业用地出让可能维持较低价格，相比于住宅物业开发，商业地产开发可能获得更高的利润率;3. 发展战略性新兴产业，培育新的经济增长点的战略的推出，更是给了高科技园区发展新的契机，商业地产发展得到了政策的支持;4.REITs即将推出，保险公司投资商业地产开闸，将使主营商业地产开发的公司长期受益。

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