专业批发市场策划系列专题：中国房地产周期分析及对策

专业批发市场策划系列专题：
    编者按：  目前，中国专业批发市场风起云涌，而专业批发市场成功繁荣发展又何其艰难！为了帮助支持全国专业批发市场投资举办者、运营管理者解难释惑，商成专业市场研究所联合义乌最强势的专业批发市场运营策划咨询机构——商兴成市场投资管理（义乌）有限公司，陆续推出“专业批发市场策划”系列专题，对专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发为核心业务的项目定位， 顾问咨询 ，招商销售 ，运营管理，建筑策划 ，规划编制 ，全程代理， 投融资金，可研报告，市场研究， 高层论坛 ，人员培训等内容，期望通过商成专业市场研究所及商兴成市场投资管理（义乌）有限公司的努力，形成专业批发市场策划系统内容。
   商兴成公司是专业致力于专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发为核心业务的综合性投资管理机构。
    希望我们的努力，能有助于全国专业批发市场投资举办者以及专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发策划机构。

　　谢谢大家，今天早上我从广州一个很突出的感觉，杭州比想象中要暖和，来到会场发现气氛比较热闹，我知道大家到这里都是冲着郎咸平教授来的，我看郎咸平教授还没有来之前，和大家做一个交流，交流的题目很大，“中国房地产周期分析和对策”，不好意思这个题目是我想出来的，想出来之后也吓了一跳，很紧张，对所以昨天晚上看了一场电影，《预见未来》，尼古拉斯演的，讲一个人有预见的能力，但是只有两分钟，但是他凭两分钟的预见能力化解了一场核危机。我想在座的所有人都想知道接下来房地产发生什么事情，有没有规律，规律能不能被我们掌握？当我们知道了这一些我们心里才有底。所以这些问题可以问郎咸平教授，在谈这些问题之前就想把这些我的经验和大家分享一下。

　　首先做一个自我介绍，我姓张，张维伦，不是张维迎。个人经历在房地产不长也不短，一共加起来15年，前面三年在房地产相关的行业，后来去了一家万科做的事情公司，做房地产产业化，就是在工厂里把房子生产出来，后来去了日本加盟，又去了清水建设，清水建设是全世界前十大公司，所以前三年基本上在房地产相关的配套产业，换句话说实际上很多开发商也是从这个行业出来的。在房地产开发领域前后一共将近9年，其实是97、98年开始进入房地产，主要所谓的业绩就是奥林匹克花园，从99年我进奥园(同音)集团团，到奥园集团在香港上市，我是全过程的经历者，不过大家有印象，当年在全国的房地产板块有一个很有名，就是广州的华南板块，在全国做千亩的大盘，这个项目我做总经理，当年拿地，当年开盘，15天卖了15万方，在当年的住交会被凭为中国地产第一名，还有一个万科的四季花城，不过那时候把万科的四季花城排在我前面，因为它们的笔画比我少。后来像一般的开发商一样，我们要逐渐走向资本市场，于是借壳上市，那时我买了一个公司，后来改叫奥园发展，03年调到武汉任上市公司总裁，两年，印象非常深刻，后来进入资本市场，在进入资本市场之前我们很天真、很幼稚，以为很好玩，进去第一天和原大股东开会他说了一句话：“欢迎上贼船”，我一听就下了一个哆嗦，后来果然两年时间不务正业，每天和银行打交道，两天后把上市公司股份卖掉，最后去香港上市，所以才可能在去年10月份搭上了去香港上市公司的末班车，奥园上市之后资本市场对房地产大门彻底关上。所以很幸运，后来老板一看很高兴，说好，因为之前我是董事、常务副总裁，好，你做集团总裁，后来我说，上市公司总裁我做过，留下了后遗症，就是我再也不买股票了。于是我辞职，成立了广东维森，05年开始到现在。

　　这三个阶段我总结一下是房地产开发商的前身、现世和未来。实际上我简单介绍一下维森置业。我们是把它当做一个行业来做，开发管理行业，为什么要做这个行业呢，我这里不多说了，但是为什么要定位为房地产开发商的未来？这一点是我们要想的，究竟是不是未来？开发商需不需要转型？这个是我们今天主要的问题。

　　三年时间我们做了开发商以前不会做的三件事情，破了三条大计：

　　第一条跨区域开发，足迹遍布中国的东西南北，东部山东，中间安徽、武汉、重庆，南部南昌、广州、肇庆。第二个大计——跨规模，从市区的几十亩到郊区的几千亩，第三个大计——跨行业，商业地产、工业地产、旅游地产、甚至农业地产，为什么？大家应该记得03年开始宏观调控，05年到08年是调控最严的时候，为什么在这三年我一个上市公司总裁不做，是东北，闯过这三条房地产的红杠，因为现在是最坏的日子，没有办法，宏观调控重点调控住宅，我们不可能在住宅地产这一块坐以待毙，宏观调控重点调控长三角，珠三角，我们不可能在长三角、珠三角等待灭亡，房地产重点调控一些大盘，我们为什么做市区的小盘，这是一场房地产的革命，有点像共产党当年打天下，为什么不能农村包围城市，所以我们如果拘泥于以前传统的思维，可能出路是看不到的，怎么看最坏的日子，首先宏观调控很严，当然现在稍微好转了。

　　地产大王越来越强了，万科王石放出话了，最后一个住宅肯定是万科建造的，什么意思呢？可能最后只剩下一个孤家寡人，所有人都被他淘汰了，消费者说不让开发商赚钱了，我们自己集资建房，所以政策越来越严，我们的大鳄越来越凶猛，消费者要求越来越高，中小开发商怎么办？所以在现在的经济情况下，房地产开发商面临非常严峻的环境，我们必须寻找新的出路。但是出路在什么地方？这是每个人都在想的问题，在想这个问题的时候，我们必须要反省，如果对过去不进行反省看不到未来，所以在埃及有一个法老的墓志铭：“说我们看不到过去就不知道未来。”

　　产业化的方向是什么，产业化的核心是什么，讲到这三个问题，我是谁，到哪里去，怎么去，这三个问题想清楚了，其实出路不言自明。我是谁呢？可能这个问题很简单，我是开发商，实际上这个问题大概在02年，6年前住交会颁奖的时候，也是我去过演讲，但是大家有没有想过，开发商是什么？我们会看到房地产有一个很奇怪的现象是其他产业没有的，我们叫它，对开发商没有一个准确的定义，万科设计申请专利，重点在设计，中海讲过程经济，重点在工程质量，任志强天天骂政府，潘石屹干脆去演电影，万科说现在我是制造商，我要盖工厂了，另外90%的开发商都在预测房价涨还是跌，所以房地产开发商究竟是什么？这个问题没有统一过，那么要回答这个问题，要回答一个最根本的问题，房地产的产业链是什么，产业结构是什么，最长的产业链有三条，第一条价值链，房地产毫无疑问以利润为中心，但是有三条价值，第一个土地，房地产初期，在第一个10年以土地为中心，那时候房地产开发商是地产商，93年在海南不用开发，拿一块地从三楼到四楼，一转手几十万到手，那时候土地稀缺，但是随着土地公开招拍挂，现在的房地产的，现在的富豪都是开发商，第三个利润中心未来是什么？不动产证券化，房地产未来的利润中心不是在土地、也不是在开发商，是在资本运营，这就是为什么大量开发商要上市。所以我们知道中国现在的首富50%是富豪开发商，是不正常的。

　　它的横向协同面我们可以看到，房地产是和三个产业有关系的，第一个是工业地产，第二个是住宅地产，第三个商业地产，除了这个之外，还有一个纵向供应面，所有的地产一开始都叫策划，这个策划包括产品策划，也包括财务策划。这三条产业链构成了房地产的产业空间，当把这个产业空间明白之后，我们又会对整个房地产进行整体的判断，我们应该用什么样的模式开发，所以房地产的策划、买地、销售、施工等，所谓的开发模式有整合方式不同，我们资本有香港模式，所以碧桂园在去年上市成为首富。

　　第二个美国模式，以万科为代表，把专业公司分工出来，这是现在开发公司的主流模式，开发商做资本运作，融资然后进行开发完，但是中国不是香港，也不是美国，为什么我们要用美国模式、香港模式，中国要有中国模式，中国模式就是进一步的社会分工，先有的开发商分为投资公司、管理公司、专业公司，我们看香港公司本质上是一个一党专政的公司，所以碧桂园在广州甚至在全国非常有名，为什么这么成功呢？因为它有一个楼盘，他非常自豪地说有几千人的设计团队，但是这种模式之所以在香港诞生，因为香港很小，可以利润最大化。

　　第二个，香港公司总结为整合的重心是设计、工程和营销，整个房地产供应链的一体化整合，简单地说有自己的开发公司、设计公司、营销公司。我们在90年代做房地产的时候也是这样，施工单位是你的就算了，怎么连监理公司都是你的？这是开发公司的第一个阶段。90年代末，要进行分工，专业的事情专业公司去做，每个模式是二元经济，就是投资者完全负责资本的运作，然后交给专业的公司操作，是一个横向产业链为主的社会分工体系。所以在美国开发商实际上可以跨国这个界限，可以做住宅地产、商业地产和工业地产。美国最有名的地产开发商做了一个真人秀，飞黄腾达很有名的一个节目。

　　我们看到未来的中国模式，为什么中国房地产来讲，香港模式和美国模式不行，因为香港模式的问题是分工不细。维森模式的问题是分工太细节。投资、管理和专业进行侧重点分工，房地产为什么需要管理？时间关系讲几个主要的内容，包括大的客户，市场分析，所以房地产最后有一个答案，房地产是一个系统商，要找到它的定位，不是设计公司，第二个怎么样集成产业化，产业化有一个很大的误解，往往把产业化认为住宅产业化，万科现在做的产业化可以讲是住宅产业化，房地产不是住宅，房地产是地产开发房子的产业，只是根据功能不同，分为住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产，如果这个概念打破，我们就广阔天地，我们将大有可为，我们为什么只能开发住宅呢，我们可以做工业地产，工业地产调控可以做商业地产，现在是农业地产，因为现在关于农村的土地所有权包括转让权，这一点是给开发商脸上贴金，人类的历史是房地产开发的历史。

　　准确的讲，我们现在回答问题，究竟有没有周期判断？周期怎么判断，在中国分为三个阶段，第一个阶段生产资料的竞争，第二个生产工具的竞争，第三个生产方式的竞争，所以在生产资料竞争的时候，房地产商是地产商，现在竞争的是设计公司、施工单位，到未来呢，我们靠什么竞争，这就是当年华润板块竞争的核心，我们的一样，同一个地块，同一个专业公司怎么卖，明显分为三个，这就是我们讲的房地产周期十年，每一个十年的变化不同，这个我们也不细讲了。比如说在第一个十年土地主要是圈地和转让，在第二个十年，现在这个土地要挂牌，我们的开发有专业，有代理，到了第三个十年是房地产资本时代，这个资本时代怎么样去看它？我们看到现在房地产在初期，整个真正市场化从98年到现在才十年，财富很多，创造了大量的富豪，市场是要逐渐增长的，服务业占的比例最大，住房需求很强劲，这个不用多说了，在座行业人士都非常清楚。

　　)有一个数据大家看一下，实际上按照城市化的需求，每年的需求要有10亿平方米，去年中国房地产8亿平方米，今年退到6亿平方米，消费力在增长。

　　这个线是房价的线。

　　这个是人均收入的增长线，非常明显的周期。所以问题和答案就出来了，房地产和开发房价的增长和去年收入基本是正相关的，88-98年第一个十年，98-08是第二个十年。

　　所以看完这一些数据之后有一个大的概念，实际上需求存在，但是问题是怎么释放？

　　我们看国外也是这样的类型。所以我们会看到房地产为什么会有周期？实际上很核心的一点，它的泡沫是定期催生起来爆炸的，房地产有一个定价的问题，实际上有三个，第一个定价，成本是5千可以卖六千，但是市场要用8千买，开发商为什么不卖呢，第二个红线是市场评价，但是我们发现泡沫超过市场的承受力了，因为房地产的产品特色既是消费品，又是投资品，所以资本市场来看，把预期收益折线再×市盈率，所以上开发商头脑就失去控制了要“拿地王”，在这个过程中，有一个股指的推动，还有一个投资的拉动，这两个就是这个泡沫超越的红线，爆炸之后房地产就进入衰退期，这个就是房地产周期的根本原因。

　　罪魁祸首是不是开发商呢？其实不是的，开发商其实是帮政府和银行忙的，所以这两年房价涨，地价涨最大的收益是政府，但是幕后是银行，因为银行是以土地储备，或者地价抵押才来发财的，所以我们认为房地产泡沫的核心是在投资结构的不同。

　　我们会看到一些例子，很多地王，实际上收益率在下降，怎么改变这个问题，解铃仍须系铃人，既然是投资结构决定了，既然开发商是被银行威逼利诱拿地的话，改变产业开发模式是根治房地产泡沫的方法，拍的地价越高，卖的价格越高，在这种情况下地王会出现，所以当地价超过楼面售价的时候，不可能让你开发这块土地，这个是要解决周期的根本方法。

　　最后我们又看到所有的房地产周期，当然这只是一个猜想，从88年开始，十年一个循环，五年一个阶段，换句话说从09年开始，围绕这个周期，很多开发商进场了，但是进场有三种方式，第一种直接成立房产公司；第二种方式和开发商合作；第三种方式实际上是围绕这样一个判断得出一个解决方案，就是由产业基金，用基金管理改变房产的投资结构，不要单纯依赖银行，从开发经营整个全面的开发。

　　(这样投资基金的结构是怎样的？成立一个合伙制的基金，投资房地产项目，委托项目公司，中国房地产基金才是未来十年我们反周期的一种操作方式。

　　基金是以新为中心，委托信贷，以基金单位，收益凭证。

　　这个是未来十年房地产资金化一个操作方式，通过一个基金公司把住宅所需要的资金进行募集，可以私募也可以公募，这样消费者不用个人建房了。

　　中国房地产产业模式的未来，就是合作的模式，今天没有时间讲了，我们现在结束，因为这个内容的确是一个很大的内容。简单地讲，实际上房地产到了现在，我们需要对房地产的一个全面的反省，然后才能找到出路，反省到这个时候我们有一个初步的猜想，房地产是有周期，这个周期在未来十年里面有一个根本的改变。最后也是三句话，房地产是一个低技术门槛的产业，大家都说开发商实际上无德、无能也无才，但是因为它的技术门槛低，所以管理门槛非常高，很多人忽视这点，最早忽视的是史玉柱，史玉柱在珠海建一个大楼，公司破产了。最近是天津的孙红兵，所以孙红兵一夜之间企业被卖掉；第二点房地产基金是房地产未来十年的主流，因为基金才能够真正实现房地产投资渠道，这样的基金现在有政策出来，就是金融国九条，里面第五条已经非常明确指出了中国房地产未来的发展，所以中国房地产未来每个开发商都会有资金的缺口，我也不同意银行进入房产，太危险了，但是不进入这个领域我们怎么办呢？成立房地产的产业基金，这样就可以使大家都可以放资房地产，又化解银行的信贷风险。

　　最后第三个基金的核心是什么，基金的核心是信托，信托有两个，在中国要做的话，更重要是建立一个信托的系统，所以在中国未来的发展方向，包括我们的趋势必须要从管理开始抓起，如果要有这么一个认识，实际上不需要预见未来，我们一定能够掌握未来。

　　现在就是最好的时代，谢谢大家。张维伦

点击次数:4115