十五年催生住房四大巨变

    伴随着住房制度的改革和住房建设的推进，中原百姓住房条件不断改善。上世纪90年代初期，我省人均住房建筑面积不足8平方米，目前，这一数字已经增长至近30平方米。
    从原来的建设部改组为住房和城乡建设部，并把“住房”放在前面，我们也不难发现中央对住房这一民生问题的高度重视。中原房地产的发展，正是伴随着国家的政策和“安居”愿望，成为目前民众最为关心的行业之一。
●行业发展催生住房四大巨变
    上世纪90年代中期至2009年，是中原房地产业逐步兴旺的十五年。这一时期，中原房地产从无到有、从公房到私房、从分房到购房、从购房到换房、从生存到享受……房地产业逐步纳入商品经济的轨道。有专家总结，十五年的房地产发展，为居民生活带来了四大变化。
    首先是居住面积的改变。十五年前，郑州市人均居住面积不足8平方米，绝大多数家庭租住公房或私房。十五年来，郑州市住宅建设迅速发展，人均居住面积已达到26平方米。在全市人口大量增长情况下，仍上升近20平方米，3倍于15年前。
    居住功能的改变。伴随着郑州市民居住面积的增加，居住功能有了很大的变化。从以前的一房一厅、二房一厅发展到三房二厅、四房二厅。如今新建商品房的餐厅与客厅有了明确的功能分区，主卧套间大行其道，阳台也有了景观阳台和工作阳台之分，更强调居住的舒适性、人性化设计。
    颇为明显的还有居住区域的改变。过去郑州人都愿意住在西区，认为那里是郑州之心。如今不但北区住宅林立，郑东新区更是成为郑州人向往的城区。而南区近年来也迎来了“孔雀东南飞”的开发热潮，“航东商圈”被管城区政府提及并炒作。
    居住品质的改变。曾几何时，住房只是针对居住需要，毫无品质或品位可言。如今楼盘的品牌、户型、园林、配套、居住氛围等方面都成了人们买房考虑的因素，购房者对房子的需求也从居住向休闲、生态、人文、投资等多方面需求转变。
●房地产“第一集团”诞生
    在2008年，全国房地产百强企业无论是总资产、净资产还是土地储备较2007年都有超过三成的增幅，平均投资额更是狂增67.64%，这一增幅比2006年增加了56.56%。这些数据表明，房地产业“第一集团”已经诞生，其发展速度已经远远甩开了中小规模开发商。
    在河南，房地产“第一集团”的实力也不容小觑。升龙企业是“第一集团”中的黑马。该企业从2005年进驻郑州，先后成立了升龙置业、尚锦地产、元龙地产、捷宏置业四个项目公司。2006年，着力开发郑州曼哈顿广场项目；2007年下半年，在郑州市中心开发大型城市综合体项目——升龙国际中心，；2007年9月份，在西区开发中原新城项目。升龙凤凰城是升龙企业在郑州开发的第四个大型城中村改造项目，该项目总体建筑规模达到185万平方米，相当于三个曼哈顿的规模。
    和升龙置业同样大刀阔斧的还有正商地产。2008年，房地产行业陷入低谷，而正商推出的世纪港湾、蔚蓝港湾、东方港湾等均取得了不俗的销售业绩，同时，它又逆市以2.2572亿元取得龙湖501.6亩土地，以6.473亿元取得芦邢庄345亩土地。“逆势而上、越逆越勇”，成为正商的品格。
    鑫苑置业是郑州首个在美国上市的房企，也是为数不多的在全国叫得响的企业。由于2007年在美国成功上市，在如今这个“资金为王”的时代，给鑫苑企业自身的发展带来了巨大的支持。无论是市中心花园洋房“鑫苑景园”项目，还是北区生态社区“逸品香山”的推出，鑫苑都把“洋屋运动”进行到底。
    在行业连续经历过近5年“大跃进”式的发展后，2008年~2009年，房地产终于放慢了自己的脚步，开始沉思、反省和整理5年来加速度发展背后的种种。同时，也正是这5年的快速发展，成就了河南房地产“第一集团”的诞生。说它们是行情的风向标也好，是楼市的晴雨表也好，总之“第一集团”代表着整个房地产行业的发展方向和趋势。
●并购整合提升集中度
    在改革开放不断深化的过程中，作为重要支柱产业的房地产行业也成为“做大做强”的一个典型行业。房地产企业在15年间从无到有，由小到大，由弱到强，涌现出一大批年销售额超过十亿甚至百亿的企业，实现了效益和品牌的双双做大。
    据了解，目前郑州有700多家房企，400多家房地产代理机构。企业数量过多必然导致行业内的竞争和并购加剧，巨头的不断扩张和中小企业的收缩使得房地产业的强弱对比日益明显。统计数据显示，在全国范围内房地产业的集中度不断提高。2006年全国房地产500强企业个数不到全国0.9%，但所完成的投资额占全国的比重达到14.4%；形成的总资产占全国的16.1%，比重比2005年提高了0.7个百分点。
    2008年，波及全国的楼市调整使得全国楼市呈现价跌量缩的艰难局面，泥沙俱下的盘整行情使得中小开发商的日子比那些囤积土地的大开发商更加难过，“大鱼吃小鱼”的事件更是层出不穷。有专业人士提出，相比实力雄厚的大集团，情况更窘迫的是中小房地产开发商。
    单纯规模上的优势并不能等同于竞争力，地产巨头们近几年也逐步意识到在企业发展的结构、效益、质量等方面提升优化与规模扩张同等重要。房地产是风险率极高的行业，其资金投入大、运作周期长、市场变化快，常令企业有如履薄冰之感。如何打造常青型的房地产开发企业，已成为许多地产企业正在摸索的问题。
    当前房地产行业已经从粗放式的发展阶段进入深耕细作的年代。地产巨头的强势不单体现在资金和品牌，在综合实力的较量中，地产巨头们的优势也日益体现出来。随着市场环境的变化，房地产企业巨头近几年纷纷优化产品结构。在开发住宅产品的同时，积极向商业地产、商务地产、工业地产及旅游休闲地产方面拓展。
●制度变迁稳定中长期预期
    房地产发展史始终同体制改革和政策变迁如影随形。房地产市场得以发展，主要基于土地和住房制度的改革。而今影响房地产业未来走向的关键因素，也是宏观调控及制度变革。
    1993年中央领导发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场形成了非常严重的泡沫。于是国务院一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，结果从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。
    2008年，受全球金融海啸引发连锁反应，国际实体经济下行影响，为防止经济大幅下滑，十七届三中全会强调保持金融稳定及扩大内需。此间，针对各地楼市销售萎靡、价格下跌的情况，多个地方政府开始“救市”。重庆、福州、长沙、南京、杭州、上海等城市先后出台刺激楼市的地方政策，措施包括降低契税、提高公积金贷款上限等。
    2008年底，为应对金融危机，帮助房地产行业走出低谷，郑州市也出台新政《关于促进房地产业持续稳定健康发展的若干意见》，从调节房地产市场供应、加大对购房者和开发商的金融支持、调整税费政策、完善低收入家庭住房保障、防范房地产风险等六个方面，共提出了17条意见。政策实行后，2009年3月份，郑州市迎来了楼市“小阳春”，随后房地产业开始强劲反弹。
    业内认为，中国目前依然是“政策市”，即影响房地产业未来走向的关键因素，是宏观调控及制度变革。
    长远看房地产发展，普遍的观点认为因为城市化进程，商品房市场仍处于“供不应求”的状态中，这也是房价节节攀升的一个重要因素。而随着中国住房保障制度的逐步构建，将有效缓解目前房地产市场“供远小于求”的突出矛盾；同时，不同层次住房需求的厘清有助于引导住房供应的结构性调整。
    目前，国家对房地产的政策目标已经清晰。一是建立住房保障体系；二是针对商品房市场，增强有效供给，合理引导消费需求，抑制投机投资需求。

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