商业用地成交创历年来新高 将迎来商业地产热潮

——长三角地区商业土地市场报告
    [提要]近日，上海交通大学龙乐城市发展研究中心发布了《长三角地区商业土地市场报告》。报告指出，长三角地区土地市场近几年来发展迅速，商业土地市场成交更是不断创新高，以上海为中心的周边城市最为突出，商业地产的火热蓄势待发。
    近日，上海交通大学龙乐城市发展研究中心发布了《长三角地区商业土地市场报告》。报告指出，长三角地区土地市场近几年来发展迅速，商业土地市场成交更是不断创新高，以上海为中心的周边城市最为突出，商业地产的火热蓄势待发。
    1. 长三角地区土地市场现状
    长三角地区主要包括上海，江苏的南京、苏州、无锡、常州、扬州、镇江、南通和泰州8个地级市以及浙江的杭州、宁波、湖州、嘉兴、绍兴、舟山和台州7个地级市。这16个城市是中国经济、科技、文化最为发达的地区之一，是中国几大都市圈中经济发展速度最快、经济总量规模最大、最具发展潜力的地区。近年来随着房地产市场的兴起，这16个城市依托沿海地区的优势以及以上海为辐射中心的房地产市场迅速发展，长三角地区的土地市场发展也加快了其前进的步伐。其中住宅类地块、商业类地块是近几年来成交地块的主力地块，为长三角地区的土地市场的发展起到了推波助澜的作用。
    2. 长三角地区商业土地市场综述
2.1 总体概述
2.1.1、成交量分析
    从商业土地成交量走势看，2005-2008年长三角地区的商业用地的成交宗数逐步减少，成交量呈下滑趋势，由于近几年来整体土地市场的成交量都有所下跌，商业用地的成交量也受其影响。2009年随着土地市场交易活跃，商业用地的成交量明显提升，至2009年前10个月数据统计，长三角地区共成交商业用地857宗，比2005年成交的617宗增加了240宗，比2008年低谷期的420宗翻了一倍之多。2009年前10个月共成交商业土地15461152平方米，环比2008年增长了43.56%，2005-2008年间成交面积最多的是2005年，该年共成交商业土地17697381.8平方米，2009年商业土地的成交面积有超过2005年之势。
2.1.2、成交价格分析
    从成交均价走势来看，2005-2007年长三角地区的土地成交均价走势较平缓，成交均价保持在2000-2500元/平方米左右。2007-2009年商业土地的成交均价呈直线上扬的趋势，2008年成交均价急剧增加到了4190.73元/平方米，环比2007年增长95.83%；2009年前10个月的商业土地的成交均价为6466.03元/平方米，环比上年增长了54.29%
    从成交金额来看，2005-2008年间成交金额最高的一年为2005年，该年共成交了4124336万元，2005年整体成交的商业用地面积较多拉高了该年的成交总金额。至2009年前10月成交金额已达到5583753万元，比2005年增长了35.39%。
2.1.3、区域分析
    按地区来分，上海和浙江地区的成交面积逐年减少，特别是2005年浙江地区的成交面积为8366692平方米，到2006年减少到了2061899平方米，环比2005年减少75.36%，至2009年前10月商业土地成交面积都有所回升；而江苏省的商业土地成交面积走势较为平稳，上下波动不大。
    2005年占长三角地区成交面积最多的是浙江省，该省的7个城市共成交面积8366692平方米，占该年长三角地区成交面积的47%。2006-2008年成交面积最多的都是江苏省，成交面积依次为：8133414平方米、6494844平方米、7183760平方米，分别占长三角商业土地成交面积的68%、71%、78%。
    从成交均价来看，2005年上海和浙江的成交均价在2200-2300元/平方米左右，此外上海地区的商业用地成交均价普遍高于江浙两地的成交均价。可以看出，2007年江浙沪三地的商业用地成交均价均有所下降，开发商们集中关注在住宅土地市场上对商业用地的热情有所回落。到2008年上海和浙江的商业用地成交均价开始上扬，该年两地区的成交均价分别为4190.73元/平方米和2579.2元/平方米，而江苏地区的成交均价却稍有回落，降低到1312.5元/平方米。
    截止到2009年前10月，上海地区的商业用地的成交均价上升至13005.69元/平方米，环比上年增长了210.34%；浙江地区的成交均价为4716.69元/平方米，环比上年增长了82.87%；江苏地区的成交均价为1675.7元/平方米，环比07年增长了27.67%，可见，上海地区的商业地产迅速发展起来，其成交均价的增长幅度最为明显。
2.2 历年土地市场回顾
2.2.1、2008年土地市场分析
    2008年长三角地区共成交商业地块420宗，环比上年减少15.32%。共成交商业土地面积10769821平方米，环比上年减少0.51%。2008年长三角地区中成交面积最多的是江苏省的南通市，该地区共成交商业土地1895056.9平方米，占总成交面积的17.6%。其中无锡、扬州、常州、苏州等地的成交面积也排在前几位。2008年长三角地区的成交均价为4190.73元/平方米，环比去年增长95.83%，成交均价比去年翻了将近一倍。成交均价最高的城市仍旧是上海市，其成交均价为10292.02元/平方米，环比上年增长148.26%。
    2008年长三角地区中成交面积最大的地块是南通市如东县的0815-1地块，该地块的成交面积为208726平方米；成交金额最高的是上海市的长风地区3D地块 ，其成交金额为95358万元；成交均价最高的城市是上海市的闸北区117街坊5丘地块，该地块的成交均价为47998.7元/平方米。
2.2.2 2009年1-10月商业土地市场分析
    2009年1—10月长三角地区共成交商业土地857宗，比上年已增长了437宗，超过一倍之多。前10个月长三角地区共成交商业土地面积为15461152平方米，成交面积最多的城市为浙江省的宁波市，共成交面积3064570平方米，占总成交面积的19.82%。成交金额最高的是上海市，共成交了2668706万元。从成交均价来看，2009年前10个月商业用地的成交均价为6466.03元/平方米，比上年增长了54.3%；其中成交均价最高的杭州市，其成交均价为18589.74元/平方米，其次为上海市，其成交均价为13005.69元/平方米.
    可见，无论从成交总量还是从成交均价上看，2009年前10个月土地市场上的商业用地的发展形势呈上扬趋势，随着房地产市场的持续升温，商业地产的巨大发展空间，使得越来越多具备一定资金实力和开发经验的房地产开发商把投资方向从住宅开发转向了商业地产项目，商业市场将越来越得到开发商的青睐。
3. 长三角地区商业土地市场发展趋势
3.1、以上海为中心的周边城市商业用地市场发展较快
   2005-2009年间，商业用地的发展都集中在了以上海为中心的周边城市，如江苏的南京、南通、苏州，浙江的杭州、宁波等地，这些地区的商业用地的成交量成交均价都普遍较高，上海成熟、领先的国际化商业地产开发模式对周边城市的商业地产开发产生了一定的促进作用，促使整个长三角商业地产不断得到提升。
3.2、成交量减少但幅度不大，09年有上升趋势
    2005-2009年期间，长三角地区的商业土地成交量逐年递减，但减少幅度不大，一方面受到整体土地市场成交量的影响，另一方面住宅市场占整个长三角土地市场的比例较大。2009年前三季度商业用地的成交量大幅上升，随着2010年的世博会以及整个长三角随之带动的旅游地产，使得长三角地区的商业用地将有更大的发展空间。
3.3、成交价格呈上扬趋势
    2005-2009年间，长三角地区的商业用地成交均价呈上扬趋势，除了市场对于商业用地的需求外，部分开发商从投资住宅方向转向了商业方向，走过了住宅市场的火热有可能迎来商业地产的热潮，未来几年内的成交价格较为乐观。

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