成都商业地产发展研究锁定三个方面

　　成都住宅地产有非常繁荣的发展，非住宅大概就是商业地产，商业地产主要由几个板块构成，一方面是商住性写字楼板块，再一个是零售型的，从总量上来讲，感觉到总量二八拍的水平，不管是开发还是交易量就是这个二八拍的水平，这就反映出成都还是一个二线城市里面非常强的生力军的城市，就是在二线城市中间增长性特别明显，那么这种增长很重要体现在什么呢？
　　从房产方面首先体现在住宅，住宅是一种终端消费，所有的商业发展或者说狭义商业发展也就是零售业发展，这是一种中间需求，是一种派生需求，也就是这个人口增长有它的相应支撑才会有所谓的商务地产或者狭义的商业地产增加，正是因为成都的住宅地产火爆，它的增长潜力或者增长势头是非常强劲的，住宅地产增长非常强劲，实际上为我们在未来若干年商务地产增长提供一个非常坚实的基础，这是很重要的基础。
　　整个商业地产发展研究锁定三个方面
　　第一个就是住宅的发展趋势，我们以前关注什么呢，商业地产主要讲零售服务业，地产比较关注住宅，小区人住的多，商业地产就会发展，像万达，家乐福。反过来，如从房管局这个角度，有很好的基础数据资源，房管局前段时间专门做了入住率的调查，看商务写字楼，也依赖人的居住量。国外调查，购写字楼的时候，选择一定是离住家比以前更近，实际上隐含着一个特点，中高端住宅发展实际上也引来商品住宅提供很重要的指针。在中高端发展很密集的地区也一定是未来高端商业地产发展的趋势，商业地产是隐身的派生的中间需求。　　　　
　　第二点仔细研究城市规划发展，城市发展趋向，城市发展模式，城市发展格局变迁，从规划角度上看，现在比较重要的困惑是什么？存在一种矛盾，就是规划上，城市规划上怎么考虑，区与区之间的衔接，这种东西在城市总体规划角度去做相应考量。
　　第二个城市规划从商业地产本身对接要求是很苛刻的，比如说道路宽度的，道路形式，慢车道，快车道布局，比如说城市规划角度，从商业地产的布局有非常好的对接，规划局人士清楚在商业规划方面有什么作为。有一些想法同目前这个街区的道路、这个片区商业上的要求存在矛盾，所以说从这个角度说，需要强化作政府这个层面，政府领导层面以及规划层面商业地产中间的发展规律上一种相应诉求，他们要比较清楚，他们才会在这个区域发展上好的政策上、取向上引导，才会从发展商，同发展商形成一种合力。
　　第三点商业地产需要很仔细地研究整个商业价值链的分布问题，现在商业价值链就是很重要的业态，经营业态布局问题。比如购物中心的发展形态，现在好像是未来发展的一个方向，但是我觉得是一个取向，大型购物中心或者城市综合体应该有相当的份额，但是反过来讲，为什么现在会看到国美、苏宁扩张的大店开始收缩，因为所有的购物中心在点位上要求非常高，对周边环境要求都是非常高的，在这种背景下所有黄金口岸或者私密业态发展东西是有限的，比如说家乐福在中国沃尔玛走得好，因为他先走了一步。 　　
　　反过来讲，的确我们现在看到的就是，整个商业演变的趋势是什么，两个极端，一个极端，更多偏向于什么？电子商务，另外偏向于体验式购物，在城市中心区很多反感街铺了，但是我个人觉得这种街铺仍然有很强的生命力，在城市的中心区，包括传统来看，形成商业格局，不一定哪一种东西是绝对的主体，在不同的区域我们要考虑什么，它的商业业态不同的商业价值在什么位置有什么样的生命力。
　　另外要考虑产业集群的问题，比如做写字楼或者做专业市场，要考虑产业基础，比如说温江商业发展相对差一点，很重要一点就是它的产业基础不是很强大，回过头来看成都市周边很明显的专业市场升级，二环路专业市场都在搬迁。发展商必须仔细考虑旅游商业地产，成都市周边也在做旅游集散中心，旅游目的地，旅游商业地产也是一个很重要的课题，这都同产业集聚相关，所以一方面考虑整个行业价值链，业态业种，再一个考虑产业方面的特殊要求，对商业地产提出了什么样的要求。要从这三个方面考虑，一个是从住宅，一个是从城市规划，再一个是从产业，从商业本身系统的来发展。 四川大学经济学院教授不动产市场研究所所长吴丰先生

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