中国商业地产的病态族群

　　每次宏观经-济遭遇险滩之时，住宅地产都难免是是非非，而商业地产似乎另一个故事。其实却像孪生子，带着时代异化的病态。2008年金融海啸之前，叫泡沫经济也好，过热也好，地产业在实体经济中领军狂飙。这种被称为“猪在飞”的局势，让许多开发商（包括代理商）始料不及。
　　商业地产的“问题项目”在中国已成群，特征是：规模失调、定位落空、招商障°-、销售受阻、不能如期实现，或者?-营失利，无法正常开业的项目。物业形态上，从建成的到半拉子的到土地基本空置的等等。因各地都有，为数可观，称它病态族群。
　　表面上看都是单个项目，深层却是价值链出了问题。
　　一个城市究竟需要多少商业空间？
　　中国一线城市商业空间“过剩”的警告，至少可以追溯到6年前，争议也一直没有停止过。2004年的一个统计说，北方某大城市未来3年将要投放400万平方米的商业物业；今年的一个数据显示，2008年，仅北京一地新增商业物业面积大约为600万平方米?-?-还有数据说，2006年中国商业地产的规模增速已?-接近28.9%。可是对于中国这样一个特殊的市场，是否“过剩”不能只看量的数据，最要紧的是对“质”的评估。
　　中国城市在?-历快速发展，一是人口的城市化聚集，大量新城区、新社区的诞生，催生了老商业升级改良和新的中心商业物业选择和发展的机会。几年前建成的大型、超大型商业项目，经过调整，逐步进入稳定?-营状态。二是城市发展要有一定的超前性，商业物业有百分之十几空置率都属于正常。但是，如果商业项目只是在被作为另类房产的产品大量制造出来，且根本不能与城市商业发展需求对接，形成一个行业的症候群，就非常值得深思了。
　　商业发展的需求是否过剩是问题的关键。这个角度看，空间规模规大小并不表明成败。非理性开发的大型城市商业项目很多，从现实出发，首要的是评估该商业与城市的需求对应关系。人均商业面积理论的确有片面性。为什么中国几个主要城市的人均商业面积已达到发达国家的水平，但是城市的许多区域还是明显表现出商业物业的不足？另外，商业空间的增量必然带来旧物业淘ì-和更替，包括空间的和品牌的。这就是中国市场不同于发达国家的地方。总之，商业物业的扩张无论从外延或内o-两个方面去看，无论市场需求或政治需求，都是国情使然。
　　拿起商业地产的广角镜，我们看到成群的冠以“商业地产”的项目在死亡线上挣扎，有钱的无奈，没钱的悲壮，标榜外来设计，外国概念，结局一样失败。在国内各地，大量新生的和既有的商业物业都临面临生死抉择。十万平方米的XX城、数万平方米的XX天地、超过2公里长的XXX步行街，空关的，半à-子的，洋洋大观，不一而终。
　　行业人士的“过剩论”，至少反映了中国商业地产发展的一个突出问题，就是物业空间的简单扩大和有效的商业?-营之间严重脱节，这种“重开发，轻管理?-营”商业地产模式从开始就预示着末路，也是中国商业地产的通病。从全国来看，以“房产开发为导向”的模式仍是主流，决策权、话语权为开发商掌控；而代表未来的“商业经-营为导向”模式，多见于市场成熟的主要城市。如果把过剩的商业物业界定为以不成熟模式发展的“问题项目”或许更为恰当。
　　商业地产在中国走过了至少20年，在成功的项目背后，是成熟的发展模式和拥有发展和管理?-验的团队。上海现今位居前端的人气商业，淮海路、南京路、徐家汇，几乎都是境外或港台的运营商管理。经-历了境外的发展理念引入到中国有本土化和培育的过程，但毕竟是专业化的团队在做专业的事。这类发展主体对商业地产的系统模块配置齐全，有显著的国际化特征，整体超越了开发商为主体的简单模式。这在中国目前开发商称王、群雄纷争的地产市场上虽曲高和寡，但是领军标杆。可是中国的市场太大，成熟的发展模式顾所不及。
　　一方面，地方政府处在?-济发展助推器的角色，拿出最好的商业用地来招商引资，急于启动大项目；另一方面，发展商被摆到了几乎是名利双收的发展机会面前。在地方官员和发展商的“二人转”中，一般没有专业门槛，只要资金实力，再要就是“高调”的概念和华丽的效果图。这几乎对所有发展商都不是问题。
　　2006年以来，伴随过热经-济气旋，商业地产再度升温，尤其二三线城市风起云涌，实力“达标”的企业纷纷入市。在我们每年接到的10余宗案例中，首次做商业项目的“处女级”发展商，占到了80%以上。因出身关系，这些卖住宅成为赢家 (论坛 新闻)的发展商想法很简单：改卖商铺，多赚利润，只是换个玩法而已。对他们的价值观来说，各地的专业市场是最匹配的项目。而对于较大型城市商业综合体，他们从观念到运作模式都可能很不相称。
　　这个现象耐人寻味。商业地产太诱惑，你不做都不行。尤其那盛夏般的年月，闭着眼睛都能想到排队购房的人群。可是最终，还是物业销售和物业管理两门功课。无论怎么玩，都没有玩到商业的层面上，根本没摸着商业地产的真正利润，或者，压根不认为那还是利润。
　　有一类边干边学的发展商，面对新课题，苦苦求索。但受不了商业地产长期经营之“累”，解套就算赢。也有的国内较知名的地产集团，把商业当副业，用住宅的思维干副业，东征西战，一面住宅成功，一面商业烂摊子洒落一地。老总们最后总结一条：
　　“以后商业别去碰！”
　　专业机构的喜与忧
　　全国商业地产还在升温，首先带来的是对城市发展的巨大推动意义。包括经济增速，资金流量增长和内需提升，属于多方利好；同时各地也开始将商业地产列为促进城市发展的重点，而招商引资的阶段政绩也能提升市场信心。
　　伴随中国?-济企稳第一波的出现，商业地产作为将地产业与商业整合联动发展为特征的项目，将在理性回归后出现新一轮的质的提升，商铺、购物中心、酒店、商务办公和部分转型的工业地产都将成为未来市场的关注热点。此外国家有关“购物中心建设与管理技术规范行业标准”和“商业网点规划条例”的出台，对规范大型商业地产合理开发，缓解结构性矛盾将大有益助。
　　同时，市场理性将进一步排斥所谓的问题项目，迫使调整或者为挤压出更大的难题。试图通过售后返租、转移产权达到资金解套和降低风险系数的模式将逐渐退出，发展商通过卖铺追求土地差价的底线将受到冲击，商业地产的发展规律将成为主流思维方式。
  　当我们更多关注国内商业地产的质的问题时，特别值得担忧的是，绝大多数专业机构只是发展商的参谋，却不是政府的参谋。商业地产既是社会联动，也是行业联动，而要解决商业地产发展的“质”的问题，专业机构就必须跃上更高的层面。当发展商不得已要牺牲拍板权时，领导的专业系数就性命交关了，尤其当决策结构和价值观出了问题。
　　巨额学费谁-在买单？
　　银行。最先倒霉的是银行。就算资金链出问题，银行真的愿要一个开发商抵押的土地吗？如何变现也是问题。但是不管怎样，银行是可能买单的。但是要清楚，我国各大银行都是国有的。
　　政府。土地是政府负责整理和调配的资源，属于国家和社会。一个商业项目做失败了，现金流没少，固定资产投资也没少，只是，土地的价值没有最大化，更好的服务城市的目标没有实现，本来可以建成更好的项目。由于政绩不一定是当届政府评判，最终结果，政府还是要买单。
　　发展商。高估自身能力和不重视专业化是发展商为失利买单的直接理由。当然，几乎没有一个发展商是只做一个项目的。滚动开发是第一个护身符，只要在开发就具有滚动的意义，哪怕是未来不能如期开业。出售后返租是第二道护身符，本来就对未来的?-营预期不实。未能如期正常运营的项目说到底对许多开发商并不构成灭顶之灾。超长的发展期，资本沦陷造成的困难，利益和品牌受损，都是自己要买单的。
　　老百姓。在市民的层面，城市的商业配套没有实现，服务的功能或者期望的便利没有达到，作为消费者，老百姓要买单。在投资人和业主的角度，得不到约定的回报，或者得不到应有的服务以致?-营失利，当然也要买单。
　　社会。站在社会层面，就不单是土地综合价值降低那么简单。一个社会发展和运行的综合成本过高，这是巨大的失误和损失。成功的商业项目能够激活一个区域的消费带动若干个行业市场，高品质地发展城市商业标志着社会的繁荣和进步，是关乎国计民生的大事。这样看来，粗放式发展的巨额学费，实在是全社会在买单。

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