专业批发市场策划系列专题：商业地产做“势”最重要

专业批发市场策划系列专题：
    编者按：  目前，中国专业批发市场风起云涌，而专业批发市场成功繁荣发展又何其艰难！为了帮助支持全国专业批发市场投资举办者、运营管理者解难释惑，商成专业市场研究所联合义乌最强势的专业批发市场运营策划咨询机构——商兴成市场投资管理（义乌）有限公司，陆续推出“专业批发市场策划”系列专题，对专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发为核心业务的项目定位， 顾问咨询 ，招商销售 ，运营管理，建筑策划 ，规划编制 ，全程代理， 投融资金，可研报告，市场研究， 高层论坛 ，人员培训等内容，期望通过商成专业市场研究所及商兴成市场投资管理（义乌）有限公司的努力，形成专业批发市场策划系统内容。
   商兴成公司是专业致力于专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发为核心业务的综合性投资管理机构。
    希望我们的努力，能有助于全国专业批发市场投资举办者以及专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发策划机构。

受美国金融危机及全球经济不稳定因素的影响，导致贸易相对萎缩、出口量减少，许多相关行业如：贸易、海运、物流等均受到不同程度的影响。以青岛写字楼市场为例，为减少运营开支，部分企业选择了降低对写字楼品质和租金的要求，退而进驻乙级写字楼。这导致一部分写字楼业主在为公司租客续约时采取了特殊折扣及不涨租金的营销策略。同时，诸多在建的写字楼项目后期的市场租金策略亦要进行相关调整。

随着09年东部商业地产市场的陆续放量，外加严峻的宏观经济大环境，青岛东部商业地产项目面临演剧的挑战，诸多在建的商业地产项目后期自身如何进行相应调整，抓稳潜在客户？如何处理好彼此间的竞合关系，形成各具特色又相互借力的东部磁场？

一、当前形势判断以及销售情况

“现在是投资商铺的最佳时期！对商业地产信心百倍！”

安泰信集团国际展贸城项目总经理屠四星总经理

 “我们看到降息了，对我们来讲非常的鼓舞的一件事情，特别是对房地产行业，包括现在对投资也好，几万亿的投资，目前的投资表现，应该有很多积极的信息点，来为我们的客户理财，为我们的客户帮助考虑更多的一些方式，做一个充分的分析。房地产来说，是非常纵观的信息，不会像股市一样，我们青岛这边，一般来说期房比较多，现在还有就是说，现在买的房子，是为两年以后的，因为经济危机，存款现在离去还要继续往下走，钱存在银行就没有意义了，现在的资金没有出路，股票不敢投，

11月27日表现最强劲的就是5年期的国债和三年期的国债，还有3年期定期存款和5年期定期存款快速的上升，其实利率是非常低的，但是老百姓非常踊跃的购买，老百姓认为，现在利率是下降的，现在买的话，可能还会增值点，在这基础上，选择一些高收益的，银行是最稳定的，因为是国家的，第二在稳定的基础上，选择一个高一点的回报。”

 “在现在的阶段，尤其是商铺投资，在现在整个市场环境恶劣的情况下，商铺投资是最好的投资。因为房地产商铺投资，住宅投资已经是大起大落了，但是商业地产这块，价格趋势是比较平缓的，而且现在的投资收益来讲，远远的高于5年期债权，看后可以看看股票，青岛的住宅的回报率是非常的低的。商铺投资，实际上在我们现在的市场环境下，老百姓可以接受的理财方式来比较，这是最好的方式。”

 “青啤陆续有项目入市 前期花大力气调研”

青啤地产市场经营部副部长 薛志云

“刚刚大家谈到行业微机、金融危机对我们的影响，我们前期的工作，产品定位这方面我们做的也是比较长的，也不敢非常贸然，都是非常小心的做事。很多的项目以后会陆续的入市，比如说一些高端的住宅项目，还有其他区域的项目。明年下半年我们会陆续的入市。”

张百忍：香港路商铺销售仍有压力 海尔路商圈有望分流市场

“香港中路商圈的写字楼用量是50万，我考虑到有一些项目延期的情况下，也基本上差不多。2010年谈的话，没有办法确定，有一些开工的项目，应该说不会再推迟的，比如说我们看到200米以上的项目，从西往东，万邦、中铁、远雄、世奥、凯越、香港花园等这些项目，商铺量也非常大，比如说百丽、银座等，所有的项目加起来，从供应量来说，对市场来说，说句实在话肯定是承受不了的，所有的项目顺利的话，经济不出现经济危机的情况下，想销售出去，也是非常困难的。”

营销创新篇：

集体把是“势”造好 先做好板块最重要

把板块做好再打项目 量价都会有提升 凯悦中心营销总监 董春岩

 “区域这块，我个人觉得，后期可能有更多的商业出来，我也希望大家能够在市场不好的情况下，大家应该联合起来。现在不是单打独斗的过程，一开始的时候，大家谁也不知道。我们把这个区做好之后，大家对这个板块有了认知之后，咱们再打单个的项目。现在的商圈也是一样。如果我们把片区的商业价值联合的挖掘出来的话，我觉得我们未来的销售会更好，包括我们的区域价。现在大家还是单打独斗，我想过来和大家认识一下，然后就是呼吁一下，如何联合起来，先把区域打造起来。也希望搜房网能多牵头做这样的事情。”

商业地产做“势场”十分关键 香港中路配套需从点变片 安泰信集团国际展贸城项目总经理  屠四星

 “在我看来，商圈的商业设施档次、量、业态的分布程度，在香港中路已经非常的丰富了。开发商现在有的时候做商业地产的时候，是在做一个“势场”，我们对市场是怎么看待的，这个是有限的。刚刚董总强调要联合，联合的一个方面，是政府那边寻求更多的支持，对市政面貌的一个改善，现在的街景，香港中路包括东海路是青岛市的一张名片。但是旅游的相关的设施配套，远远不够，其实很简单，我们去成都看一下旅游的发达程度，我们

现在的香港西路的商业网点是一个点，虽然看起来是一片，但是这个片不是很紧密的连接起来。这都是一个店出来之后，再走向另外一个店，在这个过程当中，不是整个感受性的商业街区，我在这个区域当中。本来香港中路是一个大板块。不管是百丽广场还是阳光百货，这些店之间没有必然的联系，因为在市政配套上面，政府的规划上面，没有把这个当成一个旅游街区。”

在网络营销与电话营销间自由穿梭 合富辉煌山东公司项目总监 段延锋

“我想任何一个企业都在想这个平台如何给我们带来更大的收益？用外面的眼光看青岛，不能说站在青岛的角度看外面。山东区域总会有一种地域的优越感。像这样的项目，第一从规模上比不上凯悦，从相关的一些配套，比不过百丽广场的运作，我们优势在哪里？我们为什么立足于香港中路？我们经过产品的分析，包括搜房网的一些建议，我们要采取走出去的方式。

在山东的荣成、乳山、烟台、威海一带，都有一些外销的项目，但是真正做到全球发售了吗？可能没有。有可能在异地做了一些相应的宣传和推广，但那只是一个点，但是我想把面打开，所以就找了搜房网。我们在搜房网做一些项目的广告宣传，在山东省内做一个全面的覆盖，我觉得与其这样的话，可以改变原来的那种单独的主流媒体做广告，去做短时间的宣传。”

积极引导好客户 写字楼体验式促进销售 戴德梁行的项目经理 吕后军

“一个是广告的单次投放以后，现在更需要在广告带来的作用已经下降了，但是仍然带来一定的客户的情况下，如何抓住这个机会。作为我们公司，不管是开发商也好，还是代理公司也好，作

为一个老总，对项目的理解和把握，对市场趋势的分析，对整个行业的趋势的分析，能够更好的去引导客户，更好的去帮助客户分析，更好的让客户区做决策，我觉得这是一个方面。

另外一个方面，写字楼的体验式，以前我们说体验文化，更多的是用在住宅和商铺了，现在写字楼这一块，这种营销方式也是一个创新，实际上就是依托于一种产品的创新。对写字楼的销售起到一种很好的作用。”

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